每經編輯 楊羚強    

每經記者 楊羚強

6月底，景瑞控股執行董事、首席執行官閆浩在接受《每日經濟新聞》記者采訪時曾透露，房地產資管市場將是一個比地產開發規模更大，機會更好的市場，總規模將有150萬億元左右，是房地產開發市場的近20倍。

在他發表上述觀點前后，多家上市房企開始增持自己所擁有的房地產物業，或開始拓展資管業務。萬科前海公募REITs商務談判的一位萬科高級副總裁表示，未來萬科的資產管理規模將是萬億級的，萬科將會繼續為各金融機構提供更多的可證券化的優質資產。

資產管理業務突然吃香，讓房地產領域的一個“灰領”工種——物業管理行業變成資本市場追捧的“金娃娃”。今日在港股市場上市的綠城服務截至收盤，較發行價格上漲了10.55％，以每股2.2港元收盤，按照上述股價，總市值達到61.1億港元，市盈率超過之前上市的彩生活、中海物業、中奧到家等同行，成為在香港上市的最大市值內地物管公司。

值得一提的是，綠城物業的控股股東是宋衛平、夏一波、壽柏年等綠城集團的創始人。在慢慢淡出綠城之后，宋衛平正通過將他親手締造的一大批企業上市，將那些跟隨他的老部下變成富翁。除綠城服務外，還有一部分原綠城系企業有可能在未來上市。

資產管理帶動毛利率提高

盡管都是輕資產公司，但目前在港上市的幾家物業管理公司的，綠城物業可能是凈資產收益率最高的。來自同花順的統計數據顯示，公司去年的凈資產收益率達到149.78%。

而在香港上市的媒體交流會上，執行董事兼首席運營官吳志華說，綠城物業未來的毛利率水平還有望進一步提高，原因是綠城服務的增值園區服務將大大攤薄基礎物業服務的人力成本，進而提升公司利潤率。同時，由于人工成本增長放緩，也一定程度上提高了公司的利潤率。

綠城服務的招股說明書顯示，綠城的園區增值服務是所有業務中毛利最高的，截至去年，毛利水平在47.5%，而且增幅也是最快的。2013年只有1.17億元的上述業務收入，到2015年底已經猛增至2.76億元。吳志華介紹說，資產管理業務正是增值服務中利潤最高、增長最快的一部分。

根據他的介紹，綠城物業目前和華邦地產合作，在綠城服務管理的園區內向業主提供置換服務，和途家合作，提供短租房、酒店公寓、度假房服務，和優客逸家合作，提供長租公寓。由于，綠城服務的合作，這兩家以在線度假訂房和長租公寓知名的企業，不僅解決了房源問題，還大大節省了運營成本。同時，這兩家企業的引入，又幫助業主盤活了閑置房屋，產生了更好的資產收益。

物業服務：正在成為地產業最有價值的資產

2年前，在宋衛平將手中持有綠城股份賣給融創，并宣布淡出房地產行業時，《每日經濟新聞》記者曾采訪他，詢問作為房地產業務中非常有價值的物業服務，能否像微軟的Windows一樣成為有價值的資產。

在記者的報道發布僅僅兩個月之后，將互聯網思維運用于物業服務的彩生活第一個上市，且取得了遠遠超過房地產開發的高額市盈率。

而今天綠城物業以市盈率近20倍的發行價上市，且上漲10.55%，進一步顯示，資本市場對物業服務的價值評估，已經在房地產開發之上。

根據吳志華的設想，除了現有的資產管理業務外，綠城服務未來還可能收購部分開發項目的車庫、庫房、尾盤再逐步轉售給業主。一方面解決開發商的資金需要，另外一方面，也可以利用綠城服務更熟悉業主需要的優勢，有針對性地開展營銷。

除了資產管理外，目前物業的增值服務，還包括互聯網在線平臺業務、金融業務、家庭醫療等眾多范疇。以綠城服務為例，還向業主提供子女的家庭教育和老人的老年大學等服務。這些服務不斷擴大業主使用物業服務平臺的粘性，并為平臺帶來更多額外收益。從目前的情況看，園區的增值服務內容和服務收入仍在迅速增長。

對大型地產集團而言，更為重要的是，優質物業管理公司為樓盤帶來增值收益的能力。根據綠城服務方面介紹，目前綠城2000年的一些項目二手房掛牌價格已經超過同區域其他樓盤的20%~30%。