每經編輯 吳若凡    

（本文原載于微信公眾號“邦地產”Real-estate-circle）

7月14日，上海虹口涼城板塊的一塊純宅地拍出了6.7萬元/平米的樓板價，一舉刷新的上海市中心的拍賣價格。該地塊未來的銷售價格，至少要10萬元/平米以上，價格之高，引起廣泛關注。

但與此同時，大多數人卻忽略了，就在兩天前，距離這宗地塊不遠的寶楊碼頭也成交了一塊地，底價成交，樓板價5046元/平。兩者相距不足14公里，這地的價格卻不到涼城高價地的十分之一啊！

要知道，寶楊碼頭是去往崇明島的交通要道，位置也不太差，可就是這樣一塊地為何是這種結局呢？

邦爺注意到一個重要細節，寶楊碼頭的這宗地塊，用途是商辦、港口碼頭用地、餐飲旅館業用地。

“宅地遭人哄搶，商用項目遇冷”，這種情況最近在上海似乎很普遍。而這背后，有數據就顯示，上海的商辦市場庫存消化周期已經高達4.5年，去化壓力很大。

易居研究院智庫中心統計數據顯示，截至2016年4月底，上海的商業用房存量高達1023.04萬平方米，成為全國商業庫存最高的城市。以上海2016年2~4月份商業用房的成交面積（7.33萬平、20.68萬平、28.12萬平）計算，目前的存量需要54.68個月才能消化完畢。

邦爺根據這些現象推測認為，該地遇冷很可能不是出于地塊的區位條件等原因，而是由于它是一宗商用地！這背后更深的含義是，一線城市商辦市場或已面臨崩盤的風險。

有人可能已經注意到，除了土地市場的表現，目前上海的商辦物業也普遍難以出售變現，而上海一部分商辦性質樓盤已經很難申請到住房抵押貸款，更是重要證據：

（圖為涉事開發商工作人員）

上面的截圖是不久前東方衛視報道的金山區的一個商業綜合體項目“樂禧匯”銷售員的說法。

該項目從2012、2013年就開始幫客戶申請貸款，但直到今年貸款也沒批下來。也是商鋪小業主遲遲辦不下貸款，使得公司老板有機可乘，從P2P平臺借了款，后來因無力償還，留下了巨額債務。如今，業主面臨房子被查封，房財兩空的風險。

為什么銀行不批貸？

看完上述案例，或許大家都想這么問：為什么遠郊商業地產不批貸款？

一國有銀行貸款部經理告訴邦爺，對于商鋪來說，行里并沒有明確規定說不批貸，要綜合考慮開發商實力和貸款人資質。但執行層面，對于遠郊商業，基本不會批，因為遠郊商鋪的回報率低，風險又不可控。

據透露，這些商業項目，有的交房手續不完備，原本應該是交了房開發商就放貸，但在此之前開發商先將房產抵押出去做了高利貸，因此銀行就不可能再給小業主批購房按揭貸款。

悲催的是，即便銀行向法院申請查封或者沒收物業，這類資產也無法處置和拍賣，只能成為壞賬和不良資產。

“如今開發商情愿做公寓也不愿做商業地產，由于商業地產培育周期長，非核心區域的租金不僅滯脹，甚至年年下跌。”國際五大行一分析師就直言。

知名房產專家薛建雄表示，一個10萬方的商業起碼要有30萬人口支撐，人均商業消費面積1~1.5平。但遠郊商業綜合體往往一建就是幾十萬方，總建筑面積超過30萬平米以上的商業綜合體非常多，而當地消費人口沒那么多消費支撐力更是不足，因而造成大量商鋪空置。

“在南匯、奉賢、嘉定等遠郊商業集中的地區，常有因為項目無法如期開工、租金回報無法兌現滋生的業主集中上訪、拖欠銀行貸款等現象。銀行根本不批貸是遠郊商業項目面臨的最普遍也是最主要的銷售困難。”薛建雄就指出。

商業高庫存將成樓市大隱患

“商業地產的庫存風險已經成為業內共識。”薛建雄直言。

近期舉行的“第十一屆中國零售商大會”發布的中國零售業百強報告就顯示，2015年87家實體店的銷售增速只有3%(7家電商的增長率卻超過50%)，大型超市及百貨公司陷入低迷，專賣店、便利店發展相對較好。

很明顯的例子是，2013、2015年樂購已經關閉了其在鎮寧、盧灣等地的實體店，7月底又將關閉其位于普陀區的大渡河店。

隨著一線城市土地價格的不斷攀升，開發商們的拿地成本和后期風險也在不斷增加，愿意轉向郊區的人少之又少，而且大多也是迫不得已。更不要說，在供給過剩、競爭同質化、電商沖擊等諸多問題沖擊下的遠郊商辦市場，可能陷入無人問津的局面。

薛建雄就認為，與住宅市場不同，一線城市的商業地產尤其是遠郊商業早已過剩。個人買家如果沒有專業能力，投資商業地產，失敗的概率將不會亞于買股票。

＊文中觀點為作者評論，和邦地產立場無涉。