每經(jīng)編輯 王杰    

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”Real-estate-circle）

“據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2016年5月,全國縣及縣以上的新城新區(qū)數(shù)量3500多個。”

國家發(fā)展改革委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心調(diào)查顯示，這些新城新區(qū)規(guī)劃人口達到34億。

34億人口是個什么概念？華南城市規(guī)劃學(xué)會會長、暨南大學(xué)管理學(xué)院教授胡剛表示，“規(guī)劃人口34億,約相當(dāng)于中國目前人口規(guī)模的2.5倍,足以裝下全世界約一半人口！”

但目前有個問題，中國戶籍人口城鎮(zhèn)化率為40％，2.7億以農(nóng)民工為主體的人口，正在向市民轉(zhuǎn)化。但這些人很多并沒有選擇在就近的城市實現(xiàn)“市民化”，而是選擇南下長三角、珠三角，或者北上京津冀，隨之三大城市群房價連年上漲。

這就是前幾年“鬼城”“空城”四起的重要原因，但放到如今來說，很多專家依然指出，這些“新城”“新區(qū)”，特別是省會城市周邊的新建區(qū)域，依然不能因為曾經(jīng)的“空城”名號就放棄建設(shè)。

34億人的容納度啊！提升它們分流人口的能力，依然是解決中國房價（特別是一線城市）上漲的重要途徑。

鬼城和新區(qū)的界限有多大？

過度城市化像一場瑰麗的綺夢，造了大面積的城市新區(qū)，也造了大量的“鬼城”。

“規(guī)劃超前”是大家不能忽視的因素。最新公布的《國土資源“十三五”規(guī)劃綱要》就顯示,“十二五”時期全國城鎮(zhèn)建設(shè)用地增長約20%,遠高于同期城鎮(zhèn)人口11%的增幅,城鎮(zhèn)建設(shè)用地增長速度約為同期城鎮(zhèn)人口增幅的180%。

“盤活鬼城的最好方法，還是從做好城市規(guī)劃、宜居宜業(yè)做起。因為具備資源，具有特色產(chǎn)業(yè)又宜居宜業(yè)的新區(qū)，依然能夠吸引產(chǎn)業(yè)和人口。”首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授趙秀池告訴邦地產(chǎn)：

中國城市經(jīng)濟學(xué)會副會長牛鳳瑞則給了邦爺一個公式：鬼城改變面貌的時間，等于其依附的主城區(qū)的發(fā)展形勢，除以主城區(qū)與鬼城的距離。

換句話說，主城區(qū)發(fā)展勢頭越強勁，依附于主城區(qū)越近的“鬼城”，越容易“摘帽”。

其實這里邦爺想說一個點：前幾年被稱為“鬼城”的很多城市，都是被誤解，因為新區(qū)建設(shè)，在產(chǎn)業(yè)搭建、配套完善等方面都需要時間，畢竟最后才能看到人口引入，居住率高。所以此前，有些人屬于聽信了鬼城誤傳，錯過了投資機會。

比如鄭東新區(qū)就是這樣。

2010年底，美國一家名為“商業(yè)內(nèi)幕”的網(wǎng)站公布了鄭東新區(qū)的若干幅衛(wèi)星圖片，稱其可能是中國最大的“鬼城”，引起廣泛關(guān)注。

但其實，鄭州新區(qū)管委會當(dāng)即發(fā)布數(shù)據(jù)稱，鄭東新區(qū)CBD入住率達到90%。而伴隨新區(qū)建設(shè)，近兩年該區(qū)“地王”頻出。1月8日河南正商置業(yè)還以1844.11萬/平單價、18.9億的總價，創(chuàng)造了一宗“雙料地王”。

新區(qū)投資看眼光，哪些值得下手?

我們似乎應(yīng)該用發(fā)展的眼光看所謂的鬼城，看新區(qū)（特別是省會城市周邊的新區(qū)）的機遇。那么在目前的市場形勢下，還有哪些區(qū)域值得關(guān)注呢？

“凡是發(fā)展比較快的地區(qū)，都有區(qū)域中心。”中央黨校副教育長兼社科部主任、一級教授王懷超說，廣東、江蘇、浙江、山東都有兩個中心，除了省會，還有經(jīng)濟中心，相得益彰，發(fā)展很快。而西部省份，多數(shù)都是省會一城獨大。

“我覺得，中國要走‘一條一個省若干個區(qū)域中心’這條路。”

王懷超舉例稱，湖北省6000多萬人口，武漢市就占了五分之一，實際上已經(jīng)飽和了。但湖北發(fā)展起來兩個副中心，一個襄陽一個宜昌，都有400萬、500萬人口，如果襄陽、宜昌發(fā)展成武漢的規(guī)模，三個中心占全省人口就超過50%。“再加上其他城鎮(zhèn)，就超過70%了，所以，還是要加快發(fā)展區(qū)域性的中心城市。”

而要建設(shè)區(qū)域性中心城市，促進中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展是要義。對此，目前中央已經(jīng)提出了“放權(quán)改革”的策略。即要在經(jīng)濟發(fā)展和公共服務(wù)方面加大工作力度，給地方政府更大的自主權(quán)，并且使這種自主權(quán)實現(xiàn)常態(tài)化和制度化。

邦爺總結(jié)一下，也就是說，一些距離主城區(qū)近的新區(qū)，仍有房產(chǎn)置業(yè)機會。當(dāng)然是主城區(qū)的經(jīng)濟輻射力越強越好。另外，一些區(qū)域性中心城市（鎮(zhèn)），也會成為下一步置業(yè)的熱點。

＊文中觀點為作者評論，和邦地產(chǎn)立場無涉。