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新鴻基郭家的霉運(yùn)?濱江凱旋門(mén)四年漲幅排倒數(shù)第五!

邦地產(chǎn) 2016-07-18 17:24:12

濱江凱旋門(mén)一手房的均價(jià)4年也漲不到20%,漲幅在上海豪宅里僅排倒數(shù)第5。

每經(jīng)編輯 吳若凡    

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(本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”Real-estate-circle)

2012年到2016年的4年,是上海房?jī)r(jià)高飛猛漲的4年。2012年1月一手房成交均價(jià)2.2萬(wàn)元/平,到2016年6月這一價(jià)格已經(jīng)飛升到了的3.6萬(wàn)元/平方米,漲幅63%。

均價(jià)都漲得如此之猛,更不要說(shuō)個(gè)別項(xiàng)目。但邦爺今天想說(shuō)的這個(gè)項(xiàng)目,還是一個(gè)高端豪宅,它的漲價(jià)幅度卻連“平均線”都達(dá)不到,遠(yuǎn)遠(yuǎn)被大市拋棄的節(jié)奏~

它就是上海陸家嘴當(dāng)年價(jià)格僅次于湯臣一品的濱江凱旋門(mén)。

朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)的上海房?jī)r(jià)漲幅表顯示,在上海2012年成交的100多個(gè)樓盤(pán)中,濱江凱旋門(mén)一手房的均價(jià),從2012年到如今也只不過(guò)漲了20%不到,排名在全上海灘的倒數(shù)第17位(豪宅項(xiàng)目倒數(shù)第5位)。

中原的數(shù)據(jù)則顯示,濱江凱旋門(mén)的新房銷售成交價(jià)格上漲了35%,但這依然低于市場(chǎng)的平均漲幅。

難道是這個(gè)項(xiàng)目區(qū)位不好?有沒(méi)有搞錯(cuò),離黃浦江直線距離才130米,位置能差?

難道是陸家嘴這個(gè)區(qū)域不夠好、不夠高端?陸家嘴還能不高端?!不過(guò)像大寧這種區(qū)域,一年的漲幅就已經(jīng)翻番了啊,確實(shí)費(fèi)解~

也正因?yàn)殡y以理解,有迷信的老人不免開(kāi)始YY,這是不是和濱江凱旋門(mén)開(kāi)盤(pán)當(dāng)年,新鴻基背后的郭氏家族遭遇的厄運(yùn)有關(guān)~

故事和真相

據(jù)說(shuō),在濱江凱旋門(mén)開(kāi)盤(pán)的2012年,新鴻基地產(chǎn)的兩名聯(lián)席主席——郭炳江和郭炳聯(lián),被前主席也是兩人的哥哥郭炳湘舉報(bào),遭香港廉政公署拘捕協(xié)助調(diào)查,郭炳江因此被判刑,直到今年才獲得保釋。

這種說(shuō)法,其實(shí)也就聽(tīng)來(lái)玩玩。據(jù)邦爺了解,造成濱江凱旋門(mén)窘境的真正的原因,還是和新鴻基堅(jiān)持用香港豪宅的觀念做上海的豪宅有關(guān)。

濱江凱旋門(mén)的核心賣點(diǎn)就是江景看黃浦江??墒?,為了讓?xiě)魬裟芤?jiàn)江,濱江凱旋門(mén)的戶型設(shè)計(jì)成“面寬窄、進(jìn)深深”,導(dǎo)致空間很局促。

有人甚至直言,說(shuō)是豪宅,設(shè)計(jì)弄得跟個(gè)普通高層一樣,有些設(shè)計(jì)的感覺(jué)甚至連經(jīng)濟(jì)適用房都不如。

||此為172平方米戶型

以一套建筑面積145平方米的兩房(見(jiàn)下)為例。這么大的面積才兩房,按理說(shuō)應(yīng)該極為奢侈。但整個(gè)設(shè)計(jì)下來(lái),面寬還不到3米,整套只有一個(gè)房間勉強(qiáng)可以看到江,只有一個(gè)房間朝南,衛(wèi)生間和廚房的面積也給得很小氣,看起來(lái)就像針對(duì)90平米小戶型設(shè)計(jì)的。

從愛(ài)屋吉屋的二手房視頻就可以看到,這一戶型的衛(wèi)生間居然放不下浴盆,只能裝淋浴!就算是在香港,一千尺的房子都可以放下浴盆了呀~

||狹長(zhǎng)昏暗的過(guò)道,能用來(lái)做什么?

||擁擠的衛(wèi)生間,目測(cè)快捷酒店的也比它大。

花費(fèi)將近2000萬(wàn)買(mǎi)的房子,給到你的生活體驗(yàn),卻和經(jīng)濟(jì)適用房住戶差不多,難怪新一代的豪宅買(mǎi)家不愿意埋單。

再來(lái)看一套230平的戶型,總體進(jìn)深和面寬極不協(xié)調(diào),所以做廚房只能做直角,即過(guò)道廚房。

||230平方米戶型的進(jìn)深都長(zhǎng)到天上去了,是準(zhǔn)備打高爾夫嗎?

豪宅=白菜的時(shí)代

戶型設(shè)計(jì)不合理,可是硬傷,這無(wú)疑影響了濱江凱旋門(mén)對(duì)潛在客戶的吸引力。

但在邦爺看來(lái),導(dǎo)致其價(jià)格漲幅不大的原因還有一個(gè)——豪宅產(chǎn)品供給大增。

包括二手房在內(nèi),整個(gè)陸家嘴板塊的濱江豪宅存量本來(lái)就很大,若加上虹口、楊浦、黃浦、盧灣的濱江,再加上新天地,體量就更大了。

打個(gè)比方,上海有800萬(wàn)戶家庭,改善需求占到200萬(wàn)戶,改善型房源供應(yīng)每年有幾萬(wàn)套,但2000萬(wàn)以上的豪宅客戶只有10萬(wàn)戶,兩者相差10倍,但供應(yīng)量卻相差無(wú)幾。

高端豪宅差不多都這樣,豪宅總體供過(guò)于求,包括綠城黃浦灣在內(nèi)濱江的所有樓盤(pán)都沒(méi)怎么漲,價(jià)格都在13萬(wàn)/平以內(nèi)。

上海網(wǎng)上房地產(chǎn)就顯示,濱江凱旋門(mén)一共只有369套,經(jīng)過(guò)四年多,才賣了285套,而且其中有90多套是今年六七月間剛成交的。

而2014年8月才推出的綠城黃浦灣二期,成交均價(jià)和濱江凱旋門(mén)差不多,銷售效率明顯高出濱江凱旋門(mén)很多,但其一共推出的389套,已經(jīng)賣出了209套,這樣的成績(jī)還是不能和大熱盤(pán)相提并論。

千萬(wàn)級(jí)豪宅在過(guò)去幾年大量釋放,但上海豪宅客戶并沒(méi)有同步以幾何倍數(shù)增長(zhǎng),這是導(dǎo)致上海一些頂豪成交速度放緩的重要原因。

 

*文中觀點(diǎn)為作者評(píng)論,和邦地產(chǎn)立場(chǎng)無(wú)涉。 

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