每經編輯 王杰    

每經記者王杰

7月26日，北京市住建委發布《北京住房和城鄉建設發展白皮書（2016）》（以下簡稱白皮書）。白皮書顯示，2015年全市商品住房成交28.2萬套,同比增加6成多。其中新房成交套數同比增加26%。自去年3月份起，北京市住宅價格指數環比由降轉升，連續10個月上漲。

白皮書稱，房地產市場進入存量為主的階段，對經濟增長拉動作用減弱。在調控方面，本市將根據住宅和非住宅市場不同情況，采取區別化調控措施；繼續嚴格執行限購和差別化的信貸、稅收等政策，適度提高第二套非普通商品住房的首付款比例。

何為非普通商品住房

根據國家的相關規定，普通住宅的認定要同時滿足三個條件：第一個就是住宅小區的建筑容積率在1.0以上；第二個是單套建筑面積在140平方米以下；第三是實際成交價格要低于同區域享受優惠政策住房平均交易價格的1.2倍。

據了解，目前北京普通住房標準執行的是2014年北京市住建委、財政局、地稅局聯合發布北京普通住房價格新的認定標準。五環內為單價39600元、總價468萬元；五環到六環為單價31680元、總價374.4萬元；六環外為單價23760元，總價280.8萬元。單價、總價兩個標準符合其一即可。

此外，普通住宅的買賣是可以享受契稅、營業稅等稅收優惠政策的。這些年隨著房價的普遍上漲一些普通住宅被豪宅化，而沒有辦法享受稅收優惠，所以說要求調整的呼聲還是非常高。個人將購買超過5年的這個普通住房對外銷售的，免征營業稅。

個人購買非普通住房，按照3％的稅率來征收契稅。對于個人購買普通住房，住房是屬于家庭唯一住房的，減半來征收契稅的；對個人購買90平方米以下的普通住房，并且這個住房是屬于家庭唯一住房的，會按1％的稅率來征收契稅。

也就是說，第二套普通商品住房不僅首付款比例低，交易稅費也有優惠。

不管是普通住房還是非普通住房，只要購房行為被視為“購買第二套房”，則首付比例最低是4成。融360監測的數據顯示，現在北京大多數銀行可以提供的二套房最低首付是5成。

雖然目前北京市住建委還沒有說明會提高至多少，但根據現在絕大多數銀行的二套房首付5成的情況，融360房貸預計，如果政策要取得立竿見影的效果，非普通住房的首付或許將提升至7成。

需多部門會商才能進入發布實施過程

中原地產研究中心統計數據顯示：截至7月25日，北京商品房住宅合計成交414萬平方米，27731套，與上年同期基本持平，但成交結構出現了非常明顯的變化，平均單套成交金額高達525萬元，環比上年的379萬元上漲38.5%，而單套平均面積也達到了149平方米。從140平方米以上的大戶型成交占比看，套數占比達到了32.5%，而在2015年只有23.6%。

如果按照上述標準去衡量，北京市平均單套成交金額和單套平均面積，均屬于非普通住宅之列。提高二套非普通商品住房比例，或將令部分改善及投資類需求受到限制。

政策何時實施？北京市房地產協會秘書長陳志在其微信公眾賬號“京房字”中表示，對于提高二套非普宅首付比例這個措施，也僅僅是之前研究過的一項措施，其實房地產調控措施每年都是針對新情況，不斷研究的。但這個研究并非是定了調子要去怎么做，甚至只能說是一個前期性的研究，具體的實施則是根據實際情況作出決策。

“京房字”還提到，房貸首付政策可不是建委一家就能定的，甚至說住建委都不是主導部門。房貸政策要根據房地產市場的發展形勢，國家金融政策，資金及流動性等多方面進行考量，銀監部門和銀行的意見更為重要，最后要多部門會商，市政府批準，才能進入發布實施的過程。