每經編輯 吳若凡    

（本文原載于微信公眾號“邦地產”Real-estate-circle）

前兩天，邦爺說了上海星河灣的事（定價虛高，導致后期價格漲幅緩慢，遠遠跟不上周邊樓盤漲勢，以至于業主賣房子換房）。

沒想到，這事在后臺引起了粉絲強烈共鳴。有粉絲說，幸虧只住一兩年就賣了，否則現在肯定很慘。

不過，邦爺覺得這類事在上海肯定不少，因為上海從來就不缺定價虛高的樓盤。比如，今天要說的這個“彭浦第一豪宅”——靜安府。

要不是閘北并入靜安，這樓盤起這名，估計就涉嫌違法廣告法了，因為它非但不在靜安，也不在中環內。

雖然位置一般，案場銷售卻介紹說這里是大寧，但上海人都知道大寧是在中環的南側。所以，靜安府屬于彭浦板塊！！！沒錯，就是彭浦！！！

邦爺通過街景地圖則發現，該項目（地塊）周邊去年底還很荒蕪，配套幾乎為零！周邊也都是工業區。

當然，你也可以說，這個地方是未來的靜安CBD。但這些項目要建成，沒個兩三年是不可能的。區域雖然有改造的想象空間，但速度會很慢。

所以說，這個地方還是傳統意義上的下只角，但就是這么個地方卻賣出了高價。中指院數據（下表）顯示，靜安府銷售均價在8.5萬元/平米左右。

而中原數據顯示，“靜安府”所在的彭浦板塊次新房普遍在5萬元/平米左右。

與其相隔不遠的次新盤大華陽城，二手房價格也只在6萬/平米左右，但該小區周邊配套成熟，又在中環內。

所以，可以說靜安府要面對的是大量次新房的沖擊，未來升值緩慢。

房價比徐匯中環都貴，可成熟度跟徐匯不可比，知名房地產專家薛建雄就直言，靜安府短期內單價沒有升值潛力，難道你還指望他賣12萬/平？現在已經是接近頂部了。

來聊一聊小區

這還不算，從樓盤本身來說，有購房者就跟邦爺吐槽：小區不夠大氣，讓人喘不過氣來；房屋的錯落要么太高、要么太低，像插著幾炷香一樣（想象一下，住在別墅里，天天拜著住在高層里的住戶，是種什么體驗？）...

另外，邦爺看到，這個小區被南北高架和中環包裹著，雖然有一層商業遮擋，但卻很難“鬧中取靜”，購房者可能會住得不太安寧。（所以，邦爺提醒大家，買房前要認準房子的玻璃是否雙層隔音。）

而南北高架和中環全天10個小時以上都在堵車！想象一下，每當你打開窗，想呼吸一下新鮮空氣的時候，吸進去的，確實從早堵到晚的汽車排放的尾氣，這是什么感覺？有孩子的家庭估計得24小時開著空氣凈化器，額....

（邦爺友情附上一些高架房隔音攻略）

再來說說他的戶型

通過戶型圖可以看到，靜安府216平米的面積，電梯就占掉大部分，得房率不高，實際上只剩下了180平米，這么大的客廳，主臥不竟然帶衛生間！配置略低。

靜安府115平的戶型，餐廳做得如此之小，不知設計師為何要這樣設計。

135平的戶型，總的來說，布局不是很合理。尤其是東南角的臥室，開門方向破壞了整個客廳，只能把沙發擺在東面，而且沙發尺寸也有限制。

這就使得臥室細密性減弱，只要有人在客廳走動，就會看到臥室的所有情況。最要命的是，如果有客人住在這個房間，要上衛生間的話，就得橫跨整個餐廳。

此外，戶型的動線沒有動靜分離，如果在餐廳和廚房活動的時候，東面的書房和臥室會受到較大干擾，私密性不好。

看看這戶型和周圍的配套，邦爺對這個項目業主的換房能力表示擔心。

這樣的房子是上海中產以上階層會喜歡，會接受的嗎？如果喜歡的人不多，房子怎么換？這都會讓向業主面臨置換能力縮水的問題。

＊文中觀點為作者評論，和邦地產立場無涉。