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當單價3萬已成往事 還能拿什么拯救京郊房價

證券日報 2016-08-09 10:58:53

1月份-7月份,北京郊區(qū)單價超過4萬元/平方米的物業(yè)達到了2556套,創(chuàng)下歷史最高紀錄。更重要的是,從市場的有效庫存看,整體商品房住宅庫存合計3.6萬套,其中五環(huán)內已經(jīng)接近枯竭,而六環(huán)外已經(jīng)成為北京新房庫存的第一大區(qū)域。

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“若是現(xiàn)在買房,估計就買不起了。”一位在去年12月中旬購得一套兩居室的受訪者表示,“我當時買的房每平方米3萬元,現(xiàn)在成交價漲至每平方米4萬元以上,若是現(xiàn)在,同在這個位置,我就買不起了”。

正如中原地產首席分析師張大偉所示,北京樓市在加速告別剛需,尤其是新建住宅市場,剛需的收入已經(jīng)難以承受。張大偉稱,剛需收入家庭能夠接受的兩個價格上限分別是:單價每平方米3萬元,總價200萬元,但在2015年以來這一波房價上漲的過程中,新建住宅市場的剛需正在被擠出北京。

據(jù)中原地產研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示,北京通州、大興、昌平等多郊區(qū)普通住宅和別墅的成交價格已超過4萬元/平方米,進入4萬元時代。

3萬元天花板已成故事

三年前,剛需聚集地通州區(qū)房價是北京樓市的“晴雨表”,盡管房價上下波動較明顯,但3萬元/平方米是這個區(qū)域跑不脫的天花板,“進入4萬元時代”更是難以想象的局面。在通州,從2010年最高跳漲至2.6萬元/平方米,到2011年下半年部分項目跌至1.2萬元/平方米,這是北京唯一一個曾經(jīng)出現(xiàn)過房價腰斬的區(qū)域。

明確的副中心利好來了之后,通州區(qū)房價從新建住宅房價難以企及3萬元/平方米到現(xiàn)在,二手房已經(jīng)有多個樓盤成交單價超過4萬元/平方米,一手房更是如此,甚至直接跳至5萬元/平方米,目前,通州區(qū)是北京唯一一個郊區(qū)大量項目出現(xiàn)4萬元/平方米以上的區(qū)域。

在剛剛結束的7月份,通州區(qū)新建普通住宅成交均價已經(jīng)突破3.5萬元/平方米。據(jù)一位受訪者表示,其今年二季度購買的一套總價650萬元的新建住宅,幾個月過去后,現(xiàn)在同樣戶型同樣面積的新房成交價已達740萬元,幾個月就漲了90萬元。

據(jù)中原地產研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示,從2016年4月1日至今,在通州,京貿國際公館均價高達5.2萬元/平方米,京貿國際城均價高達49710元/平方米;在昌平、門頭溝區(qū)域,首開國風美唐均價高達45798元/平方米,西山意境47643元/平方米;在大興區(qū),亦莊金茂悅均價40467元/平方米。

張大偉稱,2016年1月份-7月份,北京郊區(qū)單價超過4萬元/平方米的物業(yè)達到了2556套,創(chuàng)下歷史最高紀錄。更重要的是,從市場的有效庫存看,整體商品房住宅庫存合計3.6萬套,其中五環(huán)內已經(jīng)接近枯竭,而六環(huán)外已經(jīng)成為北京新房庫存的第一大區(qū)域。

單套房平均總價550萬元

據(jù)中原地產研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,從2016年二季度開始,北京商品房住宅平均單套進入了500萬元時代。從第二季度到現(xiàn)在,平均成交額達到了550萬元以上,而在一季度只有450萬元上下。 二季度開始,北京五環(huán)內普通商品房平均單套成交金額歷史首次突破1000萬元。 

值得一提的是,近年來受到土地成本攀升,以及城區(qū)供應補給的不足的影響,純商普宅類項目尤其是五環(huán)內純商普宅購置成本明顯提高。 

根據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2016年前7個月,北京五環(huán)內純商普宅成交均價同比上漲30%,而套均面積也由139平方米升至152平方米,單價與面積的齊漲也使得五環(huán)內純商普宅的套均總價由去年同期的684萬元上漲至972萬元,而對應周期內別墅產品的套均總價則分別為1091萬元與1079萬元,價差由407萬元急劇縮減至107萬元,價差的急劇縮小,也使得別墅類產品由原本的“高高在上”變得“親民”多了,在總價差距不大的前提下,大量升級型置業(yè)需求開始摒棄城區(qū)的純商普宅類產品,而是選擇居住舒適度更高的別墅類產品,由此別墅市場成交出現(xiàn)爆發(fā)。

亞豪機構副總經(jīng)理高姍指出,受到土地價格持續(xù)不斷攀升的影響,城區(qū)純商普宅類產品與別墅的價差將進一步縮小,甚至出現(xiàn)倒掛,因此今年剩下的幾個月別墅市場熱度仍將持續(xù)。

鏈家研究院稱,2015年以來,純商品住宅成交均價在波動中上漲,7月份達到次新高水平,為37550元/平方米,環(huán)比上漲9.5%,與去年同期相比上漲了36.1%。本月成交均價的大幅變化一方面受到上月的低基數(shù)影響,另一方面受成交結構的影響,中高端價位段的住宅成交比重上升拉高了平均價格。從當前市場供給端收縮的態(tài)勢看,下階段新房價格仍將可能保持平穩(wěn)增長的趨勢。 

從成交特征看,7月份別墅成交表現(xiàn)強勁,大面積住房增速加快,中高檔房源成交熱度不減,平谷區(qū)成交脫穎而出,六環(huán)外同比增速超兩成,郊區(qū)化態(tài)勢更加明顯。而成交面積結構的變化表明,北京市場改善性住房地位逐漸提升,已經(jīng)成為推動市場成交的“新剛需”。 

從成交區(qū)域來看,六環(huán)外成交逐漸超過五至六環(huán)。7月份,六環(huán)外共成交2374套,占本月總成交量的48.2%,比五環(huán)至六環(huán)高12個百分點。從增速看,7月份,六環(huán)外成交同比增長22%,而五至六環(huán)同比降幅達60%以上。未來六環(huán)外或環(huán)北京市場將是新房的大趨勢。

責編 陳星

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