每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳若凡    

◎每經(jīng)記者 吳若凡

成交總價高達110.1億元！樓板價超10萬/平方米！“愛拼才會贏”的閩系房企融信“造”中國最貴“地王”。

昨日（8月17日）上午，上海靜安區(qū)中興社區(qū)地塊（以下簡稱中興社區(qū)地塊）由融信斬獲，溢價率139%，未來價格或超15萬/平方米。根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，之前全國總價最高的住宅地塊為2014年1月方興地產(chǎn)獲得的原閘北區(qū)大寧路街道325街坊，總價101億元；之前全國單價最高的地王是2015年12月泰禾集團摘得的深圳寶安區(qū)尖崗山A1220345地塊，樓板價7.99萬元/平方米。

這意味著上述地塊不僅刷新全國土地拍賣額紀錄，更刷新全國土地拍賣樓板價記錄，成為中國史上最貴雙料“地王”！

對于此次拿地原因，融信方面向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，上海作為長三角城市群的龍頭和中國經(jīng)濟的中心，是融信戰(zhàn)略布局的重中之重。此外，有分析指出，一線樓市已經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y場，房企拿地的背后是眾多金融機構(gòu)的支持。但資金過多流向樓市，長期來看不僅會推高樓市庫存，還可能形成大量不良貸款。

一天誕生三宗地王

上個月，新城控股奪得上海涼城地塊，打響了2016年上海市區(qū)土地拍賣的“第一槍”。昨日，上海靜安也迎來了兩區(qū)（靜安區(qū)、閘北區(qū)）合并后的第一次土地拍賣，這也是上海實施招拍掛制度12年來推出的“最市中心”的一塊土地。

中興社區(qū)地塊一經(jīng)推出，就吸引了來自全國各地18家開發(fā)商的參與，分別為：雅居樂、世茂、金輝、金茂+中鐵、西藏城投、龍湖、融信、招商、仁恒、保利、合景泰富、新城、融創(chuàng)、葛洲壩、旭輝、中糧+首開+建發(fā)、華潤+華發(fā)、萬科。

記者了解到，地塊的起拍價高達46億元，起始樓板價4.19萬元/平方米，已經(jīng)打破了此前虹口涼城“地王”3.8萬元/平方米的起始樓板價紀錄。但不得不說，該地塊區(qū)位優(yōu)勢同樣明顯，地段比虹口涼城更為優(yōu)越。它位于原上海閘北區(qū)的不夜城板塊，東至寶昌路，南至公興路，西至臨山路，北至中興路，被鴻興路分為東西兩塊，臨近上海火車站，地處蘇河灣及閘北火車站整體舊改兩大上海重點舊城改造板塊交界處，區(qū)域未來前景看好。

盡管中興社區(qū)地塊周邊商業(yè)配套與市中心的主流商圈有明顯差距，但是其與人民廣場、陸家嘴、外灘、南京西路等主流商圈的直線距離都在3公里以內(nèi)。地塊周邊1公里半徑內(nèi)有3、4、8、10四條軌道交通線路。這些優(yōu)勢，讓中興社區(qū)地塊日后升值前景值得期待。

對于此次拿地，融信認為，相較祝橋地塊286%的溢價率以及顧村“地王”超300%的溢價率，中興社區(qū)地塊的總體溢價率在控制范圍內(nèi)。出于“聚焦一二線城市、精耕核心區(qū)域”的戰(zhàn)略考慮，拿地后融信計劃將該地塊開發(fā)為中高端的區(qū)域標桿物業(yè)。

值得注意的是，除中興社區(qū)地塊這個全國雙料地王外，昨日下午，上海還誕生了兩個新的區(qū)塊地王——建發(fā)中糧聯(lián)合體以67.9億元總價，53727元/平方米樓板價，溢價率115%，刷新了此前顧村的拍賣紀錄，成為區(qū)域新地王；中駿在青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)也以6億元總價，45070元/平方米的成交樓板價，溢價165.16%造出一宗區(qū)域地王，地塊項目預計售價超8萬/平方米。

一線樓市已成投資場

作為今年上海內(nèi)環(huán)內(nèi)推出的首幅住宅地塊，中興社區(qū)地塊其實在多年前已經(jīng)“毛地出讓”，名為“鴻臨園舊改項目”，但當時的開發(fā)商由于無力承擔巨額拆遷款，最后才由政府接盤。

公告顯示，此次出讓的中興社區(qū)地塊總出讓面積31034.1平方米，建筑面積109754平方米，容積率3.54。雖是商住地塊，但根據(jù)規(guī)劃，住宅比例可達到90%。和其他中心城區(qū)宅地一樣，該地出讓條件較為嚴苛：中小套型住宅建筑面積不得低于80%，合計79022.9平方米以上(這對于其打造高檔住宅而言不能不說是一大限制)；另需持有100%的商業(yè)物業(yè)；配建保障性住房比例在5%以上等。

不過，考慮到上海內(nèi)環(huán)內(nèi)新房資源稀缺，以及難以避免的高昂土地成本，即便是中小套型房源，未來出現(xiàn)驚人的單價也并不意外。何況對于開發(fā)商來說，還有20%的建筑空間來打造大戶型的高檔房源。

實際上，原閘北區(qū)內(nèi)環(huán)以內(nèi)是近年來上海豪宅市場的新興區(qū)域，區(qū)域內(nèi)有蘇河灣華僑城、綠洲雅賓利花園、新湖青藍國際等高端樓盤在售，其均價無一低于7萬元/平方米。

至于拍出雙料地王對上海乃至一線城市的房價有什么影響，新城控股高級副總裁歐陽捷表示，影響不大。他告訴記者，上海房價的上漲在市場預期內(nèi)，并不會因為“地王”出現(xiàn)而導致房價飛速上漲。一線城市的樓市已經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y場，這背后折射的其實是貨幣現(xiàn)象。在國家提出抑制泡沫的背景下，未來房價的走勢一定會受到貨幣政策的制約。

資深房地產(chǎn)專家薛建雄指出，如今的土地市場已經(jīng)嚴重過熱，特別是一線城市和熱點二線城市，土地市場已經(jīng)遠遠超過了應有的投資價值。企業(yè)拿了高價地之后，財務成本會變得很高。但是，許多金融公司愿意在房企背后擔任金主角色，而房企可以借此擴大營業(yè)規(guī)模和資產(chǎn)規(guī)模，一旦資產(chǎn)規(guī)模大了之后，房企的融資能力會更強。

房產(chǎn)去庫存前景堪憂

值得一提的是，央行8月12日公布的數(shù)據(jù)顯示，7月人民幣新增貸款4636億元，同比少增1.01萬億元。分部門看，住戶部門貸款增加4575億元，占當月新增人民幣貸款的98.68%。其中，短期貸款減少197億元，中長期貸款增加4773億元。由于住戶中長期貸款中絕大部分是房貸，因此多數(shù)市場分析人士認為，房貸構(gòu)成了7月新增人民幣貸款的主力。

這背后反映的其實是市場正在遭遇“資產(chǎn)配置荒”問題。自去年下半年以來，市場出現(xiàn)了資產(chǎn)配置荒，也就是在市場流動性充裕情況下缺少優(yōu)質(zhì)投資項目，且這一現(xiàn)象一直在延續(xù)。

中國工商銀行城市金融研究所專家藏波指出，新增貸款流向房地產(chǎn)投資，將形成兩個抑制“去庫存”的桎梏：一是推高了房地產(chǎn)交易價格；二是導致了“去庫存”的結(jié)構(gòu)性扭曲。在“資產(chǎn)配置荒”背景下的信貸大增，雖然有利于短期“去庫存”，但會在長期積攢新的“庫存”。投入的信貸資金可能會在未來形成大量不良貸款，這理該引起監(jiān)管部門的高度關注。

對于地王頻出的現(xiàn)象，經(jīng)濟學家向松祚也表示，這說明中國房地產(chǎn)市場不夠健康，目前北、上、深均價已經(jīng)接近5萬元/平方米，購置100平方米房產(chǎn)需耗資500萬元，超過當?shù)馗咝诫A層年收入的10倍，房價收入比過高。

“現(xiàn)在是沒買到地糾結(jié)3天，買到地糾結(jié)5年。”旭輝控股董事兼主席林中認為，未來5年，北上廣深房價難以覆蓋現(xiàn)在的地價，近來在這些城市買地要想有錢賺，壓力不小。