每經編輯 邱德坤    

每經實習記者 邱德坤

隨著國內整體經濟增速放緩，眾多專注于園區開發運營的企業，面臨著增長與轉型的雙重課題，而億達中國（03639,HK）在今年的半年報業績上，卻給出了一個破局的解決方案。

8月18日，億達中國發布半年報顯示，2016年上半年，億達集團合約銷售額為38.5億元，營業收入為28.3億元，較去年同期增長2.9%，其中租金收入增長11.7%至1.89億元，商務園運營管理收入增長106.4%至2760萬元。

據了解，園區開發運營有著重資產屬性，要求企業有大量的資本投入和沉淀，高負債率和資金鏈緊張的問題不可避免，億達中國此次發布的半年報業績，對國內各園區地產開發運營企業而言，意味著什么呢？

經濟觀察研究院院長新望認為，“園區開發運營企業在體驗經濟時代，不同于此前的重資產時代，產業地產要更加關注人的感受，無論是依托互聯網+實現智能化運營，為園區企業延伸上下游產業鏈，還是成為企業的戰略合伙人，都是地產商身份向服務商身份過渡的必然過程”。

雙重課題的挑戰

近年來，產業園區在全國各地展開布局，各類產業園和高新開發區不斷涌現。據前瞻產業研究院的報告，截至2015年7月底，我國國家級高新技術開發區共有129個，較2014年增加14個。

此前，受益于京津冀一體化的華夏幸福（600340,SH），以及將中關村打造為中國最著名軟件園的北科建等企業，在業績不斷增長的同時，也一直為業內看好。

然而，這些專注于產業園區開發運營的企業，都有著無法避免的問題在于，在業績增長的同時，企業為了保證園區在長期規劃上的穩定與連貫，會采取物業定制和長期租賃的運營方式，但這也導致企業的資金回流緩慢，出現大量資本投入和沉淀，導致企業負債率過高的局面。

為了破局，大量園區開發運營企業紛紛嘗試轉型，比較典型的是以輸出品牌提供運營服務的方式來拓展園區市場。

公開資料顯示，自1998年開發運營大連軟件園開始，億達中國已在全國先后運營了上海億達北虹橋創業城、杭州北部軟件園、蘇州高新軟件園、昆山花橋財智科技園、深圳海科興戰略新興產業園、天津濱海服務外包產業園、武漢光谷軟件園、重慶兩江健康科技新城等數十個商務園區。

輕重資產并舉

隨著產業園區在國內不斷興起，各大專注于園區開發運營的企業，除了比拼自身的重資產實力，市場也要求企業注重在輕資產拓展上的舉措。

據了解，輕重資產并舉，是將業務拆分為兩個單元，重資產的開發單元和輕資產的運營管理輸出單元。其中，輕資產合作模式包括業務咨詢、產業招商、委托運營管理等。

光谷聯合（00798,HK）披露的招股書指出，中國市場化產業園的準入壁壘甚高，開發商除了必須具備較強的硬件實力，還需要有深厚的行業經驗，透徹了解政府的產業發展政策以及相關產業的客戶需求。

億達中國CFO馬蘭認為，“在異地業務拓展上，億達中國旗下的武漢軟件新城是其在重資產拓展上的第一步，不僅看中的是武漢在中部的區位，更歸因于早在2006年，億達中國便與武漢東湖新技術開發區通過BOT模式，開發運營科技部認定的‘國家火炬計劃軟件產業基地’武漢光谷軟件園”。

在2013年11月和2014年1月，億達中國分別與上海市和蘇州市的相關部門簽署了合作協議，運營上海商務園和蘇州高鐵新城科技園。據《時代周報》報道，這是億達中國首次嘗試轉型“輕資產”之作。

相應的效果已經展現，據億達中國半年報顯示，2016年上半年公司毛利為8.83億元，較去年同期增長5.2%，毛利率為31.2%。股東權益應占利潤為2.74億元，股東權益應占核心凈利潤為2.39億元，核心凈利潤率為8.4%；每股基本盈利為0.106元，每股基本核心盈利則為人民幣0.09元。

北京艾力森中研咨詢有限公司總裁洪文平認為，“輕重資產并舉，全國多點布局，對內不斷強化商務園區建造能力和智慧產業聚集能力，對外積極拓展品牌力，才能促使經營業績持續穩步提升，為此億達中國顯然已經做出了表率”。