每經編輯 每經記者 胡健 實習記者 張懷水    

每經記者 胡健 實習記者 張懷水 攝影報道

本該是政興民順的保障房“和諧曲”，在落實到個別具體的地方時，卻出現了“荒腔走板”的現象。

日前，國家審計署公告了2015年保障性安居工程跟蹤審計結果，結果顯示，截至2015年底，5.89萬戶家庭違規享受城鎮住房保障貨幣補貼6046.25萬元；6544套保障性住房被違規銷售或用于單位辦公、對外出租經營等。

而在出現騙取保障房資格等大量違規情況的同時，全國共有19萬套保障性住房因配套基礎設施建設滯后等原因不能及時交付使用；另有726個市縣478.6億元專項資金結存未用超過一年。

近日，《每日經濟新聞》記者以被山東省審計廳點名批評的濱州市第二油棉廠小區作為調查樣本，進行了為期一周的深入調查，試圖探尋保障房長期“空置”的原因，并揭開經適房“變性”背后的真相。

濱州市濱城區第二油棉廠小區位于該市沙河鎮黃河二路渤海三十路，地理位置相對偏僻。8月12日，《每日經濟新聞》記者從沙河鎮辦事處沿著黃河二路徒步走到該小區，沿途大約1.5公里，只能看見大片農田和廢棄的廠房，馬路中間渣土車、槽罐車絡繹不絕，有些路段并無人行道劃定區域。

近日，山東省審計廳廳長馬青山在接受媒體采訪時表示，濱州市濱城區第二油棉廠小區項目自2014年12月建成以來，因周邊配套設施不完善、道路不通暢，230套廉租房和220套經濟適用房無法入住。

除了無監控、無綠化、生活配套實施建設滯后等因素成為廉租房空置的一大掣肘之外，記者在調查中發現，保障房土地產權不清晰、土地交割工作被耽擱，才是廉租房“空置”更深層次的原因。

此外，土地評估工作尚未完成，開發商卻在存在爭議的土地上建起了廉租房。而經濟適用房作為保障性住房的重要組成部分，實際操作中卻出現被開發商違規售賣的現象，多名經適房業主拿出的卻是商品房買賣合同，多名住戶至今未拿到房產證。

一方面住不起商品房的人對保障房望眼欲穿，另一方面卻是大量房源空置、無法入住。政府的安居工程何時能落到實處？保障房何時才能成為人民群眾心中的“暖心房”？

230套廉租房入住率不足10%

230套廉租房建成已近兩年，僅住進18戶，入住率不到10%；小區無大門、無監控、無綠化，生活配套實施建設滯后……

8月12日上午，《每日經濟新聞》記者到達濱州市濱城區第二油棉廠小區后發現，小區的名字已經改為安康花苑。小區沒有大門，只在進入小區拐角處有一座工棚，類似值班室，但工棚內并沒有人。小區里鋪上了水泥路，道路兩旁雜草叢生，有些區域雜草里殘留著垃圾并伴有腐臭味。

一名油棉廠的退休職工告訴記者：“第二油棉廠小區原來就是油棉廠所在地，后來工廠拆遷，就將部分原廠職工安置在了這座小區。”

在小區周圍，除了遺留下的一間第二油棉廠衛生室，很難再找到原工廠的印記。

小區里一位居民告訴記者，自從2014年入住以來，小區一直沒有大門，也沒有安裝監控及其他安保設施，所以治安情況不佳，時常發生居民電動車丟失的情況。“因為沒有監控，即使報警也沒有用，東西丟了也就丟了，讓人很氣憤。”

據記者現場觀察，整個小區內除了一家小賣鋪以外，幾乎沒有其他生活配套設施。小賣鋪老板王姐告訴記者：“小區入住率不算高，大概住了200多戶居民，整個小區幾乎沒有做統一的綠化，有的居民就自己在樓前綠化帶里種植了玉米、大豆等農作物。”

“當年買房時，開發商說小區有綠化、有健身廣場，可根本沒有兌現承諾。我們每個月還要交物業費，按照房屋面積每平方米5毛錢，不交物業費就要被物業斷電斷水。”王姐說道。

另一名11號樓的業主告訴記者：“當年若不是考慮小區距離上班地點近，是不會買這個房子的。孩子馬上上小學了，可小區周圍并沒有好的學校，得去市里上學，交通也不是非常便利。”

記者發現，小區附近確實有一家陽光幼兒園，但并沒有發現其他學校。黃河二路上有28路、30路以及濱州通往惠民的公交車站點，有居民表示交通條件“還行”，但打車比較困難。

濱州市經濟技術開發區管委會宣傳科（以下簡稱“宣傳科”）在回應《每日經濟新聞》記者采訪時表示：“關于2015年度山東省審計工作中提到的保障房配套設施不夠完善、道路不通暢問題已及時進行整改。綠化因原施工企業養護不夠到位，導致部分綠化用地退化，苗木枯萎，已安排相關企業準備補植、提升，因季節原因暫不能種植，待9月份以后再行實施。”

廉租房住戶未經申請審批手續

安康花苑物業工作人員告訴《每日經濟新聞》記者：“小區一共有7棟廉租房，分別是1~5號樓，以及8號樓和9號樓，共計230戶。其他均為經濟適用房。”

目前，該小區內的廉租房一共有18戶居民，1號樓14戶，2號樓4戶，共計18戶。“他們基本上都是第二油棉廠的退休職工，當初廠房拆遷時被安置進來的。”該物業工作人員表示。

記者隨后在1號樓隨機采訪了4位住戶，他們均表示自己為第二油棉廠退休職工，是被工廠安置進來的，沒有經過廉租房申請，也沒有經過搖號。

“我在油棉二廠工作30年了，也算是廠里的老職工，工廠拆遷以后，單位就為我們安置了住房。小區位置雖然比較偏，但還是心存感激，也就不計較這些了。”一名廉租房住戶告訴記者。

記者查詢《濱州市廉租住房保障辦法》，該文件第十六條規定：“廉租住房保障實行申請、審批制度。街道辦事處或鎮人民政府應當自受理之日起30日內，就申請人的家庭收入、家庭住房狀況、家庭財產等是否符合規定條件進行審核，提出初審意見并張榜公布，并將初審意見和申請材料一并報送市、縣（區）住房保障主管部門。”

住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌接受《每日經濟新聞》記者采訪時也表示：“廉租房屬于保障性住房的一種，和職工安置房是兩個不同的概念。入住廉租房首先要進過申請，當地政府要對申請人進行住房資格審核，符合條件才能入住。”

“保障性住房的土地是政府劃撥的，建房的目的在于解決當地住房困難群體的住房問題。廉租房面向的是普通群眾，不是特定群體。”顧云昌說。

記者隨后來到濱州市房地產管理局了解情況，房管局住房保障科工作人員表示，第二油棉廠位于濱州經濟技術開發區轄區內，企業在申請經濟適用房時也通過濱州市經濟技術開發區上報材料，具體情況可向經濟技術開發區規劃建設局咨詢。

濱州市經濟技術開發區管委會宣傳科回應《每日經濟新聞》記者采訪時表示：“安康花苑廉租房是濱州經濟技術開發區出資在濱城區第二油棉廠土地上建設的，共7棟，230套，其中安置拆遷困難職工18套。”

對于廉租房是否可以逾越申請手續直接安置工廠職工的質疑，該宣傳科工作人員表示：“濱州經濟技術開發區高度重視，已經啟動相關程序，對安置的18戶拆遷戶進行核實，對符合條件的按程序辦理手續；不符合條件的，將予以清退，另行安置。”

記者發現，小區樓房上的公示信息顯示，該小區名為濱州沙河安康花苑，由原濱州市第二油棉廠和濱州市恒升置業有限公司建設，開竣工日期為2011年8月10日和2013年5月31日。

小區很多樓房竣工已超過3年，除去廉租房里的18戶職工家庭，3年來該小區絕大部分廉租房仍處于空置狀態。從小區住戶的反饋中不難發現，生活基礎設施滯后，交通不夠便利是因素之一。

但《每日經濟新聞》記者在調查中發現，生活配套不便并非廉租房空置的唯一原因。按照宣傳科的解釋，廉租房的土地性質同樣存在爭議。

土地使用權糾紛致房屋難分配？

針對為何2013年竣工的廉租房至今只有寥寥十幾戶入住，濱州市經濟技術開發區管委會宣傳科回應表示：“因油棉二廠欠土地評估部門土地評估費未能繳納，原土地評估超期失效，需進行重新評估。油棉二廠既不交原欠評估費，也不交新的評估費，且因油棉二廠內部變故及與恒升置業之間的經濟糾紛等諸多因素，土地分割工作一段時間里被耽擱。”

按照宣傳科的說法，正是基于土地分割工作不能完成，致使廉租房對應土地不能及時評估且劃撥到開發區管委會，本應2015年底前分割完成并將樓房移交且配租到相應的租房戶，到現在仍未完成。

什么是土地分割？宣傳科回應說，廉租房是濱州經濟技術開發區出資在濱城區第二油棉廠土地上建設的，由油棉二廠和恒升置業按代建回購方式承建。廉租房是政府投資項目，土地屬劃撥土地，需要從濱城區油棉二廠分割到濱州經濟技術開發區名下。

根據《城市房地產管理法》第22條規定，“土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。”

既然土地價格評估工作至今還未完成，土地劃撥都未完成，可開發商為何能在存有爭議的土地上已經代建起了廉租房？而對于這230套廉租房，當地政府有沒有回購？

對于上述疑問，宣傳科工作人員以對業務情況不了解為由拒絕回答。記者找到開發區規劃管理局，規劃局又聲稱，一切以宣傳科的回應為準，他們不便回答任何問題。

《每日經濟新聞》記者還多次致電濱州恒升置業有限公司法人代表劉振民，以及項目負責人劉其發的電話，但均處于無人接聽狀態。在此期間，記者通過小區居民手機撥通劉振民的電話，但當記者表明身份時，對方隨即將電話掛斷。

該保障房建設的另一個主體參與者是第二油棉廠，但當地政府給記者的回函顯示，油棉二廠是濱城區的一家困難企業，因長期經營不善，導致企業欠繳多年的職工保險，并存在其他經濟糾紛。在啟動經濟適用房建設期間，原二廠負責人宋某某被判刑。

記者發現，此次國家審計署的跟蹤審計結果中，在涉及保障房亂象時也提到：“1272個項目在勘察、設計、施工、監理等環節未依法履行工程招投標程序；809個項目存在未取得建設用地批準、違規以‘毛地’供應、擅自改變土地用途或調整容積率等問題，涉及用地2309.27公頃；2663個項目未履行工程規劃許可、環境安全性評價等基本建設審批程序，或未采取必要的質量控制措施。”

有經適房業主簽下商品房買賣合同

在實地調查中，安康花苑物業工作人員告訴《每日經濟新聞》記者：“小區1號樓、2號樓、3號樓、4號樓、5號樓、8號樓、9號樓為廉租房，其他14棟樓均為經濟適用房。”

“廉租房除了1號樓和2號樓有部分租戶外，其他樓都是空置的。經濟適用房住了200多戶，有部分業主為油棉廠退休職工。”該物業工作人員說道。

記者隨后來到住戶比較集中的10號樓和11號樓。業主劉女士表示：“我是2013年初買了這個房子，當時房價為每平方米2100元。開發商承諾是大產權房，可3年過去了，依然沒有拿到房產證。”

“當年沙河鎮其他小區的房價每平方米都要賣到2600元左右，這個小區確實要便宜一些，而且距離我上班的地點很近，所以就買了。”劉女士抱怨說，現在不僅生活設施沒有跟上，而且連房屋產權也還“懸著”。

小賣鋪老板王姐同樣也是小區的業主，她表示：“我是2012年在這個小區買的房，入住不到一年墻體就開裂了，屋頂還漏水。想把房子賣了卻沒有房產證。以前這里有一個售樓處，現在售樓處也不見了。”

王姐告訴記者：“這個小區靠近濱州中小企業產業園，不少住戶都在那邊上班，加上房價和其他小區相比確實要便宜一些，不少人就看中這個小區了。”

按照濱州市經濟技術開發區管委會宣傳科的說法，經濟適用房是油棉二廠為解決困難職工住房困難主導建設的，因該企業雖不屬于濱州經濟技術開發區管理，但位于濱州經濟技術開發區轄區內，所以該企業在申請經適房時，是通過濱州經濟技術開發區上報，并經逐級審批后建設的。

該宣傳科的說法是，濱城區負責對油棉二廠經濟適用房行使監管權，并按相關規定落實住房戶。油棉二廠370套經適房中已入住305套，入住率82.5%。

在采訪中，11號樓業主郭先生向記者出具了當年購買安康花苑小區房屋的購房合同，但合同第一頁赫然寫著“商品房買賣合同”。而在合同細則“商品房銷售依據”中，“預售商品房批準機關”、“商品房預售許可證號”以及“土地使用年限”均為空白。

記者隨后咨詢北京東友律師事務所，該所律師杜星表示：“根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定，出賣人如果未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。但是在起訴前取得商品房預售證明的，可以認定有效。”

“若開發商在沒有取得商品房預售許可證情況下與購房者簽訂商品房買賣合同，應當是涉嫌欺詐行為。購房者可以根據相關法律規定，向法院起訴要求確認合同無效，或者主張撤銷商品房買賣合同。”杜星告訴記者，目前僅從合同上判斷，還無法判斷開發商是否拿到預售許可證，但從合同相關位置中未能填寫許可證號上可以推斷，至少說明合同是不規范的。

既然是保障性住房，小區住戶的合同上為何寫的卻是商品房買賣合同？面對記者的質疑，宣傳科回應：“在啟動經濟適用房建設期間，油棉二廠與合作方濱州市恒升置業發生經濟糾紛，被拆遷職工盡快住進住房的愿望與施工方進度緩慢反差很大，多重矛盾集中在經濟適用房建設上。油棉二廠與恒升置業未完全按程序，對油棉二廠拆遷的安置戶進行安置，并自行審核發售了部分住房。”

顧云昌接受采訪時表示：“保障性住房通常是土地劃撥，政府代建回購。開發商建房成本低于普通商品房。經濟適用房屬保障性住房，戶型面積、售賣價格等必須由政府來核定，購買人群也要先進行保障房申請，然后政府對申請人的基本情況進行審核。符合條件才能購買。開發商絕對無權直接銷售保障房。”

宣傳科回應記者采訪時表示：“正在啟動相關程序，責成并監督油棉二廠與恒升置業按照經適房條件對已入住人員身份進行重新審核，符合條件的按程序辦理相關手續，不符合條件的限期清退，按經適房要求重新發售。”

部分經適房出現“大戶型”

除部分經濟適用房被當做商品房出售外，記者在實地采訪過程中發現，多名業主購買房屋的面積均超過100平方米，有的戶型甚至超過120平方米。而購買單價（每平方米價格）也是各不相同，從2000~2800元不等。

《山東省經濟適用住房管理辦法》第十八條規定：“經濟適用住房應當控制在中小套型范圍內，中套住房面積控制在80平方米(±5平方米)，小套住房面積控制在60平方米(±5平方米)。”

此外，《山東省經濟適用住房管理辦法》規定：“經濟適用房是指政府提供優惠政策，限定建設標準、銷售與租賃價格，向低收入住房困難家庭定向供應的具有保障性質的政策性商品房。”

記者隨后在濱州市住房保障網上查閱到《濱州市廉租住房保障辦法》規定，規定中明確表示：“廉租住房建設用地采取劃撥方式并在土地供應計劃中優先安排，在申請年度用地指標時單獨列出，以確保供應。并且配套建設的廉租住房，應當在用地規劃、國有土地劃撥決定書，或者國有土地使用權出讓合同中，明確配套建設的廉租住房總建筑面積、套數、布局、套型以及建成后的移交或回購等事項。”

既然房源性質定性為保障性住房，無論入住流程還是房源面積都應當按照保障房相關要求來執行。

顧云昌接受采訪時也表示，根據各省的審計報告，有的地方確實存在經濟適用房建筑面積超標的現象，有的甚至是刻意而為之。面積超標，導致申請者即使符合保障房入住標準，同樣可能面臨買不起房的尷尬。

“保障房需求要由下而上申請，從申請到核實再到建設進行精細化管理，保證供給與需求相匹配。此外，有的地方將保障房變成‘人情房’，導致數量或者戶型面積與實際需求不匹配。所以安居工程建設同樣需要一套嚴格的問責制度，要像抓腐敗一樣，常態化、長期化緊抓不懈。”顧云昌說道。