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每經記者 夏冰

一周之前，國內家居流通領域龍頭紅星美凱龍（01528.HK）在中期業績報告中透露，正在探討與專業商業地產基金合作和資產證券化的機會，并引發業界廣泛猜想。

8月29日，懸念的答案正式揭曉。紅星美凱龍與商業地產基金管理機構高和資本宣布，共同發起設立資金規模為50億元的國內首支家居商業地產并購基金，雙方將作為該基金的聯合GP,共同進行投資決策，基金以紅星美凱龍在一、二線城市的委托管理商場為主要資產標的。

紅星美凱龍董事長車建新表示，這次并購基金的發起設立，將進一步打通家居產業和金融資本的融合，紅星美凱龍愿與投資機構、委托管理商場業主方、品牌商戶共同開發中國家居業的商業未來。

對此，業內人士認為，此舉在連鎖商業資產管理領域尚屬首創，也將直接優化提升紅星美凱龍的委托管理商場經營模式，從中長期來看，并購基金能夠為新開委托管理商場提供有力支持，成為紅星美凱龍"輕資產、平臺化"運營模式的重要支撐。

從連鎖商業資產管理1.0時代邁進2.0時代

"基金的設立標志著紅星美凱龍從連鎖商業資產管理1.0時代邁進2.0時代。1.0時代的主要特征是以品牌輸出、管理輸出為特征，表現為商業運營管理和物業管理，而2.0時代則增加了金融管理這一新內涵，金融管理能夠提升連鎖商業資產的變現能力、流動速度、價值提升，并進行市場化定價。"紅星美凱龍副總裁、董秘郭丙合如是指出。

《每日經濟新聞》注意到，以家居商業地產為基礎資產的并購基金在國內尚屬首例，這也使得紅星美凱龍和高和資本的合作模式成為業界關注的焦點。

郭丙合介紹，合作雙方將各自出資首期基金的10-15%，其余部分進行外部募資。在分工上，紅星美凱龍主要負責尋找優質的資產標的，并進行運營管理；高和資本負責基金的結構搭建、資產管理和退出機制設計等，從而充分發揮各自的優勢。

高和執行合伙人周以升則表示，目前商業地產行業，特別是家居商業地產行業面臨三個最核心的問題：運營難、融資難和出售退出難。紅星美凱龍與高和發起的并購基金恰恰可以一舉解決三個核心難題。

針對上述難題，周以升認為，紅星高和家居商業地產并購基金未來有望為投資者創造三重價值：第一，經營能力提升，帶來的物業升值；第二，資產證券化融資工具，將會大大降低融資成本；第三，隨著REITs越來越近，基金收購低流動性的物業后有望從資本市場獲得更好的流動性溢價。

對于合作，國際知名商業研究機構SBI認為，紅星美凱龍自營及委托管理商場統一管理，統一外觀，最大化強調品牌形象，具有高認知度；另一方面，該公司已占據主要發達城市的核心位置，也擁有多年的行業管理經驗，與廠商、經銷商彼此的互相信任已經到了一個較高的程度。紅星美凱龍是家居行業運營難問題最優秀的解決方案提供者。

輕資產、平臺化運營打開估值空間

"并購基金是一個多贏的安排，能夠實現帕累托改進"，郭丙合說，并購基金將收購一些優質委托管理商場的物業，從而使得基金、紅星美凱龍和品牌商戶的利益更加一致，避免了潛在的委管費、租金上漲等利益沖突，同時給委托管理商場業主方提供了一個有效的變現通道，使得其可以更加靈活應對自身經營安排。郭丙合表示，收購基金是紅星美凱龍在商業地產金融方面進行的有益探索，也為實施"1001戰略"提供了一個有力的支撐，委托管理商場業主方會很歡迎這種新模式。

記者注意到，近兩年，開發商的輕資產化是行業的重要課題，包括萬科、保利、世茂等"重型"企業相繼提出向輕資產方向發展的戰略。

此次與高和資本共同發起設立并購基金，將會大大優化紅星美凱龍自身的商業模式，使紅星美凱龍不僅能夠獲得委托管理商場委托管理費的收入，也能獲得委托管理商場資本升值的利益。更直接受益的是委托管理商場的原業主，紅星美凱龍在幫助他們解決經營難題之后，通過并購基金可以幫助他們解決融資難和退出難的問題。

業內人士指出，經營1000家商場的背后意味著巨大的資金投入，而并購基金為快速新開委托管理商場提供了一種新的可能。資產證券化實現了眾多投資者的參與和選擇，形成了有效的激勵機制，也分散了商業地產的風險，促進了行業的穩定發展。

知名經濟學家趙曉認為，紅星美凱龍與高和資本基金的發起，是供給側改革背景下一個聯合創新的極佳樣本，也是中國商業地產領域輕資產金融化的經典案例。紅星美凱龍通過與高和成立并購基金來支持"1001"戰略和互聯網+2.0，將金融與產業深度融合，極具前瞻性和執行力，將改變其上市公司自身的商業模型和盈利模式，這一系列的舉措也有望打開公司的估值空間和成長潛力。