“熱”被視為今年房地產市場當仁不讓的主題詞，無論是土地市場還是房地產市場；無論是上半年的北上廣深四大一線城市，還是下半年的南京、廈門、合肥、蘇州“四小龍”。 全民談“房”，熱潮當前，不少業內人士則提醒，深究這輪熱潮的原因會發現貨幣寬松政策是主因，但即使市場一片繁榮，房企在財務方面依然面臨難題，需注意風險。面對這輪上漲，調控則需要更重視制度創新和因地制宜。 寬松貨幣政策是房價上漲主因 在9月國家統計局公布的數據中，8月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市占比均超8成（分別有64個和57個），其中廈門房價環比漲幅達到44.3%，合肥、上海、南京、深圳漲幅也超過35%。 隨之，杭州、鄭州、武漢、廈門、蘇州、南京、合肥等城市在8月和9月相繼通過提高二套房首付、實施限貸、調整土地出讓規則等方式抑制市場熱流。 但據騰訊財經報道，杭州在9月18日限購前夕創造了3265套的單日商品房銷售紀錄；成都現炒房客一次性買走60套房，單盤單日創1億成交；東莞一月推出多宗地塊均刷新土地成交紀錄…政策調控效果似乎還未顯現。 “最近出臺的政策力度比大家預想的小很多，大家可能也感覺到了。” 原因是什么？在9月22日重慶舉行的“2016城市觀點論壇”上，北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹告訴《每日經濟新聞》記者，這得從這一輪房價暴漲原因說起。目前經濟面臨一定增長壓力，央行有必要實施寬松的貨幣政策。但當前銀行理財、信托理財等收益率都在下降，全球化配資門檻頗高，房地產投資重新成為比較重要的投資手段，大量貨幣必然進入了房地產領域。 的確，國家統計局數據就顯示，2016年1-8月我國貨幣供應量M1增長率超25%，漲幅較往期增長了10%左右，已臨近2009年的最高峰值線。 而今年1-8月我國的銀行貸款中信用卡貸款、企業貸款都呈下降趨勢，僅個人居民中長期貸款大幅增長了增長90%，占比由22%增長到了40%。 “增加的貨幣很顯然是通過個人的購房貸款進入到了市場。也由于降息的作用，剛需對房價的承受力提高了20%左右。”杜麗虹直言。 受到宏觀經濟因素的影響，即使各地已出臺或將出臺各類調控政策，這一輪房地產漲勢依然持續高溫。 上述論壇中，不少業內人士就認為，這一輪房市變動中一線城市和部分二線城市房價漲幅會更加明顯。在房價以穩定著稱的重慶，也會未來三五年期間迎來拐點，地價和房價進入上升通道。 也由此，中國房地產開發集團理事長孟曉蘇在上述論壇上強調，政府調控要因地制宜、分城施策，保持房地產長期平穩發展。 其直言，房前幾年調控政策導致的產能過剩下滑等惡果已經在房地產表現出來，造成了目前房地產市場的很多怪象。樓市下半場，可以多采取制度創新，比如地票流通、農村土地入市、小產權房流通、用REITs向政府收購、政府全國租回等。 6成上市房企或面臨再融資問題 市場一片火熱，恒大將全年業績目標上調至3000億，碧桂園將年度業績目標上調至2200億元，旭輝也將年度目標上調了20%...據北京商報統計，截止目前已有54家上市公司上漲或維持業績指標。 但繁榮之下，《每日經濟新聞》記者也注意到，據不完全統計，今年1-8月上市房企已有10家業績指標預減、10家首虧、2家下調。而這背后，房企的利潤率也受到多方面因素的侵蝕。 中商產業研究院數據顯示，2016年1-8月全國各類地王達211宗，拿地總金額達4874.6億。據了解，目前北京深圳地價已超4萬/平，上海土地成交價格也普遍在3.8萬/平以上。即使伴隨基準利率下降，房企的資金成本和部分企業的融資成本有所下降，但土地成本的大幅上漲，依然讓企業不輕松。 值得指出，近年政府加大推動債券市場發展，企業能通過加大發行企業債，降低融資成本。多企業債平均利率5%，期限3-5年，能覆蓋一般水平下企業的投資回收周期，相較目前的多種債券，的確頗為優越。 “但能從債券市場獲利的基本還是大型企業，中小企業相對較難享受利好，多數債券期限都在2-3年，但平均投資回收周期是4.5年。6成的上市房企都可能面臨再融資的問題。” 杜麗虹還指出，雖然基準利率在下降，但是整個市場信用風險在上升，信用率差也在擴大，中小企業面臨的融資成本可能會更高。 記者注意到，數據顯示，上市房企利潤率平均值已從2010年的13.5%降到了目前的12.9%，伴隨利潤率的降低，資產周轉率將下降，投資回收周期也會減慢，房企前期投資壓力會更大。 數據就顯示，目前房企投資回報率已降至8.3%，凈資產回報率甚至下降到了6.4%，股東回報率低于總資產回報率，表明目前房企投資回報率已經低于債務融資成本。 “越使用財務杠桿，股東投資回報率越低。地產行業的中期財務風險，還在持續上升。當前房企根本無法承受降價，降價幅度最大到23%，就會有80%的房企會陷入財務困境。”杜麗虹直言。 的確，即使貨幣政策刺激、房地產銷售復蘇，但房企（特別是中小企業）的發展，也難言輕松。