每經編輯 每經實習記者 張明雙 每經記者 曾劍    

◎每經實習記者 張明雙 每經記者 曾劍

近期樓市火熱，上市公司也忍不住紛紛賣房增加收益。不過在這樣的行情下，卻有公司不開發房產，反而將持有的優質地塊賣了。美好集團9月27日發布公告稱，公司擬將開發武漢洪山區建和村A包地塊的子公司100%轉讓給新城控股的子公司，轉讓價格2000萬元，同時受讓方將向公司或公司指定方支付24.94億元。

每經投資寶（微信號：mjtzb2）了解到，美好集團通過轉讓子公司股權出讓手中地塊已經不是第一次了。從2014年開始，美好集團已經轉讓了數宗武漢長豐村地塊，均為城中村改造項目，受讓方包括華潤置地（武漢）、藍光集團及東湖高新等品牌開發商。

拍下7宗地已轉讓5宗

9月26日，東湖高新2016年第三次臨時股東大會通過了擬轉讓武漢園博園置業有限公司部分股權的議案。經評估，截至2016年7月31日，園博園置業凈資產賬面價值4903萬元，評估值5.06億元，評估增值率932.41%。

園博園置業正是美好集團轉讓的全資子公司之一，主要資產是2014年以16億元拍下的武漢市硚口區長豐村A包地塊，用于建設產業新城項目。2014年2月和2016年2月，美好集團分別以2400萬元、2600萬元兩次轉讓園博園置業48%、52%的股權。根據今年6月份簽訂的合作協議，東湖高新將園博園置業地塊的拆遷補償、還建安置工作委托給美好集團全資子公司武漢江北履行，交易總額為人民幣29.14億元，其中5000萬元受讓股權，委托土地征地拆遷安置補償款合計為28.64億元。

美好集團證券事務代表張達力在接受每經投資寶（微信號：mjtzb2）采訪時表示，園博園置業的項目實際上是一個合作，公司拍下毛地做一級開發，包括拆遷、還建、安置補償等，然后將凈地交給東湖高新做二級開發，即建造商品房，通過這種模式可以快速回籠資金。

每經投資寶（微信號：mjtzb2）梳理后發現，2014年3月，美好集團耗資53.7億元拿下長豐村5宗地塊，2016年5月，以總價18.64億元競得建和村兩宗地塊。不過這7宗城中村改造項目地塊已被出讓5宗。

2014年9月，美好集團通過武漢江北向華潤置地（武漢）轉讓兩家全資子公司，轉讓價格均為1000萬元，兩家公司主要資產分別為長豐村兩宗地塊，華潤置地通過兩家公司向武漢江北支付相應的拆遷改造補償款38.04億元。2015年10月，美好集團同樣以轉讓子公司的方式將長豐村1宗地塊轉至藍光集團旗下，藍光集團通過子公司支付13.37億元的拆遷安置還建包干總價。加上最近轉讓給新城控股、東湖高新的2宗地塊，美好集團已轉讓5宗城改項目地塊。

城改體量大需引進合作商

據了解，建和村、長豐村都是位于武漢市三環內的優質地塊，附近聚集了廣電、海爾、招商等品牌開發商項目，樓市上漲潛力很大。

為何這樣的優質地塊不留著自己開發呢？張達力表示，長豐村城改項目體量很大，如果一個公司單獨開發的話，開發周期會很長，所以公司引進了商業、產業開發商。“這并不是單純意義的股權轉讓，而是產業鏈上的合作。”張達力告訴每經投資寶（微信號：mjtzb2），“華潤置地做商業，現在東湖高新做產業，他們（合作開發商）拉動整個項目品質后，公司自己的土地也獲得了較高的增值，今年也準備開工了。”

每經投資寶（微信號：mjtzb2）注意到，美好集團主營業務一直是二級開發即傳統住宅項目，2015年度、2016年上半年主營在公司營收上占比分別為92.42%、82.56%，一級開發（城中村綜合改造項目）占比不過6.11%和13.95%，而2015半年報及之前定期報告內均沒有城中村綜合改造項目單獨的營收數據。

而美好集團介入城改項目開始，就有媒體及分析人士質疑上市公司年營收才20億元，卻耗資50多億元拿地，資金鏈能否支撐。對此張達力解釋，武漢的城改項目是毛地掛牌，真正的成交價格并不是一次性付款，如建和村的（A包）地塊，掛牌成交7個億，先行支付土地款大概幾千萬，其他根據拆遷的進度支付，所以城中村改造項目的資金壓力并不像凈地招拍掛那么大，并不是一下子幾十個億就支付了。

張達力還稱，一級開發已經取得了一定業績，資金周轉、現金流得到改善，已體現在當期業績中。每經投資寶（微信號：mjtzb2）查閱報告也發現，美好集團一級開發業務占比也在增大，2015年一級開發主營收入2.86億元，營收比重為6.11%。2016年上半年一級開發主營收入

2.95億元，營收比重上升至13.95%。兩個報告期內一級開發收益均為受托對長豐村綜合改造進行拆遷、土地整合、安置等協作服務取得的收益。