每經編輯 每經記者 查道坤 吳凡    

◎每經記者 查道坤 吳凡

8月12日，蘇州打響今年重啟限購第一槍，隨后蘇州吳江區和蘇州下轄的昆山市也宣布進行限購，使得蘇州限購區域進一步擴大。10月4日，蘇州進一步加碼限購，取消外地人之前二套房的購買資格；同時也對蘇州本地戶籍居民進行限購，調空力度可謂相當大。

在業內人士看來，火爆的蘇州樓市將由此明顯降溫。事實好像也確實如此，根據中新網10月9日的報道，“國慶長假期間，蘇州商品住宅共成交2249套，較去年同比上漲70%。價格方面，根據蘇州市住建局提供的數據，均價已由10月2日的2.2萬元/平方米左右跌落至6日的1.3萬元/平方米左右。”

從2.2萬元下降到1.3萬元，僅僅數天時間蘇州樓市均價就下降了40%，限購的效果似乎立竿見影。但事實可能并非如此簡單，在成交量大漲70%的情況下，均價卻大幅下跌，其中透著詭異。《每日經濟新聞》記者實地走訪后發現，蘇州主城區大量熱門樓盤并未出現價格暴跌的情況。

此外，吳江區作為蘇州樓市洼地，目前均價僅為1.1萬元/平方米左右。國慶假期期間，該地區房屋成交量有所放大。尤其是10月7日，其成交占比達到全市的90%左右。根據記者實地走訪，以及觀察蘇州住建局數據圖，發現國慶假期蘇州房屋最低均價1.3萬元/平方米也是出現在這一天。而由于蘇州10月1日開始實施價格備案制度，蘇州主城區部分高價位樓盤未能通過備案，沒有上市銷售，從而使得蘇州主城區樓市在國慶假期期間成交大減。

蘇州業內：房價未大跌

近期，蘇州樓市再度成為輿論熱點。

9月23日起，蘇州物價、住建部門對群眾反映強烈的商品房銷售違法違規問題重拳出擊，聯合開展商品房專項檢查。10月8日，蘇州物價局對外表示，經過近半個月的商品房專項檢查。目前，物價、住建等部門已聯合查出22家涉嫌存在捂盤惜售、未明碼標價、明碼標價要素不全、標示內容更新不及時等違法違規問題的房企。另有3家企業被國家住建部通報批評。

除此之外，根據中新網10月9日報道稱，“由蘇州市住建局提供的數據，蘇州房價已由10月2日的2.2萬元/平方米左右跌落至6日的1.3萬元/平方米左右。”從2.2萬元下降到1.3萬元，僅僅數天時間蘇州樓市均價就下降了40%，讓市場震驚不已。

值得一提的是，根據《每日經濟新聞》記者從蘇州市區商品房銷售網上管理系統，即時成交房屋信息板塊中的蘇州市區商品住房成交均價走勢圖看到，10月1日蘇州房價達到歷史最高點，均價超過2萬元每平方米，但是隨后幾天房價出現急劇下滑，10月7日房價為1.3萬元每平方米。

令人感到奇怪的是，在均價“暴跌”的同時，來自蘇州住建局的統計數據顯示，國慶長假期間蘇州商品住宅共成交2249套，較去年同比上漲70%。成交量大幅上漲，價格卻出現暴跌，這種現象似乎有悖常理。

此外，記者查詢多家蘇州本地房地產網站所刊發的最新樓盤價發現，這些樓盤并未出現價格暴跌的情況。其中，位于蘇州相城區的姑蘇裕沁庭項目，價格為每平方米2.2萬元，與之前相比并未下調。位于蘇州新區的南山檸檬花園檸府項目，價格為每平方米1.9萬元，也沒有出現價格下調的跡象。

對于媒體報道稱蘇州房價暴跌9000元每平方米一事，記者10月9日下午致電蘇州市住建局，當記者提出相關采訪要求時，并未得到回應。隨后，記者多次致電蘇州市物價局辦公室電話，但是無人接聽。

不過，據央廣網報道，蘇州市住建局住宅產業處處長陳登火在接受采訪時表示，短短數天的數據個體差異太大，不能以此來衡量蘇州近期的整體房價走勢。此外，均價的計算方式與各樓盤的定價方式不同，更不能以均價來論房價。

蘇州一位張姓資深房地產從業者則對記者表示，“（暴跌）數據不準確，不能拿一天（10月7日）的數據，或者拿吳江區這樣的蘇州價格洼地來衡量蘇州整體的房價，這不科學也不準確，蘇州房價并未出現大跌。”

數字游戲帶來的“暴跌”

為獲取第一手資料，10月9日下午，《每日經濟新聞》記者來到了蘇州市吳中區尹山湖附近的幾個售樓處。

在尹山湖附近的“陽光天地”售樓處，銷售人員告訴記者，里面的住宅房早在去年底就已經全部售罄，目前只剩下酒店式公寓和商鋪。

對于近期網上熱議的蘇州房價暴跌一事，上述銷售人員在感到詫異的同時，向記者表示，“不僅我們這邊房價是沒有降的，尹山湖這一片房子好像都沒有下降”。記者隨后又走訪了尹山湖附近的弘揚上湖和尹山湖韻佳苑兩處售樓處，其銷售人員也給予了類似答復。

不過，從蘇州樓市國慶7天的成交數據分析，不難得出所謂價格暴跌的真相。

根據蘇州住建局的統計數據，10月1日蘇州市區成交267套，2日成交248套，3日成交126套。10月4日蘇州加碼限購后成交158套，隨后成交量出現急劇下滑，5日僅成交95套，6日成交44套，10月7日成交28套。而從成交區域來看，10月7日，蘇州主城5區成交量均未超過10套，姑蘇區成交量甚至為0，但是吳江區成交量卻激增到313套。

主城區成交寥寥，而作為價格洼地的吳江區成交量卻大增，這或許是導致蘇州房屋銷售均價在國慶長假期間整體暴跌的一個重要原因。

此外，前述張姓業內人士告訴記者，10月1日蘇州開始實施價格備案制度，開發商賣房需要到物價局備案，這就導致主城區一些價格較高的樓盤不能通過備案上市。

但吳江區由于價格低，所以能通過備案，這也導致了主城區成交量大跌，而吳江區成交量卻大漲。之所以均價在10月7日出現大幅下滑，是因吳江區當天成交量最高，占全市成交量的90%以上，而其價格是蘇州最低。拿高價區域的房價與價格洼地的吳江區進行對比，從而得出了均價降低9000元每平方米的結果，所以這個數據并不真實。

房地產行業專家張健初也向記者表示，“10月7日成交量最大的是吳江區，吳江區又是蘇州樓市的價格洼地，拿吳江區成交數據來平均蘇州樓市整體價格水平，僅僅拿1天的價格來衡量整個蘇州樓市是不科學，也是非常不準確的。出現所謂降價9000元每平方米的背后其實是數字游戲，因為吳江區的房價原本就比蘇州市區的房價便宜許多。”

值得一提的是，記者注意到，根據蘇州市區商品住房成交均價走勢圖，10月8日蘇州樓市均價已經回升到18000元每平方米。