每經編輯 每經記者 筱曦    

◎每經記者 筱曦

樓市輪番暴漲，高端住宅受益，價量齊升。廣州一項目借機橫空出世。

9月中旬，位于廣州珠江新城的“尚東·柏悅府”樓盤在香港高調舉行首發儀式，對外宣稱單價“10萬”。該樓盤開發商尚東控股并非一線房企，此前也無頂級高端住宅運營經驗，其高價入市引來市場質疑聲。

《每日經濟新聞》記者近期深入調查發現，該樓盤過往并不簡單，項目從拿地到亮相已長達19年。且年初雖已拿到預售證，按規定須10天內開盤，但至今約9個月仍未開盤。此外，除了涉嫌違規捂盤之外，記者還發現，該房企手上的近百套預售房源中僅有3套屬于無抵押可售，另外96套處于抵押不可售狀態。

1月拿證，9月方首發

9月底，《每日經濟新聞》記者在樓盤面世后不久，即前往現場踩盤，當時看到尚東·柏悅府大門已有豪車進出，其中不乏港牌車輛。記者嘗試前往銷售中心一探究竟，但因無預約不能進入被保安攔下。

記者僅從銷售中心外的工作人員處了解到，項目尚未開盤，但樣板房已經開放，近日深圳、香港以及廣州均有客戶前來看房。

記者查看陽光家緣網（廣州住建委旗下房屋信息發布平臺）發現，尚東·柏悅府項目早在2016年1月14日就取得預售證。根據規定，取得預售證許可或現房銷售的房地產開發項目，要在10天內一次性公開全部房源并進行銷售。

但距尚東·柏悅府取得預售證已相隔近9個月，才在9月中旬舉行首發儀式，似有涉嫌違規之疑問。而更有蹊蹺之處是，據陽光家緣信息顯示，尚東·柏悅府自編A1棟獲得預售住宅為99套，其中96套處于抵押不可售狀態。

尚東·柏悅府營銷負責人劉瓊在接受《每日經濟新聞》記者采訪時說，“因為和銀行之間存在一些貸款，房屋被拿來抵押，解除抵押就可以簽定合同了。”

談及何時解押，該負責人表示，馬上就能解除抵押，但并未告知具體時間。其還透露，柏悅府內部認購已超20套，金額超10億元。

尚東·柏悅府預售房未解押卻拿來認籌，該操作方式是否合規？

廣州市公共資源交易登記中心一位工作人員告訴記者：房屋沒有被查封，內部認籌談不上違規。但被抵押的96套房源不能拿來交易，房管局不會辦理房產證及過戶。該工作人員表示，被抵押的房屋交易需要開發商還款并解押后才能交易。目前這類抵押現象還是很常見，開發商把土地抵押給銀行，獲得所需要的建設資金。

又有廣州市房屋交易監管中心工作人員表示，被抵押的房屋不可出售，房屋所有權已屬于銀行，需要銀行同意才可以。開發商在與客戶認籌登記中需要在合同中注明房屋處于抵押狀態，并承諾多長時間會解除抵押銷售。

“作為抵押權人，銀行對于債權享有優先受償。”廣東宏力律師事務所律師呂傳文還告訴記者，而買家可能利益受損。

拿地到面世輾轉19年

寸土寸金的珠江新城近兩年并無住宅用地拍賣紀錄，尚東·柏悅府給了市場一大驚喜，但地塊何時拍賣？尚東又是如何獲得的？

《每日經濟新聞》記者進一步調查發現，尚東·柏悅府從拿地到面世竟已有19年之久。尚東·柏悅府原名尚東瀚御雅苑，位于珠江新城珠江公園南側，占地面積約1.6萬平方米。

廣州市國土資源和規劃委員會批后公示的資料顯示，尚東瀚御雅苑建設位置為天河區珠江新城花城大道珠江新城L2地塊，由廣州宏瀚房地產開發有限公司（以下簡稱廣州宏瀚）負責開發建設，廣州宏瀚為尚東控股旗下公司。

據《經濟參考報》報道，珠江新城L2地塊由廣州宏瀚于1997年獲取，并在1998年前后取得了《建設用地規劃許可證》和《建設用地批準書》。

拿到地塊之后，廣州宏瀚并未立刻開發，而是選擇轉手。記者查看珠江實業2005年公告發現，廣州宏瀚于1998年2月20日與珠江實業簽訂協議，以3.35億元的價格出讓珠江新城L2、L3-1、L3-2三地塊，珠江實業成為唯一的土地使用經營者。

但在履約過程中，雙方產生矛盾，廣州宏瀚將珠江實業告上法庭，項目開發無法啟動。包括珠江新城L2地塊在內3個地塊經歷了近8年訴訟后，于2005年底和解。根據約定，廣州宏瀚開發珠江新城L2地塊，而珠江實業補交相關費用后開發其他兩幅地塊。

2007年8月，廣東宏瀚再次取得珠江新城L2地塊的《建設用地規劃許可證》，其建設工期為2007年8月~2009年8月。但地塊的建設似乎沒有按期進行，2010年珠江新城L2地塊曾因閑置而被點名勒令“整飭”。

也就是在2010年，廣州宏瀚申請調整珠江新城L2地塊規劃獲批?！督洕鷧⒖紙蟆穲蟮捞岬剑榻鲁荓2地塊建筑主體高度申請由最高100米調到最高208米，拔高了1倍多。

據了解，2011年尚東集團董事長郭澤偉有意將珠江新城L2地塊打造成全球第二個愛馬仕公寓，最終卻并未成型。尚東·柏悅府2014年封頂，到今年9月19日在香港高調亮相，這期間也曾傳出多次入市而未有結果。

地價飆升已十多倍

從1997年拿地開始，經過19年的輾轉，尚東·柏悅府終于入市，樓面地價已從2500元/平方米提升十多倍，幾成珠江新城絕版住宅地塊。

《每日經濟新聞》記者從陽光家緣了解到，尚東·柏悅府國土證上顯示土地出讓年限自2007年8月23日。而與尚東·柏悅府所在地塊一起轉讓給珠江實業地塊的珠江頤德公館國土證顯示土地出讓年限自1998年5月11日開始計算。

這到底是怎么回事？

廣州市國土資源和規劃委員會一份公開文件顯示，尚東·柏悅府所在的珠江新城L2地塊在1997年獲得《建設用地規劃許可證》，1998年獲得《建設用地批準書》，但在2007年又重新獲得《建設用地規劃許可證》，并隨證注銷穗規地證字[1997]第104號《建設用地規劃許可證》與之重疊部分用地紅線及相關批文。

關于這一問題，《每日經濟新聞》記者聯系了廣州市國土規劃局相關工作人員詢問原因，在記者發送相關資料和問題之后的5個工作日，該工作人員表示上述情況屬實，確實存在變更《建設用地規劃許可證》的情況。

對于具體原因，上述工作人員說還在進一步調查中，截至發稿，記者尚未獲得相關回復。

單價“10萬”遭遇新調控大潮

據觀點地產網報道，尚東·柏悅府項目總戶數99套，戶型面積達到400~1000平方米，吹風價格號稱“10萬”，最高單價甚至達15萬元／平方米。

中原地產廣州項目部總經理黃韜明確表示，尚東·柏悅府去香港發布是噱頭，完全沒有必要。因為香港買內地房的客戶少，再加上廣州限購，外地戶口購房條件相對繁瑣，很多香港人買不了廣州住宅。

《每日經濟新聞》記者實地探訪看到，項目在花城大道與海清路交界處，位于道路主干道的交匯處。該樓盤后面是大片的獵德回遷房。就此，黃韜表示，尚東·柏悅府的優勢在于新，但地處回遷房旁，成為瑕疵。

在談及銷售時，黃韜則表示，尚東·柏悅府貨量少，加上珠江新城發展已進入頂峰，基本上沒有住宅可以開發了，珠江新城高端住宅稀缺，這是該項目的優勢，但拿地時間過長，對于客戶心理層面會有一定的影響。

在2016年，北京、上海、深圳甚至部分二線城市均迎來成交高潮。今年以來一線城市高端住宅市場持續放量，1~8月期間10萬元/平米以上的高端住宅已經去化2123套，同比增幅達4.31倍。

不過，這一號稱珠江新城最后的高端住宅項目面世后，卻恰巧趕上了大范圍的政策調控，樓市目前前景不明。巨變之下，等待著尚東·柏悅府的又是怎樣的命運？

（本稿記者系化名）