每經編輯 吳若凡    

自國慶節前后，樓市調控新政襲入全國多城，樓市溫度逐漸有所減弱。

一時間，樓市與股市的資金“蹺蹺板效應”又被瘋傳，股市上的一些所謂的“敏感人士”也開始發表言論，認為調控創造了機會，樓市資金將向股市流動了。

但資金從樓市撤出，就一定會進入股市嗎？

誰說不是樓市就是股市！

且不說樓市，當今雖然還是資產荒階段，但可投資的領域也不止股市。

銀行理財作為今年較穩健的投資方式，不少理財分析師都認為，在資產配置上，適宜購買中長期理財產品，提前鎖定高收益，是目前最優的策略配置。

此外，“2016年普通投資者的大類資產配置，應該有50%配置在貨幣基金、債券基金、黃金資產等相對回報穩定的品種上，以減少組合的風險。”南方基金首席策略分析師楊德龍建議。

所以，資金從股市溢出，就一定流入股市的理論本身就不太成立。更何況，調控之下資金真的就能立即從樓市流出？

國家統計局數據顯示，今年1-8月我國貨幣供應量M1增長率超25%，而過去幾年這一數值僅在15%左右，只有2009年“4萬億”政策落地的時候，M1增長率超出過30%。

而從貸款的結構來看，1-8月企業貸款下降了13%，個人居民中長期貸款卻大幅增長了90%（個人中長期貸款在全部貸款的占比從22%增長到了40%）。

很顯然，增加的貨幣都通過個人購房貸款進入到了樓市。這筆資金規模很大，而且并非流動性很強的純投機性資金，不可能一兩個月就能流出樓市。

樓市正在“亮劍”

即使放在調控的背景下，部分城市的住宅市場受抑制，但商業地產并未受調控影響。

相反，福建、四川、昆明等地都出臺了“商改住”的相關政策，福建的政策中，還充分鼓勵購買商業辦公用房——“凡購買五城區新建商業辦公房地產的，由財政按所繳契稅等額給予補貼”。

實際上，這和商業地產的大庫存現狀有關。國家統計局數據顯示，今年1-8月全國商業辦公用房待售面積達到1.55億平，同比增長22.2%；全國不少城市商業辦公用房可售周期已達50個月左右。

去庫存是當前房地產市場調控的主要任務，化解商業地產的庫存、鼓勵資金流入商業地產，似乎大勢所趨。

種種跡象表明，商業地產的機遇似乎再次來臨。

但一直以來，商業地產由于投資大、回報周期長、資金依賴度大大高過住宅，目前國內很多開發商的融資模式又較為單一、模式傳統。

“所以現在商業地產的大庫存、低周期現狀，不是因為潛力不夠，而是結構和方式的問題。一些二三線城市商業供應過剩，其實是一種市場博弈，即城鎮化升級、生活圈外溢產生的實際需求，它們釋放的速度，遠低于項目入市的節奏。”某商業地產資深人士告訴邦地產。

開發商想要在這一次機遇期大舉擴張，就必須減少資金沉淀，保障充裕的現金流，比如更新模式，提供資產證券化平臺來轉化存量地產，但其中很關鍵的一點在于，引入個人投資者，即通過類似REITs或AMBS等可交易可流通的金融產品進行權益的轉化。

采用“輕資產”，也是靈活盤整存量資產的很好方式，但這需要企業具備全產業鏈的優勢，在開發管理資金等各方面都有運作能力。

“就拿紅星美凱龍來說，這個本質上的輕資產商業地產商，2015年委管商場平均出租率在92.7%，毛利率在74.4%，這無論是在家居行業還是地產行業，都算不錯了。”

上述人士指出，紅星在地產環節提供“輸出地塊選址評估、掛牌條件商談、項目規劃設計建造、開業”的過程管理輸出；有全程參與項目開發和后期運營管理的產業鏈條；也具備一定資產運營能力，能找到更多合作方，嘗試整租、基金收購、委托管理等合作方式。這是使紅星能在商業地產領域快速擴散，能介入商業存量盤活的前提。

某跨國基金公司高管就直言，目前國內像紅星美凱龍、奧特萊斯砂之船等一些特色的商業地產公司越來越多，它們進行的一些PE，四十年給LP帶來的回報率大概在25%LR，高于中國地產投資回報率平均數。

可見，在運作端，更多開發商已經探索出合適的更新模式。伴隨需求端，政府對商業地產去庫存的鼓勵，供應端政策層面給予了控制和調整，商業地產的結構性過剩，無疑會加速消化，這正是中國商業地產的長期價值。