每經編輯 楊羚強    

公眾號上海沃畫報最近推了一篇文章說，上海老洋房今年6-8月成交了50多幢！

要知道上海私有產權的老洋房總共只有200-250幢，其中產權清晰、可出售的老洋房全市不超過100幢！修繕完好的不足50幢！

物以稀為貴，今年成交的洋房中，巨鹿路的一棟就以近40萬元/平方米的成交價，刷新了華僑城·蘇河灣別墅34.49萬元/平方米的記錄，成為全國第一天價！

實際上，這套被稱為是“鄔達克上海處女座”的巨鹿路886號洋房，還不是上海掛牌單價最高的老洋房。盛大網絡首席執行官陳天橋目前意欲轉讓的嚴家花園，現在的掛牌價格已經達到了每平米63萬元。

根據沃畫報文章提供的信息，上海老洋房的價格最近幾年是一年一個價。以陳天橋的嚴家花園為例，過去幾年幾乎一年漲一億，從6億一直賣到了10億。

在被稱為“史上最嚴厲”的樓市調控下，這些老洋房卻賣出了史上罕有的成交量。但老洋房的價格不僅受房地產市場價格的影響，還和收藏市場的走勢有關，擁有一條自己獨特的行情。

70多年里，它的保值能力最強

如果將全球所有資產放在一起衡量，在過去70年的時間里，跑贏了通脹、跑贏了美國股市、跑贏了黃金石油的資產非常稀少，但上海的老洋房一定在列。

根據現存資料，上海現存老洋房造價比較高的，是延安西路64號，嘉道理住宅（現上海少年宮），僅造價就達到100萬兩銀子。

建國后新修的《上海房地產志》記載，民國時上海地價最貴的，地價平均達到16萬兩。以上述價格計算，嘉道理住宅的地皮當時的價格也就在336萬兩白銀。整個房子加起來的購置成本應該在436萬兩白銀。

這在當時這是一個很驚人的數字。由于當時的白銀計量單位采用市斤制，每兩白銀僅為31.25克。如果當時這436萬兩銀子不用于購買房子，而是一直存放在銀行，那么按照今天的白銀價格，應該只有5億元人民幣。

不過，如果當時這部分白銀如果能換成黃金，價格就不一樣了。按照當時的價格，一兩金子大概等于21兩白銀、30元銀元。以今日的黃金牌價，大概可以達到20億元人民幣的水平。

但是，如果以嚴家花園的價格評估建筑面積達到3300平米的嘉道理住宅，目前的市場估值至少在20億以上。而這尚未考慮到地價，比起占地只有8.5畝的嚴家花園，后者不僅占地面積比它大出一倍，達到21畝，而且地理位置也更靠近上海的核心區域，且當時的建造投入遠遠超過后者，和后者相比建筑本身所蘊藏的人文故事也更具傳奇，因此整體估值很有可能能達到30億元以上。

可以說，上海的老洋房，是過去60年時間里少數能跑贏實物通脹和資產通脹的投資品。能和上海老洋房一較高下的，也許就只有美國的道瓊斯指數了。

這不僅和上海老洋房的不動產屬性有關，也和它的收藏價值有很大的關系。在國內的私人藏品中，歷史建筑一直是最受高凈值人群歡迎的一個品類。

《胡潤財富報告》稱，64%的富豪喜愛收藏，男富豪比女富豪更喜歡收藏。億萬富豪比千萬富豪更喜歡收藏。在這個背景下，不僅上海的老洋房升值迅速，北京的四合院、府邸升值潛力也很大。
傳媒大亨默多克買下的北京四合院，面積250平米，買入時的價格是1000萬，而在2014年時估值已經上億。

新洋房、四合院，能跑贏大市嗎？

然而，無論是上海的老洋房，還是北京的四合院，不僅供應非常有限，而且需要持續修繕和維護，不僅每年需要花費一定費用，而且也影響了房屋的使用。

在這個背景下，新建的專供收藏用的產品出現了，它就是各種中式住宅。

在蘇州桃花源，銷售人員說，至少有一半以上的客戶，不是蘇州本地人。他們買房的目的，不是為了自住，不是為了投資，就是為了收藏。

和蘇州桃花源的購房客群中，有很大一部分是江南園林的愛好者一樣，泰禾在通州開發的運河上的院子，也因為蘊藏了大量中國傳統文化的精髓，成為收藏界的重要目標。上周泰禾和信達的聯合品牌會，雖然沒有實物產品推出，卻吸引到了數百人前往上海展覽中心想提前一睹上海院子芳容。

由于西方的發達，很多國人不再自信自己的文化，總覺得中國文化，不能和歐美相比。然而，進入新世紀后，國人突然發現中國傳統的很多文化是很先進的、很優秀的。邦爺的MBA導師就曾說，西方流行的漢學熱，就是因為他們突然發現，中國古人所推崇的文化，才代表著未來世界發展的趨勢。

古代道家提出，人們應該尊重萬物自然天性。而這種尊重自然，適應自然的“道”恰恰是今天現代文明所匱乏的。西方認同了中國道的觀念，而西方的這種認同，最后又傳導至中國，引發了一輪又一輪國學熱。目前很多雙語學校也推出《三字經》、《論語》等儒學內容，想把我們中國古文化重新承繼回來。

在這樣的文化趨勢下，盡管目前還沒有數據反映，房地產企業新造的融合大量中國古代文化的產品，在二手房市場出現快速的升值，甚至銷售人員都說中式住宅是小眾產品。但在中長期升值這件事商，邦爺還是愿意給中式園林、中式院子投一票，因為它們代表著世界文化可能的未來。

不過，看好是一回事，投資還是另外一就事。這里邦爺需要提醒各位，購買中式院子，絕不只是簡單賣了就行。業主可能需要為院子的內裝修，投入大量精力和金錢，不斷的調整其中都細節，顯示出自己的高雅文化情趣。

之前上海老洋房的市場數據顯示，即使同一地段，不同設計師，不同的內部裝飾，不同的故事，以及房主不同的情趣，都會影響一套房子未來的升值能力。往往那些更明白應該怎么生活的房子才更值錢。但大多數時候，懂得怎樣生活，比單純買一套房子難得多，沒有自購的修養、學識和閱歷，很難“養”出一套好房子。

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