每經(jīng)記者杜冉樂 11月12日，云南城投（600239，SH）公告稱，擬定向增發(fā)大約9.21億股新股，總募資48億元用于旗下昆明、大理和西咸新區(qū)三個地產(chǎn)項目開發(fā)。 《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，當前不少上市房企因受監(jiān)管新規(guī)影響，要么撤回并修改定增申請，要么直接就終止。云南城投逆市拋出大額定增計劃，加上前不久試圖一舉并購銀泰置地，讓外界對其刮目相看。 蹊蹺的是，兩年前該房企曾推出過一個40億元的定增計劃，后來卻不了了之。當前，其負債率接近90%，坦言幾乎觸及債務(wù)融資上限。 逆市定增為地產(chǎn)項目 預(yù)案顯示，云南城投擬定向發(fā)行大約9.21億股的新股，每股成本不低于5.21元，總募資48億元。其中，母公司云南城投集團以現(xiàn)金認購不低于前述新發(fā)行股份總額的38%。 上述48億元定增資金未來將安排用于昆明融城昆明湖二期、大理海東方悅榕莊酒店與西咸新區(qū)春城十八里三個地產(chǎn)項目，其中昆明融城昆明湖二期將獲得定增補血34.5億元。 但記者注意到，上述三個項目預(yù)計總投入資金大約101.9億元，定增募資補血僅占大約47%，這意味著云南城投仍需考慮其他資金來推動項目開發(fā)。 從募投項目可行性研報來看，昆明融城昆明湖二期預(yù)計總投資74.16億元，其中涉及土地成本12.26億元、前期工程成本與基礎(chǔ)設(shè)施成本合計7.6億元、建安成本41.27億元、資本化利息7.6億元。按照銷售總收入91.29億元計算，該項目銷售凈利率8.03%。 不過，根據(jù)前述可行性研報測算數(shù)據(jù)，大理海東方悅榕莊酒店未來銷售凈利率為14.5%，西咸新區(qū)春城十八里未來銷售凈利率為11.54%。 云南城投方面表示，通過此次定增募資，保障公司戰(zhàn)略布局實施，進一步深耕旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)以及住宅地產(chǎn)領(lǐng)域等，改善其財務(wù)結(jié)構(gòu)。 截至9月底，云南城投的資產(chǎn)負債率接近90%。該房企坦言，此指標處于較高水平，繼續(xù)擴大債務(wù)規(guī)模的空間較為有限。 頗為蹊蹺的是，2014年10月份云南城投曾拋出過一份40億元定增募資預(yù)案，參與認購的機構(gòu)除了母公司之外，還包括國壽安保基金、財通基金、歌斐諾寶三家機構(gòu)，但此后該資本動作卻無并未有下文。 記者發(fā)現(xiàn)，今年8月份，云南城投突然披露一個終止定增的投資者說明會公告。云南城投董事長許雷表示，當時國內(nèi)資本市場環(huán)境發(fā)生較大變化，公司的發(fā)行方案已不具備可行性。 當前，上市房企定增募資范圍受限，尤其是不能將定增募資用于償還金融機構(gòu)借款等，多家知名房企要么撤回申請，要么修訂預(yù)案，甚至像天津松江定增預(yù)案今年3月已審核通過，但至今尚未拿到批文。云南城投此時再拋出新的定增預(yù)案，能否順利通過尚不得而知。 區(qū)域房企逆境謀轉(zhuǎn)型 三季報顯示，云南城投經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為凈流出14.7億元，比去年同期飆漲53.7%，說明該房企當前仍處于持續(xù)投入資金階段，經(jīng)營性銷售回款很難覆蓋項目開發(fā)所需的投入資金。 上述指標的惡化顯然異常于今年以來很多A股上市房企受益于樓市回暖后的經(jīng)營現(xiàn)金流普遍“回正”這一情況。從項目布局來看，這些現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正者多沾了熱點樓市的光。 除此之外，云南城投截至9月底的賬面資金為45.7億元，但短期借款與一年內(nèi)非流動負債合計大約120億元，也顯然難以覆蓋其短期償債壓力。 盡管如此，這并不妨礙這家云南國資上市房企走出去甚至做大做強的野心。許雷表示，云南城投母公司是云南省屬企業(yè)，是云南省國企改革平臺之一，目前在集團戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的推動下逐漸從地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向開發(fā)加運營服務(wù)，從傳統(tǒng)房地產(chǎn)向旅游文化健康養(yǎng)老逐步轉(zhuǎn)型。 接近云南城投的上海一家投資機構(gòu)相關(guān)負責(zé)人表示，云南城投的資本動作還是蠻大的，有些內(nèi)容在房地產(chǎn)行業(yè)中還頗具開創(chuàng)性意義。 今年9月底，云南城投曾擬注冊發(fā)行40億元PPN（非公開定向債務(wù)融資工具），期限最長5年，將用于補充該房企營運資金及償還金融機構(gòu)貸款、信用債券及項目建設(shè)。 11月初，云南城投又拋出了一個龐大的地產(chǎn)并購方案，擬斥巨資收購銀泰置地布局全國多地的8個地產(chǎn)項目。如果該并購交易能順利完成，該房企將一躍成為全國化大型房企。 近日，云南省省長陳豪曾公開表示，要積極引進境內(nèi)外知名房企入滇投資開發(fā)，支持省內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)做優(yōu)做強等。 為了推進1.6萬畝的“七彩云南·古滇文化旅游名城”百億級項目，云南城投近來對其開發(fā)主體擬現(xiàn)金增資8400萬元，實現(xiàn)對該開發(fā)主體70%的控股，試圖與該項目另一股東昆明諾仕達聯(lián)袂打造。