每經編輯 楊羚強    

每經地產評論員 楊羚強 

11月18—19日兩天，易居沃頓舉行了深圳段的必修課。其中有一個內容，幾乎和所有擁有房產的業主有關——即全行業正在變革的物業管理。 

這個行業的龍頭老大萬科物業，它的首席執行官朱寶全說，他們的業務涉及為業主賺錢的“三件事”： 

第一，是把所有的電梯廣告變成為讓全體業主公共的資產；

第二，是把所有公共場地變成為讓全體業主公共的資產；

第三，是通過管理，讓房子升值。 

他說物業管理最掙錢的事，應該是在接管小區前買那么幾套房子，然后通過優質的物業管理，讓這個房子升值。比如有些小區，萬科接手時的二手房掛牌價可能只有2萬一平，但接手后售價就會到4萬一平。而且萬科物業接管的所有小區業主公共資產的收益都會公開，并納入到小區公用的維修基金。 

邦爺想著，如果行業內多些人效仿萬科物業，開始考慮怎么為業主掙錢，今天某些小區物業和業主之間見面像仇人的對立現象，是不是能徹底消失？ 

如果把業主形容為老板，物業管理公司形容為仆人。那么，現在仆人就分成兩種： 

一種光收錢不干事，垃圾堆得滿小區都是也沒人管，電梯壞了也沒人修，偶爾還要“吃拿卡要”，占老板便宜，和街頭那些收“保護費”的混混沒什么兩樣； 

一種則是，不但把業主伺候得好，還能額外給業主掙點錢，最關鍵是管的小區，還比周邊的房子升值更快。 這兩種仆人，你會選哪一種？對物業管理這個行業來說，接下去就是“壞仆”出局，“好仆”留下的時代。 

物業的貓膩：公共資產都是“外快”

朱寶全說，萬科物業的利潤率在9%左右，而且全行業的利潤率都比較低。早幾年前，還有業內的老法師說過，物業根本就是個不掙錢的行業，虧損是全行業的，從來沒有看到過哪家掙到過錢。但物業管理對企業來說利潤不高，對一些前線的物業人來說，卻是“大有油水可撈”。 

比如說，開車去朋友家做客，出門往往會被物業追索停車費，可這停車費很多時候沒有發票，甚至連收據都沒有。那這停車費去哪了？其實，只要看看小區保安口袋里的紅中華，就能明白了。 

還有雙休日前，小區大門口搭各種攤位，各種產品推廣。這些推廣占人行道空間，影響城市市容，往往是城管處罰的重點。但只要打通了物管這一環，這些攤位就會搬到小區大門內，而且影響更直接更大。當然，這種事“被默許”的前提，大家都懂的。 

電梯、戶外墻體、道閘、燈箱、大堂、地上停車位以及其他的小區公共場地，均屬于為小區的公共資產。這些公共資產的使用情況、收入、保養運營支出，很多時候都是一筆糊涂賬。 

業主搞不清楚，物業究竟代為收取了多少收入，又有多少被納入到了維修基金，這一度成為了物業管理行業的灰色禁區。 但是，這次萬科終于提出，要把這部分收入向業主公開。萬科的電梯廣告收入多少，只要通過二維碼的掃描就能迅速了解到。相信在萬科的帶領下，會有更多的物業管理公司會這么做，這個行業最灰色的部位，未來可能會因為這場“清潔運動”而變得相當清廉。 

更重要的賺錢本事；能把房子變得更賺錢

但對業主這個老板來說，仆人光是敬業、勤懇、清廉，幫著收點小錢，恐怕還是很難讓他們滿意。他們真正需要的還是能幫著自己掙錢，把自己的家當從一元錢變成十元錢的職業經理人。 

所以，朱寶全說，他們給準備接手的某家小區送去了五個“大禮包”。其中，就一個“大禮包”，就讓對方心動。這就是萬科物業承諾，通過優質的物業管理，讓小區比周邊其他家更值錢。其實，僅次于萬科的綠城物業，也早就在致力于幫助業主的物業掙錢這件事。在今年上市前，綠城物業就開始收購了一些開發商沒有及時賣掉的尾盤還有車位等資產，期望通過優質的物業管理，讓這些房子迅速升值，然后再套現賣出。所以，幫著業主，讓房子變得值錢。以后也會是物業管理公司的標配功能。

對萬科物業、綠城物業這樣既有房地產開發經驗，又有物業管理經驗的公司，幫業主的房子升值，還真不怎么難。無非是做好外立面的保養、更新、維護，對園區景觀進行整治，嚴禁各種亂搭建，并且禁止亂停車。只要做好這些，房子的品質感自然會提升，升值也就變得自然而然。
 

老房子的主人：要翻身了

能幫著發財的不僅僅只有物業，還有開發商以及二房東。

邦爺有個朋友，生活在上海的市中心，他家住的是房齡接近一百年的老房子，只有簡單的衛生設備（只有馬桶無淋浴），每次家里要做飯，母親就只能跑到一樓的公共廚房和鄰居一起燒飯。家里的房子非常小，只有14平米，每次母親換衣服，他和父親都只能出家門。

但就是這樣功能不足面積狹小的房子，卻屬于歷史保護建筑，他們一家的居住條件因此長期得不到改善。原因很簡單，房子太老，賣掉根本不值錢，可能還換不到郊區的一套房。

不過，他們的翻身（上海人把居住質量的改善稱為“翻身”）日子近了。也是在這次易居沃頓班上，一種新的商業模式正在逐步發展，并且最終將讓邦爺朋友這樣擁有老房子的家庭，過上幸福的生活。

之前，開發商是通過拿地蓋新樓掙錢。但是，在行業利潤越來越低之后，開發商現在是通過改造舊樓出租或者出售來掙錢。而且，不僅僅是開發商、物業，各種各樣的“二房東”也在通過改造老房子的掙錢。

做法有兩種：一是收購所有的老房子，然后加以改造，整舊如舊后再賣掉；二是租賃所有的老房子，然后再還原成舊式的老洋樓，作為酒店、商業、辦公等對外轉租。這種類似田子坊的模式，會幫助這些有歷史的老房子，快速升值，也能解決像邦爺朋友這樣的住房困境。

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