每經編輯 龐靜濤    

每經記者 龐靜濤

合肥的高價地塊正面臨被套的困境，當地政府新設定的最高預售價格甚至比地價還低；另一方面，政府要求，近期出讓的地塊成交單價要低于這些高價地塊，否則無效。

更糟糕的是，購房者的預期在改變，一向敏感的二手房房東大量掛牌房源，成交開始下滑，房東們開始降價。

合肥高價地困境：售價還不及地價

合肥的高價地塊正面臨困境，當地政府新設定的最高預售價格甚至比地價還低；此外，新的土地“限價”令下，低價地塊正在涌現。

11月21日，合肥市國土資源局針對11月30日將要拍賣的6宗地塊發布補充公告，競得人需保證未來售價不能高于區域內2016年10月31日前的同品質、同類型項目最高明碼標價備案價格。

其實，合肥市對新建商品住宅預售價格的限制已經開始。此前，已有報道顯示，合肥市對備案價格低于本區域內同品質、同類型房源明碼標價平均備案價格的項目，開設綠色通道，即報即辦，加快市場供應；若申請備案價在平均備案價與最高備案價之間，將“指導企業科學合理制定價格”。

《每日經濟新聞》記者就新的備案標準致電物價局，工作人員表示，新的備案項目價格不得高于所在區域已存在的最高價格，以濱湖為例，目前該區域最高備案價價格為19899元/平方米。

記者查閱物價部門公布的備案信息發現，濱湖區最高備案價格較此前已經核準的最高備案價格低25%左右。合肥市物價部門信息顯示，11月21日，公布的濱湖區萬科時代之光備案均價25304.21元/平方米。

合肥當地一房企相關負責人向《每日經濟新聞》記者證實，“限價”一事的確存在。該負責人同時表示，該公司已有項目被限，受困于預售政策收緊，公司將放緩高價地項目的開發。

現實情況是，合肥市政府在限制售價的同時，正在推出一批低價地塊。11月30日將競拍的6宗地塊的補充協議同時顯示，地塊出讓總價不得超出區域的歷史最高成交價。

該歷史最高成交價為國土局對外公布的地塊所在區域歷史最高土地單價和最高成交樓面地價計算的地塊總價低者。以濱湖為例，房企的最高出讓不得高于每平方米22103元/平方米，與今年6月葛洲壩地產競得的濱湖單價高價地持平。

中國指數研究院統計的數據顯示，今年濱湖新區已成交6宗經營性住宅用地，其中5宗地的樓板價超出19000元/平方米。這些高價地將面臨售價不及地價的困境，與此同時，還將接受即將涌現的低價地沖擊。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，合肥市規定的最高備案價格甚至比部分地塊價格更低，直接導致開發商無法開盤，拉低整體房價的同時，也增加了開發商的風險和成本，不排除有開發商降價。

二手房已經開始降價

綁定車位、精裝修，甚至買房要交號頭費……這些強加給購房者的不平等條件，代表著樓市的火熱。一個“十一長假”，合肥濱湖的樓市猶如兩重天，購房者不僅可以好好選房，還遇到了降價。

高價地塊的困境并不止于新房市場，二手房的降價，不僅分流新房市場的客戶，也在影響著購房者的預期。

11月19日正值周六，位于濱湖新區的鏈嘉地產門店內僅一名工作人員，頗顯冷清，該名工作人員稱，其他業務員均出去拓客。記者在該門店停留近一個小時，期間僅有一個出租房源的電話和一組出租房源的上門客戶。

記者走訪發現，位于濱湖新區云谷路和江西路交叉口的中介門店并不止鏈嘉地產溢價，兩條街上分布著近10家門店，但生意和鏈嘉地產一樣，鮮有客戶上門，不少中介公司業務員聚集在門店外面聊天。

《每日經濟新聞》記者走訪濱湖二手房市場發現，房價的回調和掛牌量的增加并未給“缺房”的濱湖帶來更多成交量。

鏈嘉地產的工作人員稱，10月調控之前，自己每個月會成交數套；近期，要賣房的業主多了，但11月已經過去三分之二，自己并未有一單成交。

成交下滑，房東開始下調報價。鏈嘉地產工作人員介紹，萬達城二期和保利五月花的二手房價格已經漲到23000-24000元/平方米，最近房東開始下調報價至21000-22000元/平方米，降幅約8%左右。

“濱湖缺人”，在濱湖新區上班、居住的周女士向記者描述自己的感受，“2013年左右，濱湖房價和租金還比較低的時候，遍布著大量的傳銷人員，現在沒了傳銷，整體規劃好了，但還不是有點冷清。”

約有三名來往濱湖接送客人的出租車司機向記者表示，晚上濱湖的房子多是黑燈的，僅有少數是亮燈。鏈嘉地產的工作人員同樣表示，現在租房的人并不理想，買房的投資客主要是看中了區域內的規劃，但真正能帶來大量人口至少需要3-5年。