每經編輯 馬瑋煒    

每經實習記者 馬瑋煒

每經編輯 王婷婷

近日，有媒體爆料，美國鐵獅門欲出售旗下位于成都的麓嶺匯項目。這并不是麓嶺匯第一次被傳將成“棄子”，近年成都業界一直傳言鐵獅門有意整體出售麓嶺匯，“緋聞主角”的名單中還曾出現過恒大的名字。

放眼全國，僅在天津、上海、成都、蘇州和深圳有項目的鐵獅門，卻屢屢上演將項目轉手的戲碼，讓外界對其動機十分疑惑。

在業內看來，擅長產品打造，且熟稔輕資產管理模式的鐵獅門，或許并非沒有能力將項目運營好，但出于中國調控、國內零售市場等環境差異太大，“水土不服”使得美國大佬來到中國，行進得比較艱難。

鐵獅門在蓉表現冷淡 麓嶺匯項目再傳將“易”

自2006年進軍中國市場，鐵獅門先后在天津、上海、成都、蘇州和深圳進行布局。2008年鐵獅門已經著手了成都首發項目的打造（項目后命名晶融匯）。不過，第二發產品，鐵獅門卻沒有延續傳統中心區的理念，選擇在距離主城區較遠的天府新區麓山大道打造了總面積200多畝的高端項目，邀請了曾榮獲“新加坡總統獎”的設計師卜迪曼執筆，各項配置標準也都很高。

但項目定價18000元/平左右，比一街之隔的本土豪宅麓湖生態城的價格，每平米基本高出400元/平（按均價算），市場認可度有限，去化也較疲軟。雖然近年鐵獅門對麓嶺匯的售價進行過調整，部分產品降至8000/平，還有送地暖、新風系統等活動，鐵獅門也利用主城核心區晶融匯的臨街大面積落地廣告給麓嶺匯造勢，但依然收效不明顯。

與此同時，晶融匯一期寫字樓在2015年已被爆出整體出售給了中國平安；公寓基本售罄，購物中心則由鐵獅門自持，目前鐵獅門官網上也依然掛有“成都晶融匯”，但項目運營相較周邊IFS和遠洋太古里兩大項目而言較為冷淡。

“鐵獅門在成都整體狀況都很平淡，一副要退場的感覺。”此前不少業內人士都有過類似評價。

因而近年，成都麓嶺匯一直在傳“被收購”，從恒大到本地金主，買主不斷。直至今年，項目再度爆出將整體出售。

也有業內人士透露，鐵獅門一直傾向于尋求項目的整體出售。因為如果自身無法將項目運營出高溢價，用一個好價錢賣掉，也是不錯的選擇，實際上鐵獅門以往的若干次轉手操作都不會被低估，在華項目的幾次易主，價格也都很不錯。

屢屢棄“子”，鐵獅門進華十年仍水土不服？

的確，麓嶺匯并不是鐵獅門在中國賣掉的第一個項目。近年，鐵獅門先后放棄了天津和上海的部分項目。

2015年年底，鐵獅門就將上海尚浦領世項目的住宅部分賣給了萬科。這個項目曾花費了鐵獅門近70億，易主后化身今日的萬科翡翠江灣。

就鐵獅門在上海的項目而言，其產品打造、資本運營等能力都可圈可點。但似乎面對國內的高地價和樓市環境，鐵獅門還沒有摸索出一條能快速釋放項目溢價的模式。

資料顯示，2008年鐵獅門以總價67.5億元拿下上海楊浦區新江灣城F地塊時，創造了當時上海土地拍賣的最高總價紀錄，隨后“地王效應”顯現，吸引了很多開發商跟進，也提升了樓市預期，區域房價快速飆升。

但鐵獅門似乎并沒有由此享受到市場上揚的利好，因為2010年新一輪調控政策出臺，新江灣城區域不少項目價格迅速滑落。

根據易居智庫提供的數據，2011年板塊成交價在46866元/平，2012年已跌至39819元/平，之后一直在此區間波動。

直至2015年，信達在區域造出“地王”，市場預期再一次被推升，板塊成交價漲至55545元/平，但當時鐵獅門已經“去意已決”，年底就將項目轉手萬科了。

“價格賣不上去，是鐵獅門在中國市場遭遇的主要問題之一。”優淘城總裁薛建雄認為，美國的房子都很大，中國人住的房子都小很多；美國成熟市場對房屋品質要求高，鐵獅門對品質也非常講究，舍得高價錢造好房子，但像上海項目，成本又非常高。頗多不同，讓鐵獅門在國內項目運營得非常吃力。

據了解，鐵獅門在上海位于前灘板塊的晶耀名邸項目，本已經要進入銷售階段，卻因為碰上本輪調控，遲遲不得預售證，暫時擱置。

鐵獅門在中國打造房地產項目的情況似乎不如人意，但其作為老牌房地產企業，品質和實力卻不容忽視。

這也是為何鐵獅門在國內受到眾多企業推崇，并屢屢與萬科、聯想等企業合作的原因。2013年萬科與鐵獅門合作打造美國舊金山富升街201地塊，萬科持有70%股權，鐵獅門持股30%，負責項目的設計、開發、銷售和運營。外界稱，持多數股份的萬科，更像一個學習者的角色。

而2015年底，又有消息就指出，因為鐵獅門突出的產品打造能力，深圳后海聯想國際總部內定地塊擬指定與鐵獅門合作，打造出與眾不同的綜合體嶄新形象。

由此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進就直言，雖然鐵獅門在國內市場運營呈現出“水土不服”的情況，但無論是品質打造，土地價值培育（鐵獅門所獲土地的成長性普遍很高），還是資產運作技巧（比如募集資金方式），鐵獅門都有很多方面值得國內房企學習。