每經編輯 每經記者 彭斐 王杰 每經編輯 陳俊杰    

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經過“爆發(fā)”式上漲的濟南樓市，在2016年臨近尾聲之際，突然加大了房地產調控力度。

12月26日19時許，濟南市人民政府辦公廳下發(fā)進一步加大調控力度促進房地產市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知（以下簡稱《通知》）。《通知》明確，濟南本市戶籍家庭限購2套；外地限購1套，并且需提供連續(xù)24個月以上在市區(qū)繳納個人所得稅或社會保險證明。

《每日經濟新聞》還記者注意到，相比購房資格及限購，在土地供應及成交方面，濟南市要求競買人所有競買土地資金全部為自有資金。

同時，濟南市政府明確，實施土地競買資金審查監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)違規(guī)的，取消競得資格，不返還其競買保證金（出讓合同定金），并納入該市土地交易市場誠信黑名單，2年內不得在該市參與土地競買。

房地產專家張百忍向《每日經濟新聞》記者表示，類似的政策上海也有出臺，但該項政策的實施，關鍵在于如何監(jiān)管。

本地戶籍限購兩套住房

一周之前（12月19日），國家統(tǒng)計局發(fā)布11月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數據，當月濟南環(huán)比上漲1.1%，根據往期數據，濟南的新房價格已連漲16個月。

一位房產中介向《每日經濟新聞》記者表示，2016年初濟南東部房價6000元/平方米的樓盤，經過“爆發(fā)”式上漲，帶“火”了整個濟南房地產市場，原本單價在5000元~6000元/平方米的濟南西部高鐵站片區(qū)，房價已有過萬元的勢頭。

針對濟南的房價，山東大學經濟學院教授李鐵崗分析說，“今天房價的非理性增長，實際是在透支未來房地產市場的發(fā)展。”

“瘋狂”的漲勢，也引起了監(jiān)管部門注意。11月11日，銀監(jiān)會向包括濟南在內的16個房價上漲過快城市的銀監(jiān)局下發(fā)了《關于開展銀行業(yè)金融機構房地產相關業(yè)務專項檢查的緊急通知》。

記者注意到，銀監(jiān)會要求檢查16個城市銀行業(yè)金融機構截至2016年9月末與房地產有關業(yè)務情況，并要求地方銀監(jiān)局于12月5日前將專項檢查報告上報。

實際上，之前的9月28日，濟南樓市調控的靴子已經落地，濟南市政府辦公廳下發(fā)《關于保持房地產市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，一共8條。只是專門針對投資炒房的限購限貸政策未有涉及。該《通知》要求強化商品房預（銷）售行為監(jiān)管，嚴厲打擊捂盤惜售等擾亂房地產市場秩序行為。

此后的10月2日，濟南市政府出臺政策，要求購買首套住房商業(yè)貸款最低首付比例由20%提高至30%，購買二套住房商業(yè)貸款最低首付比例由30%提高至40%。

顯然，隨著房價的繼續(xù)上漲，濟南市政府的調控也在加碼。12月26日的《通知》中明確，濟南本市戶籍家庭限購2套；外地限購1套，需提供連續(xù)24個月以上在市區(qū)繳納個人所得稅或社會保險證明。

買地違規(guī)兩年內禁入

相比購房者對限購的關注，對于房地產企業(yè)而言，土地競買方面的限制，可能成為開發(fā)難以繞開的門檻。

在最新的調控通知中，濟南市政府首先明確：強化競買居住用地（含兼容居住用地）資金來源管控，將競買資金管控要求列入土地掛牌出讓文件和出讓合同，競買人所有競買土地資金（包括競買保證金、土地成交價款等）全部為自有資金。

對此，張百忍向《每日經濟新聞》記者表示，類似的政策，并非濟南首創(chuàng)，之前上海的房地產調控也出現(xiàn)過，這將自身資金能力不足的企業(yè)劃到了競買圈子之外。

不過，張百忍同時表示，對于房地產開發(fā)企業(yè)資金實力的有效監(jiān)管，才更為關鍵。

值得注意的是，濟南市政府在通知稱，濟南市國土資源局、市金融辦、人民銀行濟南分行營管部等部門組成土地競買資金聯(lián)合審查小組，實施土地競買資金審查監(jiān)管。

在懲治上，通知稱：發(fā)現(xiàn)違規(guī)的，取消競得資格，不返還其競買保證金（出讓合同定金），并納入該市土地交易市場誠信黑名單，2年內不得在該市參與土地競買。

6月底，帝華地產在濟南市唐冶片區(qū)土地拍賣大戰(zhàn)中，豪擲40多億元一舉拿下五宗土地，其中最貴的一塊居住用地樓面地價突破了7000元/平方米，比當時的房價還高。

按照相關規(guī)定，帝華地產應該在8月13日支付首期土地出讓金35億余元。然而，該房企并沒有按時全額付款，但濟南東部房價卻因此被徹底“引爆”。

11月16日，帝華地產因未能按照約定繳納土地出讓價款，被解除土地出讓合同，2.25億元的競買保證金也予以沒收。

一位駐濟開發(fā)商負責人向《每日經濟新聞》記者表示，帝華的違規(guī)，不得不讓政府在土地競買上有所考量，即便沒收了保證金，但房價已然漲上來了。