每經編輯 易憲容    

易憲容

“9·30”房地產調控雖然聲勢浩大，但對住房價格起到作用仍比較有限，一個重要的原因就是部分城市的房地產調控政策還停留在行政手段而不觸及經濟杠桿，也就沒能觸及助長本輪房價上漲的重要原因——信貸政策。

2016年上半年，在信貸優惠政策刺激下，中國房地產市場出現了近3年來少有的繁榮。按照國家統計局公布的數據，2016年1~11月份，國內商品房銷售面積13.58億平方米，同比增長24.3%；同期商品房銷售總額為10.25萬億元，同比更是增長了37.5%，其中住宅銷售額增長39.3%。

從央行已經公布的數據可以看到，2016年1~11月，新增人民幣貸款中的多數流入了房地產市場。比如11月當月，新增人民幣貸款7946億元，其中住戶部門貸款增加6796億元，住戶中長期貸款增加5692億元，住戶中長期貸款占比達70%以上，這種情況在今年也成為常態。

當大量的信貸資金涌入房地產市場，房價自然會被順勢推高，房地產泡沫自然也可能越吹越大。正是在這樣的背景下，在不到兩個月的時間里，中央政治局會議、中央經濟工作會議連續強調“抑制資產泡沫”，中央財經領導小組會議更是明確提出“抑制房地產泡沫”，足見中央對防控金融風險的高度重視。

自9月30日以來，多個地方政府出臺新的調控舉措，力圖遏制房價快速上漲的局面。“9·30”房地產調控在很大程度上體現了中央“因城施策”的政策本意，也取得了一定的效果。據中國房地產指數研究院的資料顯示，11月21個主要城市成交量按月和按年分別下降16%和22%，其中一、二、三線城市成交量按月分別降22%、7.6%和38.7%。廣州和深圳按月降幅超過30%，杭州和蘇州降幅超過50%。

在成交量快速下降的同時，商品房均價依然以穩為主。國家統計局的數據顯示，全國70個大中城市中，10月份新建商品住宅價格指數按月下降的，只有6個城市，而繼續上升的有54個；到了11月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市個數減少，分別比上月減少7個和8個；環比下降的城市個數增加，分別比上月增加4個和7個。

“9·30”房地產調控雖然聲勢浩大，但對住房價格起到作用仍比較有限，一個重要的原因就是部分城市的房地產調控政策還停留在行政手段而不觸及經濟杠桿，也就沒能觸及助長本輪房價上漲的重要原因——信貸政策。正是在這樣的背景下，從2016年11月下旬起，上海、天津、濟南、廣州等城市對房地產市場調控進一步加碼，提出諸如停止短期住房按揭貸款、全面提高住房按揭貸款首付比例、改變住房持有認可規則等措施，對住房按揭貸款審查全面從緊。

比如，11月28日，上海市規定，自11月29日起，居民家庭購買首套住房（即居民家庭名下在本市無住房且無商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的）申請商業性個人住房貸款的，首付款比例不低于35%。在本市已擁有1套住房的、或在本市無住房但有住房貸款記錄（包括商業性或公積金住房貸款記錄的）的居民家庭申請商業性個人住房貸款，購買普通自住房的，首付款比例不得低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

這種首付比例大幅提高、住房按揭貸款通過全國聯網的方式認房又認貸，及停止第三套住房貸款等規則，就是希望通過信貸杠桿，阻止住房投機炒作再進入市場。

另外，房地產稅的征收，盡管沒有明確的時間表，但最終出臺肯定是大勢所趨，這也有助于市場尤其是向投機需求傳遞明確的信號：炒作住房該收手了。

中央高頻次地傳遞出“抑制資產泡沫”的聲音，顯示出防控金融風險的堅定決心。當前，盡管各城市的房價仍然以穩為主，但住房銷售量已經出現了快速下降。如果這種嚴格的房地產調控態勢能持續下去，那么2017年的住房銷售量下滑會是大概率事件，由此流入房地產市場的資金當然也會受到影響。那么，2016年大舉流入房地產市場的資金，來年又會流向哪里呢？

按照央行年內發布的月度社會融資規模的統計，假定2016年新增人民幣貸款在11萬億元左右，70%以居民貸款的方式進入房地產市場，那么其2016年通過個人流入房地產市場的信貸資金就可能達到近8萬億元。如果住房貸款首付比重平均為30%，那么個人的首付款就可達到3.5萬億元左右。

依據前文的分析，2017年住房銷售有較大的可能性出現下滑，那么相應地也會對明年的信貸規模造成影響。不過，假定首付款都是居民的自有資金，考慮到資金只有在貸款后才會產生流動性，沒有貸款就不存在資金流出流進的問題，也不存在這些資金流向哪里的問題，只是總的貸款量減少的問題。所以很難有一個數字化的模型用來分析明年信貸市場的流向變化對金融市場的影響。不過，這些資金雖然對于當前市場上的熱錢總量來說占比并不算大，但絕對量依然可觀，未來到底是流入到股市、債市，還是大宗商品市場，又是否會造成相應的資產價格暴漲？這些都值得投資者密切關注。

（作者為青島大學經濟學院教授）