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每經(jīng)記者 畢華章 每經(jīng)實習編輯 姚治宇

西安樓市12月中旬突然冒出的“地王”，著實令市場震驚。當時便有猜測，西安樓市限購的步伐恐怕已不遠。

在蘇州、杭州、南京、北京、鄭州等地陸續(xù)推出限購政策后，2016年的最后一天12月31日下午，西安出臺了限購政策。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，西安樓市限購政策，首當其沖的要屬對開發(fā)商資金的“降杠桿”。 通過銀行、信托、保險、資管計劃配資等方式籌措的資金，將被禁止用于支付土地競買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價款。

與此同時，國內(nèi)部分城市一度盛行的“首付貸”、“零首付”等違規(guī)購房渠道，也被明確禁止。西安樓市限購新規(guī)下，購房者的真實信用情況日益被重視。

此外，更為市場關注的是，為嚴控投機炒房，自2017年1月1日起，西安市及非本市戶籍居民家庭，在新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋區(qū)等城六區(qū)范圍內(nèi)只能新購一套住房。

房企借道杠桿資金購地受限

西安此番出臺的限購政策，首當其沖的要屬對開發(fā)商資金的“降杠桿”。

按照限購文件要求，西安將加強房地產(chǎn)開發(fā)用地購地資金來源審查。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過銀行貸款、信托資金、保險資金、資管計劃配資、發(fā)行債券等方式籌措的資金，將被禁止用于支付土地競買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價款。

如果違反上述規(guī)定的，將被取消競買資格，三年內(nèi)不得再參與國有建設用地使用權(quán)競買。

此前存在的土地閑置問題也再被提及。與以往相比，此次對于閑置土地的清理，以及已出讓閑置土地的處置力度，也顯得更為有力。

《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，西安出臺的限購政策規(guī)定，由于企業(yè)原因造成的閑置土地，在處置完畢前，禁止該企業(yè)、企業(yè)控股股東及控股股東新設立的企業(yè)參與土地一級市場招標拍賣掛牌出讓活動，不得為其辦理土地轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、登記等手續(xù)。

“對開發(fā)商主要是兩條，對買地的資金來源加強了監(jiān)管，對閑置土地，但兩年內(nèi)沒開發(fā)的，必須要收回，而且沒有處理完成不得參加市場的招拍掛。”陜西省房地產(chǎn)研究會會長王圣學對記者表示。

在對供給方開發(fā)商嚴格規(guī)范的同時，西安限購政策也對需求方出臺諸多規(guī)定。

此前多個城市出現(xiàn)的借助“眾籌買房”、“首付貸”等獲得購房資金的渠道，也被此次限購政策明確禁止。

按照新政規(guī)定，違規(guī)通過房地產(chǎn)中介機構(gòu)，互聯(lián)網(wǎng)金融平臺、投資或擔保類公司等非銀行渠道籌措首付款的，不得發(fā)放個人住房貸款。此外，對采取“分期首付”、“零首付”、“借款首付”等不正當手段促進銷售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各商業(yè)銀行一經(jīng)發(fā)現(xiàn)其終止或從嚴控制合作關系。

去年銷量大增“地王”再現(xiàn)

西安此次房產(chǎn)限購，看似有些突然，實則有跡可循。

“這個文件出臺的大背景是貫徹中央經(jīng)濟工作會議精神，貫徹習總書記所說的‘房子是用來住的，而不是炒的。’來防范風險，促進房地產(chǎn)健康發(fā)展。”陜西房地產(chǎn)研究會會長王圣學分析稱。

半個月前，西安樓市誕生了久違的“地王”。經(jīng)過46輪競拍，融創(chuàng)地產(chǎn)以18.5億元的價格，將西安市東二環(huán)一塊137畝的土地收入囊中。成交土地單價1346.27元/㎡，樓面地價7212元/㎡，土地溢價11.6億元，土地溢價率168.1%。

“這樣算下來，樓面價已經(jīng)超過7000元，按目前的房價，銷售時至少應該超過1萬元。”王圣學稱。

事實上，這次地王的誕生僅是2016年西安樓市的一個縮影。在過去的一年中，西安樓市在固定資產(chǎn)投資以及銷量等方面均有增長。

王圣學對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，2016年西安的房地產(chǎn)固定投資大概是2000億元，施工面積約1億平方米。 

“西安市2016年網(wǎng)上銷量在全國來說不是前三名，也估計能達到前五名，在全國所有大中城市的銷售規(guī)模還是靠前的。”王圣學稱。