每經(jīng)編輯 易憲容    

“9·30”房地產(chǎn)調(diào)控雖然聲勢浩大，但對住房價格起到作用仍比較有限，一個重要的原因就是部分城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策還停留在行政手段而不觸及經(jīng)濟(jì)杠桿，也就沒能觸及助長本輪房價上漲的重要原因——信貸政策。

2016年上半年，在信貸優(yōu)惠政策刺激下，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了近3年來少有的繁榮。按照國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2016年1~11月份，國內(nèi)商品房銷售面積13.58億平方米，同比增長24.3%；同期商品房銷售總額為10.25萬億元，同比更是增長了37.5%，其中住宅銷售額增長39.3%。

從央行已經(jīng)公布的數(shù)據(jù)可以看到，2016年1~11月，新增人民幣貸款中的多數(shù)流入了房地產(chǎn)市場。比如11月當(dāng)月，新增人民幣貸款7946億元，其中住戶部門貸款增加6796億元，住戶中長期貸款增加5692億元，住戶中長期貸款占比達(dá)70%以上，這種情況在今年也成為常態(tài)。

當(dāng)大量的信貸資金涌入房地產(chǎn)市場，房價自然會被順勢推高，房地產(chǎn)泡沫自然也可能越吹越大。正是在這樣的背景下，在不到兩個月的時間里，中央政治局會議、中央經(jīng)濟(jì)工作會議連續(xù)強(qiáng)調(diào)“抑制資產(chǎn)泡沫”，中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議更是明確提出“抑制房地產(chǎn)泡沫”，足見中央對防控金融風(fēng)險的高度重視。

自9月30日以來，多個地方政府出臺新的調(diào)控舉措，力圖遏制房價快速上漲的局面。“9·30”房地產(chǎn)調(diào)控在很大程度上體現(xiàn)了中央“因城施策”的政策本意，也取得了一定的效果。據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院的資料顯示，11月21個主要城市成交量按月和按年分別下降16%和22%，其中一、二、三線城市成交量按月分別降22%、7.6%和38.7%。廣州和深圳按月降幅超過30%，杭州和蘇州降幅超過50%。

在成交量快速下降的同時，商品房均價依然以穩(wěn)為主。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，全國70個大中城市中，10月份新建商品住宅價格指數(shù)按月下降的，只有6個城市，而繼續(xù)上升的有54個；到了11月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市個數(shù)減少，分別比上月減少7個和8個；環(huán)比下降的城市個數(shù)增加，分別比上月增加4個和7個。

“9·30”房地產(chǎn)調(diào)控雖然聲勢浩大，但對住房價格起到作用仍比較有限，一個重要的原因就是部分城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策還停留在行政手段而不觸及經(jīng)濟(jì)杠桿，也就沒能觸及助長本輪房價上漲的重要原因——信貸政策。正是在這樣的背景下，從2016年11月下旬起，上海、天津、濟(jì)南、廣州等城市對房地產(chǎn)市場調(diào)控進(jìn)一步加碼，提出諸如停止短期住房按揭貸款、全面提高住房按揭貸款首付比例、改變住房持有認(rèn)可規(guī)則等措施，對住房按揭貸款審查全面從緊。

比如，11月28日，上海市規(guī)定，自11月29日起，居民家庭購買首套住房（即居民家庭名下在本市無住房且無商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的）申請商業(yè)性個人住房貸款的，首付款比例不低于35%。在本市已擁有1套住房的、或在本市無住房但有住房貸款記錄（包括商業(yè)性或公積金住房貸款記錄的）的居民家庭申請商業(yè)性個人住房貸款，購買普通自住房的，首付款比例不得低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

這種首付比例大幅提高、住房按揭貸款通過全國聯(lián)網(wǎng)的方式認(rèn)房又認(rèn)貸，及停止第三套住房貸款等規(guī)則，就是希望通過信貸杠桿，阻止住房投機(jī)炒作再進(jìn)入市場。

另外，房地產(chǎn)稅的征收，盡管沒有明確的時間表，但最終出臺肯定是大勢所趨，這也有助于市場尤其是向投機(jī)需求傳遞明確的信號：炒作住房該收手了。

中央高頻次地傳遞出“抑制資產(chǎn)泡沫”的聲音，顯示出防控金融風(fēng)險的堅定決心。當(dāng)前，盡管各城市的房價仍然以穩(wěn)為主，但住房銷售量已經(jīng)出現(xiàn)了快速下降。如果這種嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)勢能持續(xù)下去，那么2017年的住房銷售量下滑會是大概率事件，由此流入房地產(chǎn)市場的資金當(dāng)然也會受到影響。那么，2016年大舉流入房地產(chǎn)市場的資金，來年又會流向哪里呢？

按照央行年內(nèi)發(fā)布的月度社會融資規(guī)模的統(tǒng)計，假定2016年新增人民幣貸款在11萬億元左右，70%以居民貸款的方式進(jìn)入房地產(chǎn)市場，那么其2016年通過個人流入房地產(chǎn)市場的信貸資金就可能達(dá)到近8萬億元。如果住房貸款首付比重平均為30%，那么個人的首付款就可達(dá)到3.5萬億元左右。

依據(jù)前文的分析，2017年住房銷售有較大的可能性出現(xiàn)下滑，那么相應(yīng)地也會對明年的信貸規(guī)模造成影響。不過，假定首付款都是居民的自有資金，考慮到資金只有在貸款后才會產(chǎn)生流動性，沒有貸款就不存在資金流出流進(jìn)的問題，也不存在這些資金流向哪里的問題，只是總的貸款量減少的問題。所以很難有一個數(shù)字化的模型用來分析明年信貸市場的流向變化對金融市場的影響。不過，這些資金雖然對于當(dāng)前市場上的熱錢總量來說占比并不算大，但絕對量依然可觀，未來到底是流入到股市、債市，還是大宗商品市場，又是否會造成相應(yīng)的資產(chǎn)價格暴漲？這些都值得投資者密切關(guān)注。

（作者為青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授）