每經編輯 馬瑋煒    

每經實習記者 馬瑋煒

每經編輯 隋丕寧

早前，住建部、國家發改委等7部委聯合發布房產中介新規，在信息發布、費用收取、安全交易、中介機構及從業人員管理等多個方面做了詳細規定，房產中介服務有望變得更為規范。

但是，在這個競爭激烈、利潤可觀的行業卻始終會傳來一些不和諧的插曲。問題是，買賣雙方在交易過程中，有哪些陷阱可以提前預防？《每日經濟新聞》記者從資金監管、違約金賠付方式及哪些房不能買等三個方面，教你如何避開交易陷阱。

房價漲得太快，賣方要求違約

近日，來自安徽的張先生向《每日經濟新聞》記者爆料稱，其在二手房買賣過程中，賣方違約后，遭遇中介扣壓20萬元買房定金，并且多次協商投訴無果。

據張先生回憶，2016年8月，其與妻子二人看中了位于上海松江區的一套二手房，并通過在松江區的某中介直營門店于同日簽訂了居間協議及買賣協議。

由于所售房屋存在個人抵押狀況，所以張先生所交付的20萬元定金，由該中介門店保管以實行資金監管。三方協議規定，待賣方出示并交付房產證給中介方時，20萬元將交給賣方作為房屋定金。

然而，計劃不及變化，由于房價過快上漲，在合同期內，賣方提出不愿履行買賣合同，要求違約。

張先生隨即咨詢律師，得到的答復是，雖然房屋并未網簽，但是因為有居間協議和正式買賣合同，所以可以進行強制履約，但前提是要全款付房款，需要貸款買房的張先生只好同意解約。

然而問題也隨即產生，違約賠付方（即賣方）認為中介并未完整履行整個買賣合約，遂只愿意賠付部分傭金費用，在金額上與中介產生分歧。

買賣雙方有沒有自行解約權利？

經過協商，買賣雙方不久之后便自行簽訂了解約協議，協議中申明：賣方自愿賠付買方23萬元，并通知中介方歸還之前托管的20萬元定金，以及由賣方來承擔居間協議中所產生的傭金費用。

張先生告訴記者，賣方賠付的23萬元包含了協議中所規定的違約費用以及期間房價上漲對其造成的損失費用補償，已經于解約當日到賬。

而由中介所保管的20萬元卻至今還未歸還，記者隨即聯系了處理該項買賣的上述中介公司業務員小高。小高表示，由于該筆款項名義上屬于賣方，所以未經過賣方同意，無法私自歸還買方。

記者又聯系到賣方徐先生，卻得到了否定答案，徐先生表示，已經委托過中介將該筆費用歸還，與此同時買方也出示了賣方委托中介還款的書面協議。

當記者再次向中介確認該事宜時，中介方表示，由于買賣雙方解除協議跳過了他們，從而不認為其具備法律效益。

但是，記者在律師那里卻得到了不同答案，律師表示買賣雙方有自行解約的權利，而期間產生的中介費用則可以和中介另算，中介方并沒有克扣這筆款項的權利。

時至今日，三方還未就解決糾紛一事達成一致，而買家張先生也在準備材料打算采用司法手段來追回這20萬元定金。

買賣二手房 還有哪些雷區陷阱？

有關中介和買賣雙方的各種糾紛早已屢見報端，對于此次糾紛，一位資深的中介從業人員告訴記者，由于是抵押房（非正常銀行貸款抵押，下同）買賣，所以就更多了一步資金監管的流程而為日后的糾紛埋下了隱患。

一位鏈家門店的業務員向記者表示，在鏈家，諸如此類有個人抵押的房屋一般要撤銷個人抵押之后才可進行買賣，并且資金監管也并非是中介方來保管資金，而是通過銀行，中行、工行等都有相應服務。

根據買家張先生向記者交代，這套總作價為411萬元的房子，雙方協定分三期結清房價款，其中第一筆140萬元（包括定金20萬元）的款項便是用來在過戶前償還貸款抵押，之后分別還有一筆120萬元的二期房款以及最后向銀行貸款的143萬元三期房款及8萬元尾款。

由于房屋存在個人抵押，所以在簽訂定金協議時，三方達成協議，20萬元定金由中介公司保管，直至賣方將房產證提供于中介保管。

值得注意的是，經記者咨詢律師得知，即使是在簽訂居間協議后，在法律上，中介方也并沒有資格強制收取保管房產證的權利，一切都要以買賣雙方自愿為原則，而這一點，往往被大多數賣方和購房者忽略，成為眾多糾紛的源頭。

此次糾紛因為正逢上海房價的“井噴期”，張先生要求對于房價上漲所造成的損失予以賠償也得到了滿足，這一點也并不為多數消費者所知。

記者查詢公開資料發現，2005年上海市高級人民法院《關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》第六條規定：違約方應當賠償因違約而給對方造成的損失，包括直接損失和預期可得利益損失，其中房屋漲跌損失的確定可通過協商及評估等多種方式確定。

一位從事中介行業多年的工作人員向記者透露，在二手房買賣中，有許多合同上的細微處理，包括違約金賠付方式等，簽訂之時都一定要商議清楚才能防止后患，因為中介擬定的協議傾向中介也是必然。

另外，產權不清晰、非正常抵押的房產往往風險不可控，并不建議購買。