每經編輯 吳若凡    

每經記者 吳若凡

每經編輯 王婷婷

（本文原載于微信公眾號“邦地產”Real-estate-circle）

據上海電視臺報道，去年11月底，約300戶上海閔行區“保利·茉莉公館”小區的業主，陸續收到了一封掛號信。

拆開一看，里面的內容令大家瞠目結舌——這是一份“附有違法建筑的房屋認定書”。收到它意味著，這些房子已被認定存在違建，并因此被房地產登記部門“注記”，交易被凍結。

違規的房子還能順利往外賣掉？會不會是城管部門“搞錯了”？

該小區所在的城管執法中隊表明，沒有搞錯！被列為“違建”的部分是當初開發商贈送的“無底陽臺”。違建主要存在于小區的疊墅、聯排以及小高層的頂層復式房的二樓陽臺。

據了解，當初交房的時候，這有一個4平方米左右的陽臺。但這個陽臺有框架和圍欄，卻沒有兜底（也就是沒有地面，一旦推開房間移門走出去，業主會直接從二樓掉至一樓）。但當初開發商的樣板房里，這里的地面和地板都是齊全的。

也就是這么個小動作，這部分空間違建了。城管執法大隊給出的理由也很充分——房產證上沒有的、沒有確定實線標識的任何改動，必須要得到房產規劃部門的審批同意才可以。

而茉莉公館沒有一家業主能拿得出批復。

城管部門稱，在認定違建時，還特意請了規劃部門到現場商量指導，違法搭建的認定并無問題。

無獨有偶，去年12月底，上海還發生了一起業主維權事件，也是因為開發商的一個戶型的主衛生間被判定為違建，因而被責令拆除，繼而引發消費者集體維權。

不降價賣房的“核武器”從此失靈了！

優淘城總裁薛建雄就告訴邦爺，這種偷面積的做法，在行業內非常普遍，很多開發商將偷來的面積作為贈送，才能給到“贈送超大陽臺”、“入戶花園”等營銷噱頭，誰想它們背后偷面積、改規劃等等，都是些可能涉嫌違規的做法。

所謂“偷面積”，是指利用設計規范，設計一些不計入銷售面積或只計50%的空間，開發商通過測繪、規劃原則贈送面積、變相促銷的現象以提高單位使用率，讓消費者覺得“物超所值”。

而在營銷措辭中，開發商多以“送面積”“附贈空間”來代替“偷面積”，也就是說，通過減少建筑面積的套內平面面積，實際上增加使用面積，這樣一來，發展商可以減少稅費，消費者也獲得了實際上的實惠。有些發展商更是利用“偷”來的面積送給買房者，以增加項目銷售亮點。

原本，開發商可以通過打擦邊球的方式擴大房屋面積，而今，在強力的樓市調控之下，未來這種方式可能會越來越少。

2015年1月1日起國家執行了新版的《建筑工程建筑面積計算規范》，開發商很多“偷面積”打擦邊球的方式得到壓制，不敢隨意亂送“面積”了，一些樓盤的營銷花招也被抑制。另外，開發商的房屋規格執行標準也越來越嚴格，只能說，以后這種“送陽臺、落地窗”的情況也是越來越少。

實際上，不僅上海在叫停“偷面積”，全國其他城市如蘇州等，也對超規劃、超容積率建房的行為嚴厲處罰。一些地方因為房企贈送的地下室等部位面積超過規定，甚至要求追繳土地出讓金。

而上海為了嚴格限制樓盤“偷面積”，甚至帶規劃方案出讓，對樓盤的具體層高、陽臺數量等指標予以嚴格限定。

對部分房企的營銷總監來說，政府在建筑規劃等方面的干預，正在突破他們的最后心理防線。因為，在市場成交低迷的大背景下，大規模“偷面積”，一直是開發商營銷的不二法門，這可以使企業在不降價的前提下，大面積促銷賣房。但是，沒有了送面積，開發商就只能在裝修贈送等其他層面花力氣，需要大幅讓利不說，效果還不見得會很好。

地產商的“絕招”已經沒有幾樣靈了！

在限購、限貸、限價等調控政策不斷出臺的同時，發改委、工商、稅務、規土、證監、銀監、公安乃至民政部門都在各自管轄范疇的房地產市場監管領域重拳出擊，嚴厲整頓，不斷地壓縮房地產企業“小動作”的空間，讓他們能鉆空子的地方……越來越少！

從去年年初，隨著各地嚴令，禁止P2P產品進入房地產市場用于首付貸，地產商們就開始發現，自己辛苦修煉，可以逆房地產市場周期的“絕招”在不斷失靈。

去年年末，北京市發布《關于進一步加強商品房現房銷售管理有關問題的通知》，進一步規范商品房現房銷售，從12月30日起，開發企業銷售現房前應到所在區房管部門辦理現房銷售備案，備案后應在3日內一次性公開銷售全部房源，要嚴格執行明碼標價、一房一價，銷售價格不得高于申報價格。

通過要求現房銷售價格備案，讓部分開發商將期房轉為現房，然后突破備案價格限制的“陽謀”，以進一步調控房價。

上海等地還在土地出讓文件中規定了“房屋建造的最低高度要求”，規避開發商通過“做容積率”（一種行業術語，指開發商通過部分地塊提高容積率，部分地塊降低容積率，以應付項目平均容積率的規劃要求），在普通住宅地塊，開發別墅項目。

這樣做可以把高層住宅成本，“挪”到別墅，讓高層住宅以低于業界預計的成本價，甚至低于土地樓板價的價格對外銷售，但這些做法都觸及了合規開發修建的紅線

“但這一次房地產調控的最大不同。”一位地產業的大佬說，原來政府的調控僅限于住建部、銀監局、工商局、發改委這幾個部門，現在則是動員了幾乎所有和地產行業有關的部門，規定的內容越來越細，自由發揮的空間越來越小。

這在很大程度上，規范了房地產行業，保護了消費者權益。但也讓開發商鉆空子，做小動作，沒有了空間。所以開發商對今年的市場不要抱太多幻想，多留點現金，賣不掉的早點降價處理，才是地產人今年最好的出路……

本文僅代表作者個人觀點，不代表邦地產立場。

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