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2017年廣州樓市何處去:供應不足房價看漲 政策加碼空間較大

每日經濟新聞 2017-01-04 19:02:50

在經歷10月和11月價量微跌之后,12月廣州樓市成交達到11840套,成交均價重新站上1.7萬元/平方米大關,呈現趨穩上揚態勢。合富輝煌首席分析師黎文江認為,廣州樓市政策還存在較大收緊空間,政策加碼風險加劇。

每經記者 魏瓊 每經編輯 隋丕寧

在經歷20164季度的樓市調控之后,全國樓市出現明顯降溫態勢,北京、深圳、廈門、蘇州、溫州等房價上漲幅度較大的城市出現量價齊跌。12月深圳一手房成交量環比下降26%,北京第4季度成交環比降42%,上海12月新房成交達5年來同期最低。

另一個一線城市廣州,2016年房價上漲幅度不及北上深,在樓市調控下表現較為平穩。在經歷10月和11月價量微跌之后,12月成交達到11840套,成交均價重新站上1.7萬元/方米大關,呈現趨穩上揚態勢。

在新一輪政策加碼之下,合富輝煌首席分析師黎文江認為,廣州樓市政策還存在較大收緊空間,政策加碼風險加劇

2016廣州新房成交12.7萬套

20163月份開始,廣州樓市延續了每月成交百萬平方米的節奏。在土地市場的攪動下,廣州樓市在20168-9月份呈現火熱態勢,但相對其他一線城市,2016年廣州樓價顯得異常理性、平穩,成交量則達到歷史高位。

據網易監測陽光家緣數據顯示,2016年廣州一手房成交12.7萬套,同比上漲38.4%,成交均價為16656/方米,同比上漲9.7%成交總金額達到2330億元。

一手房成交大戶主要集中在外圍區域,超過80%成交集中在廣州市外圍六區。中心區新貨不足,越來越多需求包括改善需求,轉移至二手市場。

據中原研究部監測廣州市房管局存量房交易數據顯示,20161-9成交已超2015年全年水平,2015年共成交13萬套,成交量達到歷史高峰,同比增長61%,是2014年的2.3倍。

土地公開招拍掛出讓總面積、總金額則明顯減少。據合富輝煌監測數據顯示,2016年廣州市土地成交總量715方米,同比下降40%。其中居住用地成交452萬平方米,占總量63%,同比下降31%;商業用地成交253萬平方米,同比下降48%。土地出讓總金額664億元,相比2015932億元,同比下降29%

在市場成交量大增以及土地出讓下降的背景下,新增供應下降,廣州樓市去庫存效果顯著。從各區庫存量看,除荔灣受廣鋼新城新貨高度集中供應外,存量上升,其余各區存量均表現為下降態勢,各區存量普降兩成以上,去化周期普降6個月。

政策加碼風險加劇

合富房地產研究院預計,2017年廣州市不含從化新增供應8萬套,相比于2016年近19萬套的新貨供應出現大幅下降。中心五區得益于近兩年地市傳導,預計新增供應達2萬套,市場有望解渴,外圍區域新增貨量預計達4.7萬套,相比2016大幅減少。

2016年廣州總庫存下降22%,合富輝煌市場研究中心總監馮佩云分析,2017年廣州個別區域房價將上漲,但價格上漲的幅度將放緩。

在土地出讓減少,新房新增供應不足的情況下,將迫使部分購房需求流向二手房,部分區域的二手房成交將持續走高。

2016年黃埔區成交超過2萬套,成交量僅低于不限購的增城。據合富房地產研究院預計,2017年新增供應1.5萬套,較2016年減少15%,成交量將高位回落,預計個別項目將補漲,整體升幅將放緩。

增城因不限購成為2016年成交大戶,2017年供應緊俏,主力板塊新貨供應減少20%,將持續賣市場態勢

番禺區已經連續兩年新增供應維持低位,供不應求矛盾突出20161-11月新增供應85萬平方米,同比減少5%;成交140萬平方米,同比下降11%;均價19073/方米,同比上升18%2017年新貨供應預計不足1萬套,結構性缺貨將延續,加上地鐵7號線的開通,板塊內的土地樓面價超3/方米,合富輝煌預計2017年番禺區域樓價將維持較快增長。

同樣位于外圍的南沙、花都、從化等區域新增供應充足,在政策調控下,去庫存是這些區域的主旋律。

從新增貨量和需求來看,2017年廣州樓市的分化還將持續,合富輝煌預計2017年廣州土地市場熱度有所下降,整體房價穩中有升。201612月,鄭州、武漢、濟南先后出臺更為嚴格的限購政策,在房價看漲氛圍下,廣州政策收緊的壓力正在加大。

黎文江表示2017年廣州漲價是一個趨勢,但廣州在認房認貸等政策調控方面還有空間,政策收緊的風險在加劇。四個一線城市中廣州屬于政策較為寬松的,首付三成,外來人口購房3年社保等均存在收緊空間。

責編 隋丕寧

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