每經編輯 馬瑋煒    

每經實習記者 馬瑋煒 每經編輯 隋丕寧

2016年，全國房地產市場迎來周期性高點。一方面，全年成交規模創歷史新高；另一方面，樓市分化依舊延續。因城施策、嚴控風險成為決策層三令五申的關鍵詞。

1月4日，中國指數研究院基于全面的房地產大數據體系，在上海召開《2017首屆中國房地產大數據年會》，對2016年的市場形勢進行了總結，并對2017年的行業發展做出預判。

2016年高價地成交超380宗

中指院研究發現，整個2016年，一二線城市土地市場高熱，高價地開發存在風險。

2016年全年，300個城市土地市場總的供求仍呈下降趨勢，各類用地推出同比下降11.0%，成交同比下降5.7%。

但熱點城市土地市場持續高熱，拉高了全國整體住宅樓面均價及溢價率，全國300個城市各類用地成交樓面價同比上漲38.7%；平均溢價率為43.13%，較2015年提高26.91個百分點。

根據數據統計，2016年，全國高價地塊成交超過380宗，成交金額超1.1萬億元。（注：高價地塊為總價10億元以上并且溢價率超100%以及總價20億以上的住宅用地。）其中，上海26宗，成交金額970億元；南京37宗，成交金額1302億元；蘇州38宗，成交金額1145億元；合肥41宗，成交金額903億元。另外還有天津、武漢、杭州等城市的全年高價地成交都在20宗以上。

有專家指出，由于2016年房企銷售回暖以及寬松的貨幣政策，房企拿地熱情高漲，而這些熱點城市的高價地去化將在政策收緊的2017年承受壓力，市場供需結構也有進一步失衡風險。

以合肥為例，2016年合肥高端項目土地成交規劃建筑面積為505萬平方米，未來可供應的高端項目在2萬~3.4萬套之間，根據2016年的成交套數2305套來算，未來高端項目去化時間超過了10年。

此外，中指院報告顯示，蘇州、南京、杭州等地的高端項目去化周期也都在3~5年之間。

二線城市調整幅度大于一線？

2016年，房地產行業加速洗牌也使得行業集中度更高，根據中國指數研究院數據顯示，去年有3家房企步入3000億元陣營，12家房企年銷售額突破千億元規模，而達到百億元規模的房企，已擴容至131家。

中國指數研究院常務副院長黃瑜表示，“2016年房地產市場交易規模再創新高，但是行業周期性高點已過也是基本共識，不過，這并不意味著房地產企業已經觸及了銷售業績的天花板。可以說，在有限的市場容量內，企業之間的激烈競爭才剛開始。”

2017年，調控趨嚴之下，房企如何堅守陣地成為考驗功力的關鍵。

根據中國指數研究院的數據分析，2017年，一二線城市的市場需求將會出現下調，且二線城市的調整幅度將大于一線，三四線城市則將企穩。

報告顯示，一線城市由于購買力充足，市場依舊供不應求而使得政策對于市場抑制作用有限，而二線城市將在嚴格的政策調控下回歸理性，加之需求透支，全年的銷售面積將出現明顯回落，三四線城市將通過一系列政策支持以保持平穩。

根據數據推算，2017年的銷售面積全年同比降幅將達到12.8%~14.8%。中指院報告顯示，從房地產發展小周期來看，市場三年一周期，2017年為本輪周期的末期。

調控政策仍將趨嚴，針對房地產業的資金控制也將趨于嚴格，2016年下半年銷售面積增速已經趨緩，到2017年，增速將由增轉降。

值得一提的是，受銷售下降的影響，企業對于新開工的態度也會趨于謹慎，使其盡量與銷售狀況達到同步。