每經(jīng)編輯 王杰    

每經(jīng)記者 王杰

近日，國務(wù)院印發(fā)《全國國土規(guī)劃綱要（2016~2030年）》（以下簡稱《綱要》）。這是我國首個(gè)國土空間開發(fā)與保護(hù)的戰(zhàn)略性、綜合性、基礎(chǔ)性規(guī)劃，對(duì)涉及國土空間開發(fā)、保護(hù)、整治的各類活動(dòng)具有指導(dǎo)和管控作用。

《綱要》提出加快構(gòu)建“安全、和諧、開放、協(xié)調(diào)、富有競爭力和可持續(xù)發(fā)展的美麗國土”的總體目標(biāo)。要求到2030年，國土空間開發(fā)格局不斷優(yōu)化，整體競爭力和綜合國力顯著增強(qiáng)，國土開發(fā)強(qiáng)度不超過4.62%，城鎮(zhèn)空間控制在11.67萬平方千米以內(nèi)。

“政策出臺(tái)的目的是構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的空間國土規(guī)劃。”首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)趙秀池教授在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，由于土地是有限的，過多進(jìn)行城鎮(zhèn)化建設(shè)，就會(huì)擠占更多的耕地和其他用地，做好國土開發(fā)規(guī)劃，比如劃定城鎮(zhèn)開發(fā)邊界、合理確定各類土地的結(jié)構(gòu)和數(shù)量等措施非常重要。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟也指出，之前為了城鎮(zhèn)化的發(fā)展，國內(nèi)土地出讓相對(duì)粗放，供應(yīng)土地效率相對(duì)低下，所以目前要在總量控制的情況下，提高土地使用效率。

高價(jià)拿地風(fēng)險(xiǎn)更大

去年4月12日，國土資源部在其官方網(wǎng)站正式公布了《國土資源“十三五”規(guī)劃綱要》，要求提高土地資源節(jié)約集約利用水平，嚴(yán)格核定各類城鎮(zhèn)新增用地，有效管控新城新區(qū)和開發(fā)區(qū)無序擴(kuò)張。

《國土資源“十三五”規(guī)劃綱要》指出，用地計(jì)劃向中小城市和特色小城鎮(zhèn)傾斜，向發(fā)展?jié)摿Υ蟆⑽{人口多的縣城和重點(diǎn)鎮(zhèn)傾斜，對(duì)超大和特大城市中心城區(qū)，原則上不安排新增建設(shè)用地計(jì)劃，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。

隨之大城市土地供應(yīng)減速，門檻抬高、要求增嚴(yán)。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月份全國土地市場相比去年4季度繼續(xù)降溫，成交10億元單宗以上地塊合計(jì)61宗，在地塊超過10億元的地塊中溢價(jià)率超過100%的只有17宗，大部分熱度城市土地成交溢價(jià)率明顯降低，比如深圳、上海等城市地塊成交溢價(jià)率均明顯低于2016年平均水平。這17宗高價(jià)地主要分布在合肥等城市。除少數(shù)熱點(diǎn)城市外，整體土地溢價(jià)率有所平穩(wěn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，2017年開始，各地樓市政策依然持續(xù)收緊，特別是對(duì)土地出讓的各種約束，讓供應(yīng)量刷新最低紀(jì)錄，多宗土地出現(xiàn)了全面持有的現(xiàn)象。所以預(yù)計(jì)2017年整體土地市場相比2016年下半年會(huì)出現(xiàn)部分降溫。

“一線城市已經(jīng)進(jìn)入城市化末期，整體看，市場已經(jīng)進(jìn)入二手房周期，新房供應(yīng)高端化，改善化。樓市調(diào)控成交下調(diào)，給高價(jià)拿地的企業(yè)帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)。”張大偉說。

存量市場將成寵兒？

作為房地產(chǎn)業(yè)最重要的生產(chǎn)資料，獲取一二線重點(diǎn)城市的土地越來越難，房企應(yīng)該如何支撐往后的發(fā)展？

陳晟認(rèn)為，目前開發(fā)商需要多思考如何從存量土地再利用，而不僅是從新增土地上獲取資源。未來的房地產(chǎn)市場，如何激發(fā)土地上的資源、產(chǎn)業(yè)、人口流動(dòng)，比單純拿地粗放開發(fā)更重要。房地產(chǎn)市場不是進(jìn)入了下半場，而是換了新的場子，就是產(chǎn)業(yè)、人口、資源、政策的相互匹配。

《全國國土規(guī)劃綱要（2016~2030年）》中“基礎(chǔ)設(shè)施體系趨于完善，資源保障能力和國土安全水平不斷提升；海洋開發(fā)保護(hù)水平顯著提高，建設(shè)海洋強(qiáng)國目標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)。”，就透露信息顯示，國土空間開發(fā)保護(hù)制度更加完善，隨之對(duì)空間規(guī)劃、用途管制、差異化績效考核構(gòu)成的空間治理體系會(huì)更加健全，開發(fā)商利用存量資源的空間將會(huì)更廣。

而這對(duì)于樓市的影響，在趙秀池看來，由于設(shè)定了土地開發(fā)紅線，各地市場的走勢會(huì)根據(jù)土地未來的供應(yīng)數(shù)量而做出反應(yīng)。但值得提醒的是，當(dāng)土地越來越稀缺，一些重點(diǎn)城市未來的地價(jià)和房價(jià)越可能越來越難以控制。