每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王婷婷 每經(jīng)編輯 楊 軍    

每經(jīng)記者 王婷婷 每經(jīng)編輯 楊 軍

中國的城市群規(guī)劃和人口流動(dòng)，隱約展示著房企最重要的發(fā)展路徑，其中成渝、長三角、珠三角、京津冀城市群最為特殊而關(guān)鍵。尤其是成都和重慶的市場份額，似乎是房企在全國戰(zhàn)場上一爭高下的基礎(chǔ)。

目前，融創(chuàng)、龍湖、恒大、萬科、保利五大房企在成都和重慶開啟爭霸戰(zhàn)。其格局到底怎樣，對這些企業(yè)到底有何意義，去年已經(jīng)在成渝收獲了150多億元銷售額的融創(chuàng)已有黑馬的跡象，作為重要對手的龍湖也有不俗的狙擊，萬科又將會(huì)如何守衛(wèi)成都和重慶戰(zhàn)場？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者將為您揭開面紗。

在剛剛過去的春節(jié)，中國的城市格局被“用腳”評測了一番。1月23日，百度地圖發(fā)布的《2017年春運(yùn)遷徙預(yù)測報(bào)告》上，北京、廣州、深圳、上海、成都位居“各市2016春節(jié)前夕流出人口指數(shù)”的前五位。

其間，成都赫然位居TOP 5，即使放在人口凈流出的指標(biāo)對比上，成都以4%的比率依然位居全國第六位，次于東莞位列四大一線城市之后。

重慶去年人口凈流入為-355.29萬，但這是一個(gè)總?cè)丝谝殉?000萬分量堪比中等省份的直轄市。“重慶城區(qū)和下轄區(qū)縣差距懸殊，拉低了平均數(shù)，重慶城區(qū)的人口吸引力很理想。”在仲量聯(lián)行華西區(qū)研究部總監(jiān)馬偉業(yè)看來，人口的流動(dòng)方向主要取決于區(qū)域之間的經(jīng)濟(jì)活力、就業(yè)機(jī)會(huì)、居住環(huán)境以及醫(yī)療教育配套等方面的差距。同時(shí)，這也是衡量房地產(chǎn)價(jià)值和增長潛力的重要指標(biāo)。

的確，這一場人類迄今為止規(guī)模最大的遷徙活動(dòng)，不僅用“足跡”描繪著中國城市的等級與關(guān)系，也暗含著中國房地產(chǎn)的發(fā)展走向。而主要房地產(chǎn)企業(yè)也用土地儲(chǔ)備、貨值排布和拿地動(dòng)態(tài)呈現(xiàn)著對成渝兩城（不含下轄縣市）房地產(chǎn)貢獻(xiàn)率的判斷。

樓市“大盤股”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者整理發(fā)現(xiàn)，全國2016年銷售金額TOP 10的企業(yè)，多在成渝押注了重倉。

融創(chuàng)披露，截至去年6月30日，在其整體布局的21個(gè)一二線城市中，成渝區(qū)域土地儲(chǔ)備909.1萬平方米，占比24.1%，高于北京區(qū)域、上海區(qū)域，與天津區(qū)域旗鼓相當(dāng)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2016年1~10月恒大新增土地集中位于中西部地區(qū)，占比35%為全國各區(qū)域最大。而在四川中原的統(tǒng)計(jì)中，恒大僅成都2016年的總貨值就在84億元。

據(jù)其數(shù)據(jù)，保利在成都的全部在售項(xiàng)目物業(yè)庫存量則為65.13萬平方米，總貨值48.78億元。

而在萬科2016年第三季度報(bào)中，以成渝鎬等為核心的中西部區(qū)域銷售貢獻(xiàn)占比超6成，也為四大區(qū)域之最。

“成渝房地產(chǎn)市場規(guī)模很大，近年成交量基本能排到全國前三，是全國樓市的‘大盤股’。”西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)副教授劉璐直言。的確，公開數(shù)據(jù)顯示近3年成渝兩城商品住宅年交易規(guī)模均超2000萬平方米，2016年成都重慶分別位列全國第二和第四位。

在馬偉業(yè)看來，兩城均為國家級重點(diǎn)城市，是多個(gè)戰(zhàn)略布局的集中地，但從區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平來看，其房價(jià)和地價(jià)目前處于低位，未來具有發(fā)展?jié)摿?，因此對房企來說成渝兩地肯定是兵家必爭之地。當(dāng)前，在成渝核心區(qū)域拿下一宗普通地塊的成本已經(jīng)達(dá)到10億元級，非一般中小型房企所能承受，反之一些調(diào)整布局聚焦度的大型國內(nèi)房企如恒大、碧桂園則更加積極。

TOP 5爭奪白熱化

的確，當(dāng)越來越多TOP級房企瞄準(zhǔn)成渝市場，這個(gè)戰(zhàn)場的硝煙味必然更濃。

且不考慮機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)口徑差異，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，綜合統(tǒng)計(jì)2016年房地產(chǎn)市場成都和重慶兩城的流量銷售金額可見，融創(chuàng)以157.45億元排名第一位，龍湖以152.25億元位居第二，兩者差距僅在5億元左右；恒大和萬科的銷售金額則分別為142.61億元和140.88億元，排名三四位，差距甚至小于2億元；第五位則由保利以135.64億元占據(jù)，TOP 5競逐的緊張程度可見一斑。

與此同時(shí)，在成都年度銷售41.34億元的綠地、年銷38.67億元的藍(lán)光，以及以70.67億元位居重慶第四位的港資房企代表香港置地、在渝銷售均超60億元的魯能、金科等，同樣在成都和重慶的單城市房企排行榜上，“咬”得很緊。

快速拉開差距的方式，依然是充實(shí)土儲(chǔ)、擴(kuò)大規(guī)模、搶占市場份額。但大房企搶地戰(zhàn)況全面升級，也預(yù)示著競爭壁壘更不易筑牢，拉開規(guī)模懸差也越來越難。綜合銳理和中指院數(shù)據(jù)就可見，2016年恒大僅在成都就入手了15宗地塊，萬達(dá)則以22宗地塊入手量“逆襲”榜首。其次則為融創(chuàng)（4宗）、龍湖和保利（3宗）、藍(lán)光和萬科（2宗），拿地面積則均在百畝以上，小房企在“集中化”的階段拿地則更困難。

會(huì)有“黑馬”攪局？

即使目前格局下，結(jié)合銷售排名和土地儲(chǔ)備量，融創(chuàng)、恒大、龍湖、萬科、保利能夠位列成渝雙城前五的位置，但任何一個(gè)變量都可能引發(fā)格局的變數(shù)。

在重慶市場，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，魯能地產(chǎn)2017年銷售目標(biāo)在百億元。根據(jù)中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)，魯能地產(chǎn)2016年在渝的銷售金額近62億元，若沖百億元，或直逼TOP3，因?yàn)樵谏鲜鰴C(jī)構(gòu)的去年房企重慶銷售金額榜單中，融創(chuàng)為114.4億元、龍湖102億元、恒大96.98億元、金科62.7億元。

在成都市場，有業(yè)內(nèi)人士透露，今年中鐵建計(jì)劃在成都將業(yè)績做到107億元，或直接叫板當(dāng)前的TOP 1萬科（克而瑞數(shù)據(jù)顯示成都萬科去年成交金額88.19億元），不過中鐵建方面的回復(fù)尚無法給予證實(shí)。另據(jù)銳理透露,成都天投2016的拿地?cái)?shù)量實(shí)際能排到房企第三，這類企業(yè)在資源競逐場上攪局能力不容忽視。

“即使恒大、萬科、碧桂園已突破3000億元大關(guān)，綠地、保利的差別也不算太大，但也無法小覷發(fā)力并購的融創(chuàng)、并購了中信的中海這些勁敵。Top 5排名并非一成不變。”劉璐認(rèn)為，成渝市場同樣如此，萬保恒融之外，近年深耕成渝的龍湖，這兩年在蓉拿地動(dòng)作很大的中鐵建，以及藍(lán)光、魯能等企業(yè)都有很多機(jī)會(huì)。

但中睿營銷總經(jīng)理何良栩認(rèn)為，前5位企業(yè)的競爭就要看模式、團(tuán)隊(duì)運(yùn)作、資金等整體實(shí)力了，會(huì)被“黑馬”真正攪局的可能性不大。成渝市場將是“強(qiáng)者愈強(qiáng)”。

的確，據(jù)成都萬科透露，其2017年目標(biāo)是簽約109億元。重慶萬科尚未透露相關(guān)數(shù)據(jù)，但以2016年銷售金額51億元來看，如果實(shí)現(xiàn)目標(biāo)保持增長，那么萬科今年在成渝兩城銷售業(yè)績至少已有160億元，基本可坐穩(wěn)TOP 3。

受訪專家均認(rèn)為，絕對值差距和增速差距使TOP 5格局短期內(nèi)難被撼動(dòng)，但陣營內(nèi)競爭很激烈。

得成渝者得天下？

大型房企加碼競逐成渝市場，這種局面或讓兩地在中國房地產(chǎn)市場的重要性再度升級。

在馬偉業(yè)看來，在成渝樓市沖量或比杭州、南京等高房價(jià)城市更容易，雖然單價(jià)不占優(yōu)勢，但對提高市場份額排名很有利。

“成渝在西南乃至全國的地位舉足輕重，開發(fā)商的水平也不亞于北上廣。兩地在第二梯隊(duì)中排位靠前，保證一定的開發(fā)量對全國房企很重要，因?yàn)閮沙堑匿N售量可能在其總盤子里占重要比例。”何良栩指出。

劉璐也認(rèn)為，成渝是全國樓市的“大盤低價(jià)概念股”，業(yè)內(nèi)有“得成渝者得天下”的說法不難理解。伴隨大房企的加碼，成渝在全國樓市的地位可能會(huì)提升，但房地產(chǎn)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展是相輔相成的。成渝房地產(chǎn)要在全國占據(jù)更高地位，取決于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的更好發(fā)展。