每經(jīng)編輯 李蕾    

每經(jīng)記者 李蕾 每經(jīng)編輯 江月

寒冬已過，上漲的溫度昭示著春天的臨近，而在國內(nèi)發(fā)展進(jìn)程略顯緩慢的房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，簡稱“REITs”）或許也將迎來自己的“春天”。

近日，監(jiān)管機(jī)構(gòu)在會議上提出，將研究推動(dòng)“公募基金+資產(chǎn)證券化”的房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）模式，實(shí)現(xiàn)長期資本與公共治理形成的各類公共設(shè)施作為基礎(chǔ)的長期資產(chǎn)對接，真正提升金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的效率，推動(dòng)結(jié)構(gòu)性改革深入發(fā)展。

對于不少國內(nèi)投資者來說，REITs產(chǎn)品還是相當(dāng)陌生的，那這類產(chǎn)品到底有哪些特點(diǎn)？目前在國內(nèi)發(fā)展如何？公募基金們對此又是什么態(tài)度？

監(jiān)管機(jī)構(gòu)多次提倡

所謂REITs，是一種專門投資于房地產(chǎn)行業(yè)的投資基金。它通過公開發(fā)行股票或單位受益憑證來募集資金交由專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作，并將基金投資于房地產(chǎn)業(yè)或項(xiàng)目來獲取投資收益和資本增值，然后將投資收入以分紅形式分配給投資者。通常，這類產(chǎn)品以商業(yè)地產(chǎn)的租金收入為還款來源。

理財(cái)不二牛（微信號：buerniu5188）通過查閱發(fā)現(xiàn)，這已經(jīng)不是監(jiān)管部門第一次提出要推動(dòng)REITs的發(fā)展了。去年年底，監(jiān)管機(jī)構(gòu)高層在工作報(bào)告中也提出，要推動(dòng)發(fā)展公募REITs，吸引保險(xiǎn)、銀行理財(cái)、社保、養(yǎng)老等長期資金進(jìn)入公募基金。

彼時(shí)還提出了細(xì)致的工作規(guī)劃，如協(xié)調(diào)行業(yè)成立REITs研究小組，深入研究REITs法律基礎(chǔ)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、投資方式、稅收處理等關(guān)鍵問題，完成《美國REITs發(fā)展情況》、《推動(dòng)REITs發(fā)展：意義、國際經(jīng)驗(yàn)和我國REITs的稅收負(fù)擔(dān)》、《關(guān)于我國REITs制度路徑選擇的報(bào)告》、《我國不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）的制度路徑與稅收政策建議》等報(bào)告，推動(dòng)銀行理財(cái)資金通過第三支柱養(yǎng)老金對接REITs等等，重視程度可見一斑。

在此次會議中監(jiān)管部門也提出，作為2017年的重點(diǎn)工作，此舉旨在提升金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)效益。

尚需邁過多重難關(guān)

作為資產(chǎn)證券化的重要組成部分，REITs在歐美、日本等國家已經(jīng)發(fā)展了很多年，目前處于一個(gè)相對成熟的階段。而在國內(nèi)，這類產(chǎn)品的發(fā)展卻顯得有些滯后，即便是數(shù)量更多的“類REITs”產(chǎn)品，其實(shí)質(zhì)也是“資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”（也就是通常說的“ABS”）模式，發(fā)行主體主要是合格證券公司或基金子公司

滬上一家基金子公司人士無不感慨地向理財(cái)不二牛表示，早在2006年他就在國內(nèi)參與了一些關(guān)于REITs的研討會。如今十幾年過去了，REITs雖然也有所發(fā)展，但整體步伐還是比較緩慢的。

有公開資料表明，2003年深交所就有專門的團(tuán)隊(duì)在研究REITs了，不過第一只公募REITs產(chǎn)品直到2015年才正式推出，是由鵬華基金發(fā)行的鵬華前海萬科REITs。Wind數(shù)據(jù)顯示，該基金的年化收益為6.1%。

在上述子公司人士眼里，這樣的收益稱得上相當(dāng)不錯(cuò)。“因?yàn)槲覀兊男袠I(yè)租售比（即每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價(jià)之間的比值）與國外比還是偏低。一般說來，國外的REITs或者類REITs產(chǎn)品給投資者的收益可以6%～7%的水平。國內(nèi)的商業(yè)租售比能達(dá)到5%就算不錯(cuò)了，不過這樣的水平比較難覆蓋基金的發(fā)行費(fèi)用及投資者對收益的要求。”

不過在此之后，國內(nèi)公募除了QDII（合格境內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者）的REITs之外，沒有再推出過REITs產(chǎn)品。

另外一位資深私募人士告訴理財(cái)不二牛，在他看來目前REITs基金在國內(nèi)的發(fā)展主要存在以下問題：“一是還缺乏明確的法律條文、行業(yè)規(guī)章制度來保障REITs的發(fā)展；二是稅制障礙，比如如何判定REITs產(chǎn)品是債型還是股型，發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)候增值部分的稅收怎么判定，稅務(wù)處理上也沒有一個(gè)比較明確的規(guī)定或者參照的方案，而這些因素最后都會反應(yīng)到收益率上。”

公募反應(yīng)不一

《2015中國REITs發(fā)展報(bào)告》指出，發(fā)展REITs對中國資本市場有多重意義，如可以通過參與REITs的發(fā)行、定價(jià)、投資管理來提高我國證券公司、基金公司等證券經(jīng)營機(jī)構(gòu)的綜合競爭力，為證券市場增加與股票、債券互補(bǔ)的新投資品種，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供新的融資渠道、降低金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，擴(kuò)大我國資本市場的邊界和規(guī)模等等。而這些或許也是REITs近期受到關(guān)注的重要原因。

即便目前尚有不少問題亟待解決，但監(jiān)管機(jī)構(gòu)提出的新要求還是讓部分公募為之一振。

一位中型基金公司人士就對理財(cái)不二牛坦言，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)正在慢慢向更成熟的階段邁進(jìn)，更考驗(yàn)開發(fā)商的經(jīng)營操盤能力，對REITs相關(guān)配套的政策“非常期待”。

上述子公司人士也表示：“有相關(guān)法規(guī)出來肯定會去開展REITs項(xiàng)目，翹首以待。”

不過也有大型公募人士告訴理財(cái)不二牛，目前公司業(yè)務(wù)的重心在其他方面，對REITs暫時(shí)不會過多關(guān)注。

濟(jì)安金信副總經(jīng)理王群航對此指出，目前國內(nèi)公募REITs產(chǎn)品面臨著比較尷尬的現(xiàn)狀：產(chǎn)品數(shù)量少、存量規(guī)模不大、缺乏增量規(guī)模、業(yè)績表現(xiàn)普通等。

“上述四種情況表明，第一，基金公司開發(fā)此類產(chǎn)品的熱情并不高，第二，投資者對于此類產(chǎn)品的關(guān)注度也不太高，基金名稱中的一連串字母可能就讓很多人看不懂。”

“目前市面上已有的REITs和類REITs產(chǎn)品還是不少，其實(shí)看到這種產(chǎn)品出來我們都很欣慰，這表明確實(shí)往前走了很多步。公募的REITs可能還需要時(shí)間，但我相信值得等待。”上述基金公司人士說。