王健林

在房地產(chǎn)行業(yè)火熱的2016年，萬達(dá)集團(tuán)調(diào)減了600億元地產(chǎn)收入目標(biāo)，堅(jiān)決實(shí)施企業(yè)轉(zhuǎn)型。正是基于這一背景，雖然萬達(dá)集團(tuán)2016年?duì)I業(yè)收入增長不大，合同收入還有所減少，但凈利潤卻同比實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)的增長。來看看萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林對(duì)企業(yè)未來的發(fā)展有什么思考：

2016年，萬達(dá)新開業(yè)50個(gè)萬達(dá)廣場。我去年在國外跟一個(gè)老外講，萬達(dá)一年要開業(yè)50個(gè)廣場。他很吃驚，問一個(gè)萬達(dá)廣場多大面積？我說十幾萬平方米。老外說“喔，十幾萬尺”；我說不對(duì)，不是十幾萬尺，是十幾萬平方米，他當(dāng)時(shí)就暈了。

全球房地產(chǎn)行業(yè)的大多數(shù)人都不敢相信萬達(dá)有這么快的速度。但更讓人關(guān)注的是，新開業(yè)的這50個(gè)萬達(dá)廣場中，已有21個(gè)屬于輕資產(chǎn)。這標(biāo)志著萬達(dá)正在穩(wěn)步地實(shí)現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型。

一個(gè)公司收入減少四分之一，凈利潤還正增長，這說明企業(yè)的收入質(zhì)量明顯提高。而轉(zhuǎn)型的另一方面證據(jù)來源于服務(wù)業(yè)收入、凈利潤大于地產(chǎn)。

2016年集團(tuán)服務(wù)業(yè)收入占比55%，歷史上首次超過地產(chǎn)；服務(wù)業(yè)凈利潤（未經(jīng)審計(jì)）占比超過60%，也大于地產(chǎn)開發(fā)利潤，萬達(dá)提前一年實(shí)現(xiàn)了轉(zhuǎn)型階段目標(biāo)。所以說2016年對(duì)萬達(dá)極其重要，具有標(biāo)志意義。

特別是轉(zhuǎn)型的核心企業(yè)萬達(dá)商業(yè)，雖然地產(chǎn)收入仍大于租金等業(yè)務(wù)，但預(yù)計(jì)租賃業(yè)務(wù)凈利潤占比約55%，以租金等為主的非地產(chǎn)凈利潤超過了地產(chǎn)開發(fā)凈利潤。甚至可以說，萬達(dá)商業(yè)也不再是地產(chǎn)企業(yè)，所以我好幾次建議，是不是在2017年底或2018年把商業(yè)地產(chǎn)名字改了得了，叫商業(yè)投資管理服務(wù)集團(tuán)，別再當(dāng)?shù)禺a(chǎn)商了。

因?yàn)槿f達(dá)信息化程度比較高，租金中管理費(fèi)占比比較低，只有不到兩成，繳完稅金，剩下的就是凈租金。我們把這種輕資產(chǎn)模式叫投資類萬達(dá)廣場，就是別人拿錢下訂單，我們負(fù)責(zé)找地、建設(shè)、招商和運(yùn)營。

更為可喜的是，2016年萬達(dá)商業(yè)輕資產(chǎn)還探索出一種新模式，叫合作類萬達(dá)廣場，就是對(duì)方出地又出錢，萬達(dá)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)指導(dǎo)、招商運(yùn)營。

合作類模式可以說是萬達(dá)輕資產(chǎn)模式的最高級(jí)形式，連資本化環(huán)節(jié)都省掉了，還可以創(chuàng)新性地解決集體用地問題。

中國土地分為國有用地和集體用地，國有用地（使用權(quán)）在市場上可交易，能辦產(chǎn)權(quán)證；集體用地不能買賣，辦不了產(chǎn)權(quán)證。但中國城市化極快，30年前北京二環(huán)外很多都是農(nóng)村，現(xiàn)在北京市區(qū)內(nèi)還有一些土地是集體用地。像深圳好多城中村，土地也是集體的。這類地塊大部分城市里都是用來建商業(yè)。

過去萬達(dá)重資產(chǎn)持有模式下，我們不敢碰這種項(xiàng)目，因?yàn)槭羌w用地，辦不了產(chǎn)權(quán)，進(jìn)不了資產(chǎn)表。但這種合作用地有的位置很好，比如去年我們破天荒在北京二環(huán)內(nèi)找到一個(gè)合作類萬達(dá)廣場項(xiàng)目，這塊地留了十多年了，不管誰來開發(fā)，這個(gè)村的老百姓一直都沒投票通過。這回萬達(dá)去合作，超過90%村民同意。這種合作模式不但能分得租金，省去資本化，還解決集體用地問題，是萬達(dá)商業(yè)的重大創(chuàng)新。

我多年前曾講過一句話，企業(yè)經(jīng)營的最高境界就是“空手道”，但這個(gè)空手道可不是騙子——只要你有品牌，有能力，別人找上門來，你一分錢不出憑品牌就能掙錢。但要做到這個(gè)境界是極難的。

萬達(dá)商業(yè)是集團(tuán)轉(zhuǎn)型的重點(diǎn)公司，要成為商業(yè)服務(wù)型企業(yè)。要完成這樣的目標(biāo)，必須要逐步減少地產(chǎn)投資。2020年以后，原則上不再搞重資產(chǎn)，全部為輕資產(chǎn)。除了萬達(dá)城配套的住宅外，萬達(dá)原則上也不再新增住宅開發(fā)。等萬達(dá)城全部開發(fā)完以后，萬達(dá)商業(yè)就逐漸從地產(chǎn)開發(fā)這個(gè)行業(yè)退出。萬達(dá)商業(yè)要用實(shí)際行動(dòng)來證明，不當(dāng)?shù)禺a(chǎn)商。

萬達(dá)要完成向輕資產(chǎn)運(yùn)營的轉(zhuǎn)型。萬達(dá)從地產(chǎn)開發(fā)退出不是對(duì)中國房地產(chǎn)行業(yè)看空，原因主要在于兩點(diǎn)：

首先是中國房地產(chǎn)開發(fā)的周期性太強(qiáng)，這個(gè)周期性可以說全球罕見。我從事地產(chǎn)行業(yè)28年，再兩年就30年了，被調(diào)控了十來次。中國地產(chǎn)好年景很少有能持續(xù)四五年的時(shí)候，基本上三年左右來一回調(diào)控。行業(yè)周期性太強(qiáng)，造成現(xiàn)金流不穩(wěn)定，預(yù)期也容易經(jīng)常發(fā)生變化。

其次，更重要的是萬達(dá)已經(jīng)可以靠品牌掙錢了——過去靠賣住宅、商鋪的錢來建萬達(dá)廣場，現(xiàn)在設(shè)計(jì)運(yùn)營就可以分得很大一杯羹，何樂而不為？現(xiàn)在兩個(gè)合作類萬達(dá)廣場就能頂一個(gè)重資產(chǎn)萬達(dá)廣場，如何把輕資產(chǎn)廣場的量做上去，和我們自己每年開發(fā)20個(gè)重資產(chǎn)廣場有什么區(qū)別？可其中的風(fēng)險(xiǎn)呢，當(dāng)然是大大減少了。

（本文根據(jù)大連萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林上月在集團(tuán)年會(huì)上所作的工作報(bào)告整理，有刪節(jié))