每日經濟新聞（微信號：nbdnews）2月28日曾在《39平方米學區房賣出1200萬？中介：沒那么高（附視頻）》報道過，北京豐匯園一間面積39.1平米的學區房賣出了930萬元的天價，該事件引發了輿論廣泛關注。

同一天新華社發表文章，稱贊紐約市合理的教育資源分配，使得房價寸土寸金的紐約沒有出現“天價”學區房。

▲新華社2月28日報道截圖： 紐約沒有“天價”學區房

國情不一樣，加上教育資源分配本身的復雜性，決定了中外學區房的價格差異不能簡單類比。

但我們能夠看到，中國之所以會有“學區房”概念，是因為教育機會和財產權掛鉤，即有房產就有上學資格；國外之所以沒有學區房概念，是因為受教育機會只和實際居住地掛鉤。比如在紐約，水電氣賬單、房屋租約、駕照都可以作為子女入學的證據，而不必非要有房屋產權。

海外也有“學區房”，但不會炒到天價

▲英國家庭為“學區房”付出的溢價比率（圖片來源：桑坦德銀行）

最近幾年間，北京上海等地學區房概念熱度直線上升，價格區間從每平米10萬元級別很快突破到每平米20萬元的級別，令國內廣大父母驚嘆孩子的教育仿佛成了“不可承受之重”。

在歐美等國，情況似乎完全不同。桑坦德銀行曾公布一組數據，2016年英國所有選擇了“學區房”的家庭，平均每戶付出溢價2.37萬英鎊。根據英國房產登記信息數據，該年度全英平均房價為每戶21.12萬英鎊，如此算來溢價率只有11.2%，遠遠沒到天價的地步。

事實上，除了居住成本高、人才聚集的倫敦之外，英國大多數區域里，靠近優質公立學校的地段，房價溢價還不到10%。

▲拉格比小鎮學校附近的半獨立聯排別墅（圖片來源：Zoopla）

每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者在調查中發現，海外“學區房”的溢價程度和城市規模有直接關系。

在一些風景秀麗，公立學校教育質量頂尖的小鎮，頂級學校附近的住宅無論是售價還是租金都很便宜。以英國最著名的拉格比（Rugby）公學為例，該校附近的一套包含三間臥室的半獨立聯排別墅，售價達到24.5萬英鎊（折合人民幣約207萬元）。這樣的居住條件和配套教育資源，放在倫敦可以輕易達到百萬英鎊的售價。

每日經濟新聞（微信號：nbdnews）2月28日報道過，北京一套39.1平米的學區房，賣到了930萬元的價格。同樣的價格，幾乎可以在拉格比購買5套上圖這樣的別墅。

當然，海外確實存在著溢價極高的“學區房”，但畢竟只是極少數情況，諸如英國倫敦、紐約曼哈頓以及其他一些富人云集的地區。這些地區由于集中了世界最優質的教育資源，房價自然更高。據英國《每日電訊報》統計，在那些全國頂尖的、且不招收異地學生的公立學校附近，房價會溢價高達28%。

在加拿大從事留學和移民業務的楓業國際公司副總裁焦曉蒙對每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者介紹說：

蒙特利爾市最好的區域是Westmount（西山區），中國很多富豪會選擇在這里買房子。這里的學校也是最好的，學校排名幾乎全在魁北克453所小學中學中排名前50。相應的，這里的房屋均價是150萬加幣起。蒙特利爾市的獨立屋（別墅）2016年的均價是32萬加幣。

選擇“學區房”，不只是為入學資格

和國內的學區房不同，國外“學區房”之所以有溢價，不單是因為入學資格的便利，也包含了其他很多配套措施的差異。

“加拿大學區房的概念與中國的并不同。在加拿大，單純從學校好壞來分學區比較片面。加拿大好的區域是因為一切條件都好，才會房價高。”焦曉蒙介紹說。

焦曉蒙長期在加拿大蒙特利爾市生活，他說所謂好的區域，在治安醫療等各方面都相比其他區域要好很多。加拿大有許多衡量區域好壞的數據，如該區每百人擁有醫生數，每百人擁有運動場地數，每百人綠化數等等。“總之很直觀就能看出這片的區域的好壞。”

▲拉格比圣勞倫斯學校（圖片來源：谷歌）

每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者調查發現，在海外一般本地家長不太可能為了單純地為擇校去買一套房產，甚至有留學生對記者表示，身邊聽說購買學區房的家長大部分都是華人。

這一說法在每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者調查中也得到了證實，英國地產經紀人會為中國客戶專門打造一個“學區房”概念，把優質教育資源附近的房源籠統稱為“學區房”，而他們對本地客戶一般不這樣做。

在英國，學區只是市政規劃下“片區”概念的一個分支。市政規劃時保證每一片區都有基本的公共服務設施，諸如超市、醫院、學校等，學校的教育質量差異也只是房價溢價的因素之一，房價高的地區其他配套設施往往也很好。也就是說，學校質量往往和社區環境緊密掛鉤的。選擇一個地段優越的“學區房”，意味著搬入一個設施和環境更美好的社區，這不僅方便孩子進入理想學校讀書，也能改善整個家庭的生活質量。

▲英國區域平均房價與本地學校教育質量呈正相關（圖片來源：電訊報）

在加拿大情況亦是如此，焦曉蒙介紹說，蒙特利爾實施的是區域公民自治模式，比如這個區的房價高，但相應的稅收就高，區政府可以用更高的稅收聘請更好的老師，配更好的醫院。英國的公立學校絕大多數屬于“地方維持學校”，由地方政府投入資金維持，在滿足國家教綱的前提下各學校可以開展自己的特色教學，自己掌握人事權。這樣條件優越的區域里，從師資、設備到教學氛圍自然都會更好。

租房也能解決入學問題

▲英國很多家長選擇在學區租房住 （圖片來源：桑坦德銀行）

在北京，很多購買小學學區房的家長們并不會實際居住在新購的房里，只是單純地為孩子鎖定一個入學資格而買下產權。記者了解到，海外的情形恰恰相反，很多家長無需為了理想學校而買房，只需要租房即可。

英美的入學資格認證不需要看房屋產權，只需要家庭實際居住在學區內的證明即可，很多家長會選擇在小孩就讀的幾年中搬到相應的學區租房居住。

學區房由于客源充足，地段較好，往往租金較貴，但如果家庭成員并不喜歡學校所在的區域環境，只是單純希望孩子就讀理想學校的話，在兩三年內選擇租房住也是合理的選擇。桑坦德銀行統計，選擇租房的家長不在少數。

以曼徹斯特和利物浦等大城市所在的英格蘭西北為例，有10%的適齡學童家長會選擇置換購買“學區房”，同時有8%的家長選擇單純租房；在倫敦，有14%的家長選擇在學區租房住，并不比買房的家長（17%）少太多；在地廣人稀的蘇格蘭，甚至選擇租“學區房”的家長（10%）甚至還要超過置換買房的家長（9%）。

每日經濟新聞（微信號：nbdnews）在紐約市教育局網站上了解到，學齡兒童注冊入學，只需要家長在一系列證明文件中任意出示兩份即可：水電氣賬單、房屋租約、駕照、房產稅單、個人所得稅單和租金收據等都可以作為實際居住的證明，從而幫孩子注冊入學。

▲紐約市入學注冊清單，要求家長從14份材料中任意提交兩項即可 來源：紐約市教育局

國外學區房也可以用作租房投資，并不是一筆單純的消費。比如在大學附近，由于外地和留學生群體龐大，所以客源充足、租金高、投資收益有保障。

每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者了解到，一些海外父母會在孩子就讀的大學附近買房，除了可供孩子上學期間居住以外，之后拿來出租投資，也可以保證較高的租售比回報。這一投資模式也開始被一些中國留學生的家長學到，中國大學生靠父母資助在海外買房的案例也不斷增多。

每經編輯 鄭直

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