每經(jīng)編輯 魏瓊    

每經(jīng)記者 魏瓊 每經(jīng)編輯 文多

2013年興起的房企出海熱潮，在3年之后迎來“收割季”。包括奧園、雅居樂、富力在內(nèi)多家房企在內(nèi)，隨著海外項(xiàng)目紛紛入市，2016年海外業(yè)績(jī)占比在不斷提升，成為業(yè)績(jī)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

走過3年試水階段，房企的海外戰(zhàn)略逐步成熟，在第一批出海房企嘗到海外市場(chǎng)的甜頭之后，乘著“一帶一路”戰(zhàn)略的政策東風(fēng)，越來越多的中小房企加入“出海”大軍。在國(guó)內(nèi)政策調(diào)控、地價(jià)高企及兼并重組高壓之下，生存空間縮小的中小房企逐漸在海外找到新的出路。

隨著國(guó)內(nèi)私人財(cái)富劇增，海外不動(dòng)產(chǎn)配置成為一個(gè)重要方向，比如泰禾集團(tuán)、上置集團(tuán)、中國(guó)奧園、新華聯(lián)文旅、雅居樂集團(tuán)、綠地集團(tuán)、萬科、碧桂園、中交房地產(chǎn)等均涉及海外地產(chǎn)。

海外業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)提升

在近日多家房企公布的2016年業(yè)績(jī)中，利潤(rùn)等多項(xiàng)指標(biāo)均呈上漲之勢(shì)。而經(jīng)過3年時(shí)間的耕耘，房企海外項(xiàng)目也進(jìn)入收割季節(jié)，占集團(tuán)業(yè)績(jī)比例逐步提升。

中國(guó)奧園2016年實(shí)現(xiàn)銷售金額256億元，同比增加68.8%；營(yíng)業(yè)額同比增加23.6%達(dá)到約118.3億元，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)10.9%至10.1億元。據(jù)奧園公告顯示，僅在2016年，奧園在海外的“悉尼海德公園130號(hào)”“悉尼馬魯布拉188號(hào)”兩個(gè)項(xiàng)目，銷售額合計(jì)約8.56億元，占全年銷售金額比例超3%。

另據(jù)了解，目前奧園已在海外布局5個(gè)項(xiàng)目。奧園集團(tuán)副總裁陳嘉揚(yáng)表示，未來2~3年，預(yù)計(jì)海外項(xiàng)目在總銷售中的占比將增加到10%~15%。

2016年，富力地產(chǎn)年報(bào)業(yè)績(jī)同樣飄紅。目前富力地產(chǎn)在馬來西亞和澳大利亞項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷售金額15.54億元，占全年協(xié)議銷售金額的2.55%，而2015年富力海外項(xiàng)目占比為2.18%。其中馬來西亞項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷售金額7.63億元，同比下降25%；澳大利亞項(xiàng)目同比大漲356%，達(dá)到7.91億元。富力方面表示，2017年，富力海外兩個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售目標(biāo)約為40億元。

雅居樂新鮮出爐的業(yè)績(jī)則顯示，其位于馬來西亞吉隆坡的項(xiàng)目開售三個(gè)月已實(shí)現(xiàn)盈利約3億元，2016年預(yù)售銷售金額占集團(tuán)0.7%，對(duì)比2015年0.1%的占比有所提升。另據(jù)了解，雅居樂還斥資1.13億元，參與美國(guó)舊金山半島牡蠣灣項(xiàng)目，股權(quán)占比為10%，預(yù)計(jì)總建筑面積為20.9萬平方米。

泰禾集團(tuán)、上置集團(tuán)等房企業(yè)已加入海外掘金大軍中。

泰禾集團(tuán)將出海的第一站鎖定在倫敦，集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森表示關(guān)注海外投資機(jī)會(huì)，有中國(guó)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力作支撐，現(xiàn)在正是中國(guó)企業(yè)走出去的一個(gè)好時(shí)機(jī)，加之“一帶一路”的戰(zhàn)略背景，房企出海是大勢(shì)所趨。

房企海外戰(zhàn)略新謀劃

中國(guó)房企海外戰(zhàn)略布局逐漸成熟，房企布局的范圍從歐美、澳洲等地區(qū)的國(guó)家逐漸擴(kuò)張到亞洲的國(guó)家，開始在新興市場(chǎng)尋找機(jī)會(huì)。經(jīng)多年探索，綠地、萬科、保利等開發(fā)商逐漸擁有當(dāng)?shù)氐膱F(tuán)隊(duì)。

仲量聯(lián)行劉琪告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，對(duì)于市場(chǎng)化的房企來說，歐美國(guó)家從回報(bào)和增值保值的角度來講是首選，但市場(chǎng)也在不斷開拓，萬達(dá)、金茂等房企去年已開始考察“一帶一路”相關(guān)國(guó)家的項(xiàng)目。

與早前對(duì)比，房企出海的目標(biāo)同樣已發(fā)生了變化。

平安好房海外房產(chǎn)部推廣總監(jiān)王雅荃告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，早前房企出海目標(biāo)是增加銷售，產(chǎn)品迎合中國(guó)的客戶，而現(xiàn)在則建立海外的品牌，深耕市場(chǎng)深度，打開本地市場(chǎng)，品牌在海外的知名度進(jìn)一步提升。例如，萬科就是帶著品牌團(tuán)隊(duì)和建筑規(guī)劃團(tuán)隊(duì)出海的。

劉琪表示，不僅出海的范圍在不斷擴(kuò)張，房企海外項(xiàng)目開始將目光投向養(yǎng)老、教育等多元化業(yè)務(wù)，不再局限于傳統(tǒng)的住宅和商業(yè)開發(fā)，在項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)和服務(wù)方面有了更大的發(fā)展。

奧園集團(tuán)主席郭梓文表示，奧園集團(tuán)海外發(fā)展主要是處于資產(chǎn)配置以及對(duì)沖外匯方面的考量。同時(shí)，也希望通過境外的發(fā)展帶來很多優(yōu)秀的、好的產(chǎn)品開發(fā)模式，提升國(guó)內(nèi)的研發(fā)和產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。

中小房企成海外“新軍”

根據(jù)仲量聯(lián)行最新公布的“全球資本流動(dòng)”數(shù)據(jù)顯示，2016年中國(guó)的海外商業(yè)和住宅房地產(chǎn)投資額達(dá)到330億美元，同比增長(zhǎng)近53%，再創(chuàng)歷史新高。

王雅荃認(rèn)為，在海外市場(chǎng)拓展方面，房企的人員配置呈現(xiàn)幾何式增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)房企將繼續(xù)加碼海外市場(chǎng)，資金將以數(shù)倍的增速發(fā)展。不僅大型房企，越來越多的中小型房企加入了出海的大軍中，豐富出海房企的結(jié)構(gòu)比例。

王雅荃表示，國(guó)內(nèi)融資收緊，越來越多的中小型房企融資困難，而國(guó)外對(duì)于中小房企而言相對(duì)容易。同時(shí)，通過在海外獲取項(xiàng)目，成立子公司融資，可反哺國(guó)內(nèi)的母公司，緩解國(guó)內(nèi)項(xiàng)目資金困境。

2017年年初，國(guó)家外匯管理局發(fā)布了《進(jìn)一步推進(jìn)外匯管理改革完善真實(shí)合規(guī)性審核的通知》，允許內(nèi)保外貸項(xiàng)下資金調(diào)回境內(nèi)使用，債務(wù)人可通過向境內(nèi)進(jìn)行放貸、股權(quán)投資等方式將擔(dān)保項(xiàng)下資金直接或間接調(diào)回境內(nèi)使用。

王雅荃分析認(rèn)為，房地產(chǎn)是資金密集型企業(yè)，而中小房企在境內(nèi)的融資成本其實(shí)不算低。如能在海外獲得低成本資金，用于國(guó)內(nèi)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，在報(bào)表上來說也會(huì)更好看的。現(xiàn)在很多中小房企開始投資美國(guó)、越南、緬甸的項(xiàng)目。

當(dāng)然，海外投資也需要警惕風(fēng)險(xiǎn)，王雅荃表示，一些“一帶一路”沿線國(guó)家的政治穩(wěn)定性和法律問題讓人擔(dān)憂，這是出海房企面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)。