北京樓市又成為全國焦點。前兩天北京學區房的消息剛刷屏朋友圈，今日（3月17日）下午，北京樓市調控再度加碼，二套房“認房又認貸”。

今日下午，北京市住建委、市規劃國土委、市住房公積金中心、市銀監局、人民銀行營業管理部聯合舉行新聞發布會，北京樓市調控進一步升級。

居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。暫停發放貸款期限25年（不含25年）以上的個人住房貸款（含公積金貸款）。另外，企業購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若交易對象為個人，按照本市限購政策執行。

中原地產首席分析師張大偉對證券時報·e公司記者分析，從全國看，北京是繼上海和深圳后又一個一線城市恢復到2014年調控力度的城市，預期后續會有更多的城市再出調控政策，例如最近市場升溫的15個調控熱點城市，這些城市一旦恢復認房又認貸，預期全國樓市會出現明顯降溫。

改善性需求最多能貸186萬

“認房又認貸”的317新政，影響最大的是改善性需求的買房者。

之前“認房不認貸”的老政策中，在北京大量存在的“賣一買一”的改善性需求換房族會被認定為首套，他們的首付比例是35%，但新政之后，這樣的一套房換房族只要有貸款記錄就被認定為二套房，并且首付比例增長到60%。

而且，北京是執行普通住宅標準非常嚴格的城市，五環內最高限價是468萬，五環外更低，以現在北京2017年平均商品房住宅成交套均600萬元計算，除了自住房，大部分新建住宅都是非普通住宅，這部分的首付比例則是80%。

也就是說，對此前的絕大部分“賣一買一”的改善性需求買家而言，之前算是首套的改善性需求購房，現在最多只能貸款186萬元，或者選擇首付80%，而且需要承擔非普通住宅的大量稅費。

317新政首先打擊的正是這部分改善需求的買房者，提高了改善性需求的資金門檻，特別是對于目前北京市場的二手房交易中的非普通住宅影響非常大。

二手房市場影響巨大

受317新政影響最大的正是改善性需求買房者扎堆的二手房市場。

記者身邊不少朋友都有近期換房改善居住的打算，其中“小房換大房，遠郊換市內”成為不少人的目標。不過，受此新政影響，他們恐怕都要好好掏一掏口袋數數錢掂量一下了。

張大偉對表示，“新政主要對二手房市場影響較大，最近幾個月，北京樓市出現了二手房價格上漲速度明顯超過新房的現象，新建住宅限價嚴格，約束了價格上漲，所以后市市場影響，首當其沖是二手房市場。”

一位互聯網公司從業人員略帶失望地對證券時報·e公司記者稱，“本來馬上要簽的市內學區房肯定要黃了，之前已經談好的學區房35%的首付用之前賣房子的錢還能湊個七七八八，現在一看遠遠不夠首付了”。

張大偉認為，目前北京市的二手房市場上，著急換房的換房族主要是從郊區換到城區，這部分受新政影響可能率先出現價格波動，從今年二季度開始，按照目前信貸排隊放款的趨勢，北京換房比例將明顯降低。

而且，對于北京來說，網簽數據滯后，二手房市場網簽一般滯后一個月左右，新建住宅目前簽約更加緩慢，市場原本預計在今年4月份將出現簽約高峰。但是，317新政之后，預計整個北京樓市將再度快速趨向平穩。中原地產分析，北京市二手房交易預計將回到1.5-1.8萬套區間，而去年2月北京市二手房市場成交量大約2.5萬套。

張大偉認為，隨著新政出臺，北京市住房改善需求中的投資比例將得到有效抑制，市場有望快速恢復到2016年第四季度的情況。其中，二手房將明顯降溫，部分區域可能出現價格下行。