3月17日，北京市出臺包括上調二套房首付比例、認房不認貸、縮短貸款年限等在內的一系列調控政策，其力度堪稱“史上最嚴”。政策出臺之后的短短4天里，市場也發生了明顯變化。

21世紀經濟報道多方調研發現，此前十分火爆的二手房市場，如今正處于政策出臺后的“冰凍期”，供應量、帶看量、成交量都大幅縮水，但業主報價并未明顯下調。

新房市場的購買力同樣受到影響，但由于總體供應不足，目前尚未表現出成交量的變化。主要的變化體現在成交結構上，在調控政策出臺之后的3天內，商住房屋的成交比重由此前的56%上升到71%。這其中雖有供應層面的原因，但也反映出商住項目愈加受到青睞的勢頭。

分析人士指出，即使沒有本輪調控，今年北京樓市成交量也會出現自發的下調。調控政策則會加劇調整的幅度，未來的成交量將會明顯下滑，價格也有下調的可能。

二手房報價未見下降

“政策出臺后這幾天，我們店里沒有一單成交的，來看房子的客戶也少了很多。”鏈家地產定福莊西街門店經紀人王先生向21世紀經濟報道表示，上周末出臺調控政策后，該區域的新增房源量和看房者數量都明顯下降，店里可謂門可羅雀。

作為對比，他表示，從春節后到新政前的這段時間，該門店的業務極其繁忙，經紀人經常加班，附近很多小區的成交價格都創下了“歷史新高”。

按該人士的說法，該區域的房源以“老公房”為主，戶型小，價格相對不高，業主多為首次置業者。政策出臺后，由于二套房最低首付比例增至6成，這部分業主的換房需求被抑制，相應地，該區域的房源供應量也出現下降。

在需求方面，購房者在觀望，尤其盼望二手房價格出現松動，因此也暫緩了看房和入市的步伐。

北京二手房市場的供需高峰期通常集中在周末。根據鏈家網的數據，新政出臺后的3月18日（周六），鏈家地產的新增房源為1558套，比此前的一個周六（3月11日）的1882套下滑了17.2%。當日的新增客源和帶看量分別為9028個和37339次，比3月11日分別下滑了28.4%和33.6%。3月19日，上述數據又進一步出現下滑。

到新政后的第一個工作日（3月20日），鏈家網當日錄得新增房源1200套，新增客源3991個，帶看量6699次，比調控前最后一個工作日（3月16日）分別下降23.0%、55.1%和67.1%。

從這組數據不難看出，相比供應，需求方面的下滑尤其明顯。

鏈家研究院院長楊現領認為，北京二手房市場的換房客戶占半數以上。對于這部分客戶而言，政策導致首付比例明顯增加。這一方面帶來在途交易無法按合同執行，需要增加首付支出；另一方面，首付預算的增加可能帶來客戶購買力的相對下降。

但就目前來看，價格方面尚未出現松動。上述鏈家地產業務員表示，新政后的幾天里，并未發現業主下調報價，但上調價格的情況已經停止。我愛我家劉家窯門店的一位業務員同樣證實了這一情況。

有業內人士指出，由于此次調控力度較大，且此前二手房市場表現過于活躍。因此政策出臺后，二手房交易的供需雙方迅速出現觀望情緒，導致交易驟停，價格亦被“冷凍”。預計經過1-2個月的消化期，市場會逐漸恢復至一個新的量價平衡。

楊現領表示，參考過去的經驗和上海、深圳的經驗，預計北京二手房市場成交量將會出現明顯減少，價格漲幅出現收窄乃至回落。

商住項目仍然“日光”

與二手市場相比，新房市場的變化并不明顯。這是因為，新政前北京的新房供應已處于低位，成交量也相對不高。

但新政的潛在影響已經出現。通州區某住宅項目銷售人員向21世紀經濟報道表示，新政出臺后，項目對客戶進行重新梳理，發現在小戶型的銷售中，按照60%的二套房首付比例，客戶的首付款要比新政前增加50萬左右；在大戶型房源的銷售中，按照80%的首付比例，客戶的首付款將增加100萬。

同時，若將貸款期限從30年縮短至25年，客戶的月供也將增加2000至4000元不等。

按照這一測算，部分客戶的支付能力將受到明顯影響。另有一部分換房需求的客戶，因二手房市場交易受阻，而只能暫緩購買新房的步伐。

亞豪機構市場總監郭毅向21世紀經濟報道表示，新政出臺后，新房住宅市場的客戶受到影響，以往項目“不愁賣”的情況可能被改變，因此或將加快這類項目的供應節奏。

相比之下，這部分購房者可能進入新房市場的另一個領域——商住市場。

在新政出臺的次日（3月18日），位于大興區義和莊的一個項目開盤，推出的300套房源中，商住部分全部售罄，成為新政后的首個“日光盤”。

該項目為商業立項，但以住宅的形式進行銷售，也即通常說的“商住房”。與純住宅項目不同，此輪調控新政中的首付比例上調、認房認貸等政策，均未涉及商住項目。

“沒有利空，便是利好。”郭毅說，由于商住項目的首付比例仍是50%，在當前的政策下有極大的優勢，預計部分購房需求將轉移到商住市場。

由于在多次調控中“完美躲過”，商住項目一直頗受北京市場的歡迎，其成交量也在去年超過純住宅項目。根據亞豪機構的數據，2016年北京成交商住項目67708套，占新房成交的比重為58.7%。今年調控前（1月1日至3月17日），北京商住項目成交7169套，占比56.0%。

在新政出臺后的三天里（3月18日、19日、20日），北京商住項目成交651套，占新房成交的比重增至71%。

這一比例的提升，雖有商住項目集中放量的原因，但不難看出商住項目在新政后的受歡迎程度。郭毅認為，由于純住宅項目供應量不大，且有高端化、遠郊化的趨勢，預計短時間內，商住項目的成交比重可能繼續擴大。