每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 黃博文    

每經(jīng)記者  黃博文

3月22日，香港JW萬豪酒店，經(jīng)歷人事震蕩后的中海地產(chǎn)新一屆管理層亮相業(yè)績(jī)會(huì)，主席肖肖帶領(lǐng)行政總裁顏建國(guó)、副總裁兼總建筑師羅亮、財(cái)務(wù)總監(jiān)聶潤(rùn)榮一眾高管站上發(fā)布臺(tái)。

發(fā)布會(huì)沿襲中海地產(chǎn)一貫謹(jǐn)慎寡言的風(fēng)格，外界想從業(yè)績(jī)會(huì)一窺中海新舵手的變革思路愿望落空。顏建國(guó)表示："無論肖總還是我，都是中海老兵，未來大改變不會(huì)有，傳統(tǒng)還是會(huì)繼承。"

但他也透露改變的信號(hào)，他聲稱當(dāng)前中海地產(chǎn)在戰(zhàn)略目標(biāo)、拿地方式、管控的模式上，方方面面都在進(jìn)行各種優(yōu)化，未來也會(huì)通過聯(lián)合拿地、適當(dāng)參與棚改進(jìn)行一二級(jí)聯(lián)動(dòng)等方式去拿到一些地。

對(duì)于2017年的目標(biāo)，中海地產(chǎn)給出的答案是2100億港幣，比2016年毫無增長(zhǎng)，更像是不設(shè)目標(biāo)的目標(biāo)。董事局主席肖肖說目標(biāo)會(huì)根據(jù)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整，但2020年實(shí)現(xiàn)4000億港元銷售規(guī)模的目標(biāo)沒有變化，首要關(guān)注利潤(rùn)總額的持續(xù)增長(zhǎng)。

2100億港元的保守目標(biāo)

被譽(yù)為"最會(huì)賺錢房企"的中海地產(chǎn)在2016年有著一份平穩(wěn)的業(yè)績(jī)單，2016年中海錄得合約銷售額上升16.6%至2106億港幣，超額完成調(diào)高后的2100億港元目標(biāo)。

不過，中海地產(chǎn)去年?duì)I業(yè)收入下跌3.2%至港幣1640.7億元，其中來自房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)的收入約為港幣1589.9億元。中海整體物業(yè)出租全年實(shí)現(xiàn)租金總收入港幣21.4億元，同比增加6.2%。

中海成熟的成本控制能力一直是其高盈利的利器，依托中國(guó)建筑的強(qiáng)大工程施工成本控制，集團(tuán)在工程費(fèi)控制上更具優(yōu)勢(shì)，2016年"三費(fèi)"費(fèi)用率較2015年有所上升，但仍處于6%以內(nèi)，在行業(yè)仍屬低位；2011至2015年銷售費(fèi)用率維持在1.5%以內(nèi)，且呈下降趨勢(shì)。

2016年中海地產(chǎn)凈利潤(rùn)繼續(xù)領(lǐng)先行業(yè)。業(yè)績(jī)公告顯示，2016年股東應(yīng)占溢利上升6.9% 至 370.2億港元,若不包括從中信資產(chǎn)收購地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生的盈虧，股東應(yīng)占溢利從2015年的333億港元上升至380.1億港元。

利潤(rùn)領(lǐng)先業(yè)內(nèi)，但中海近年的規(guī)模與萬科、恒大等差距持續(xù)擴(kuò)大。肖肖表示，中海一直追求利潤(rùn)和股東回報(bào)的可持續(xù)增長(zhǎng)，但根據(jù)現(xiàn)在的形勢(shì)，沒有一點(diǎn)規(guī)模利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)也是虛的。

顏建國(guó)稱自己是中海老人，中海的很多傳統(tǒng)都將傳承，包括原定的2020年目標(biāo)希望達(dá)到4000億，毛利率希望達(dá)到30%。未來，中海會(huì)始終堅(jiān)持規(guī)模與效益的平衡，機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)的平衡，繼續(xù)堅(jiān)持穩(wěn)健、有質(zhì)量的發(fā)展的經(jīng)營(yíng)策略。

除去對(duì)新任管理層關(guān)注之外，中海2017年2100億港元的目標(biāo)同樣引發(fā)眾多關(guān)注，在2016年中海就已經(jīng)實(shí)現(xiàn)全年2106億港元的銷售規(guī)模，定下2100億港元的目標(biāo)意味著新一年中海將毫無增長(zhǎng)。

對(duì)此，肖肖現(xiàn)場(chǎng)表示"大家應(yīng)該習(xí)慣中海定這樣保守的目標(biāo)"，他分析稱2017年中海的在售資源是3500億港元，比2016年增長(zhǎng)了12%，這些貨值是分布在2-3年的時(shí)間去銷售的，主要還是要看市場(chǎng)的情況，同時(shí)調(diào)控帶來的市場(chǎng)不確定因素在增多，目標(biāo)定得是要保守一點(diǎn)。

對(duì)于投資者關(guān)注曾經(jīng)的業(yè)績(jī)承諾"每年20%的盈利增長(zhǎng)"和"維持30%的毛利率水平"將是否堅(jiān)持，肖肖表示，對(duì)于中海這樣一個(gè)利潤(rùn)接近400億港元的企業(yè)來說，要永遠(yuǎn)保持在20%的增長(zhǎng)是不可能的，但30%的毛利率是可以期待的。

拿地風(fēng)格漸變

雖然在業(yè)績(jī)會(huì)上謹(jǐn)慎少言，但中海地產(chǎn)行政總裁顏建國(guó)依然透露出一些改變的痕跡。其透露，中海最近就對(duì)市場(chǎng)規(guī)劃做了一些修訂，一些策略也會(huì)因應(yīng)目前變化的市場(chǎng)環(huán)境、狀態(tài)做出相應(yīng)的調(diào)整。

顏建國(guó)表示，當(dāng)前中海在戰(zhàn)略目標(biāo)、拿地方式、管控的模式，方方面面都在進(jìn)行各種優(yōu)化。舉例來說，比如說投資方面，現(xiàn)在一線城市公開拿地會(huì)越來越困難，中海也會(huì)通過聯(lián)合拿地、適當(dāng)參與棚改進(jìn)行一二級(jí)聯(lián)動(dòng)等方式去拿一些地。

外界一直關(guān)注中海地產(chǎn)新任管理層對(duì)公司內(nèi)部管控架構(gòu)的調(diào)整，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從接近中海人士處獲悉，"郝建民時(shí)代"在總部層面設(shè)立的營(yíng)銷公司和工程公司已經(jīng)被撤銷，但顏建國(guó)并未在業(yè)績(jī)會(huì)上透露相關(guān)動(dòng)作，稱組織架構(gòu)的調(diào)整在優(yōu)化中，并未更多向外界披露。

此外顏建國(guó)強(qiáng)調(diào)要從設(shè)計(jì)施工營(yíng)銷物管服務(wù)全鏈條入手，提升產(chǎn)品質(zhì)量和客戶滿意度，"產(chǎn)品和客戶服務(wù)口碑，現(xiàn)在也是市場(chǎng)所需，增量高速快速增長(zhǎng)不太現(xiàn)實(shí)，我們的理解就是做溢價(jià)，不做快消。"

市場(chǎng)能夠直觀感受到的是，中海地產(chǎn)近期在公開市場(chǎng)拿地的動(dòng)作迅猛。2017年1-2月耗資109.3億港元獲得土地儲(chǔ)備306.6萬平方米；3月15日，中海成為2017年首個(gè)獲得地王項(xiàng)目的房企，以總價(jià)逾33億元擊敗萬科、保利、融創(chuàng)、中鐵建等多家房企，成功摘得成都2017年年內(nèi)首宗商住用地。

2016年，中海地產(chǎn)在內(nèi)地13個(gè)城市，合共購入17幅土地，在香港購入一幅土地，合共新增面積972萬平方米。年內(nèi)，集團(tuán)通過實(shí)施中信資產(chǎn)收購納入約3155萬平方米的土地資源。及至2016年底，中海在內(nèi)地33個(gè)城市以及香港和澳門共擁有土地儲(chǔ)備約5677萬平方米，集團(tuán)實(shí)際擁有權(quán)益約為4881萬平方米。

關(guān)于商業(yè)方面的計(jì)劃，中海在年報(bào)展望中就披露，2017年集團(tuán)將繼續(xù)構(gòu)建以住宅發(fā)展為主、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展為輔的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，平衡長(zhǎng)、短線投資資源配置，逐步提高投資物業(yè)比重，以獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)，增強(qiáng)平衡市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力。

中海認(rèn)為，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的毛利持續(xù)下降，過度擴(kuò)張房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模可能逐漸帶來不對(duì)比風(fēng)險(xiǎn)的情況下，把投資物業(yè)盈利比重持續(xù)提升仍然是集團(tuán)的長(zhǎng)久目標(biāo)。截至2016年底，集團(tuán)正在開發(fā)和待開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)面積達(dá)到440萬平方米，其中約120萬平方米預(yù)計(jì)可于2018年年底前落成。