24日央行營(yíng)管部等聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于北京地區(qū)住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》明確，離婚一年以內(nèi)的房貸申請(qǐng)人，各商業(yè)銀行應(yīng)參照二套房信貸政策執(zhí)行。這是監(jiān)管部門3月17日以來(lái)8天內(nèi)的第6次出手，由此北京限購(gòu)限貸被業(yè)內(nèi)稱為“認(rèn)房認(rèn)貸又認(rèn)離”。

業(yè)內(nèi)預(yù)期，一系列調(diào)控政策有助于樓市退燒。近期北京限購(gòu)限貸的政策或繼續(xù)細(xì)化，同時(shí)，商住房以及環(huán)京地區(qū)升級(jí)調(diào)控政策的預(yù)期也漸漲。

調(diào)控超預(yù)期 需求料降溫

從北京樓市“3·17新政”以來(lái)的八天內(nèi)，北京從首付比例、貸款利率、遏制學(xué)區(qū)房炒作等多方面升級(jí)樓市調(diào)控。調(diào)控密度、力度都超出預(yù)期。

“從北京此次針對(duì)假離婚等內(nèi)容出臺(tái)的嚴(yán)厲政策，說(shuō)明對(duì)于原有的信貸做法采取了堵漏。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這很大程度上說(shuō)明近期北京對(duì)于包括限購(gòu)限貸在內(nèi)的各類政策都會(huì)細(xì)化。

史上最嚴(yán)的限購(gòu)限貸之下，北京樓市的購(gòu)房需求將被進(jìn)一步遏制。

購(gòu)房需求方面，一是首付比例提高、貸款利率“上浮”都提高了購(gòu)買成本。不少中介機(jī)構(gòu)反映已有客戶因首付不夠而放棄購(gòu)房。二是“認(rèn)房認(rèn)貸又認(rèn)離”之后，封堵住了“假離婚”辦房貸的“空子”。這些將使得換房、改善型需求被抑制。中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)總經(jīng)理郝文嘉認(rèn)為，購(gòu)房資格受限、購(gòu)房成本抬升將使得北京樓市成交明顯轉(zhuǎn)冷，房?jī)r(jià)將出現(xiàn)僵持或穩(wěn)中微降態(tài)勢(shì)。

從銀行信貸來(lái)看，“偉嘉安捷”發(fā)現(xiàn)，目前各大銀行放款速度和年初相比明顯放緩，即使辦理速度最快的銀行，放款的周期也要在20-25個(gè)工作日左右。而且，壓縮房貸比的政策信號(hào)已較明顯。權(quán)威人士日前向中國(guó)證券報(bào)記者透露，銀行房貸比或成為今年央行MPA（宏觀審慎評(píng)估體系）考核的重要內(nèi)容。

在市場(chǎng)供應(yīng)方面，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，“3·17新政”打亂了開(kāi)發(fā)商的入市節(jié)奏，3月下旬以及4月份北京住宅市場(chǎng)將進(jìn)入供應(yīng)調(diào)整期。新政中對(duì)于二套房的重新認(rèn)定使得開(kāi)發(fā)商不得不重新篩選有效客源。根據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年4月，北京住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)僅有17個(gè)項(xiàng)目入市。郭毅認(rèn)為，從近兩個(gè)月的項(xiàng)目取證速度來(lái)看，接下來(lái)一段時(shí)間的發(fā)證速度仍會(huì)較為緩慢，因此將影響短期內(nèi)的市場(chǎng)供應(yīng)。未來(lái)將會(huì)出現(xiàn)房企降低價(jià)格預(yù)期，加快取證入市的現(xiàn)象，預(yù)計(jì)五六月份供應(yīng)量將會(huì)回升。

在整體供應(yīng)低迷當(dāng)中，商辦項(xiàng)目依然表現(xiàn)積極，17個(gè)預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目當(dāng)中商辦占據(jù)7席，郭毅認(rèn)為，商辦項(xiàng)目的低總價(jià)優(yōu)勢(shì)，以及目前仍在執(zhí)行的“5成首付”優(yōu)勢(shì)，使得其在調(diào)控真空期內(nèi)仍將成為北京商品住宅市場(chǎng)的有力補(bǔ)充。

調(diào)控升級(jí)預(yù)期仍強(qiáng)

政策“組合拳”之下，市場(chǎng)預(yù)期調(diào)控手段依然充足，而且可能延續(xù)“查缺補(bǔ)漏”思路，繼續(xù)封堵調(diào)控漏洞。比如，業(yè)內(nèi)預(yù)期對(duì)商住房和環(huán)京區(qū)域的調(diào)控可能升級(jí)。

商住房調(diào)控方面，目前，限購(gòu)主要是在北京通州區(qū)域，不排除擴(kuò)大限購(gòu)范圍的可能性。2016年5月發(fā)布的《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì) 北京市通州區(qū)人民政府關(guān)于加強(qiáng)通州區(qū)商務(wù)型公寓和商業(yè)、辦公項(xiàng)目銷售管理的通知》明確要求，通州區(qū)商務(wù)型公寓和商業(yè)、辦公（含商務(wù)辦公和配套商業(yè)）項(xiàng)目的銷售將實(shí)行嚴(yán)格的限購(gòu)政策。

對(duì)于環(huán)京區(qū)域，在“3·17新政”之前，環(huán)京區(qū)域包括淶水、涿州、香河、懷來(lái)等地就已啟動(dòng)調(diào)控。“3·17新政”之后，廊坊市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的意見(jiàn)》。意見(jiàn)規(guī)定，在廊坊市限購(gòu)區(qū)域，非本地戶籍居民只能限購(gòu)一套住房，首付從最少30%提高至50%。

北京需求外溢，也推動(dòng)環(huán)京區(qū)域房?jī)r(jià)上漲。在國(guó)開(kāi)證券分析師程凌看來(lái)，環(huán)京地區(qū)的需求是客觀存在且逐漸增長(zhǎng)的，也催生了短期投機(jī)現(xiàn)象。但應(yīng)該看到，投機(jī)客不是環(huán)京地區(qū)真正的目標(biāo)群體，環(huán)京地區(qū)將承接北京的外溢需求，即首套剛需和當(dāng)下改善性需求的外溢。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，北京等地樓市新政后，其他核心一二線城市樓市政策或密集出臺(tái)，出臺(tái)時(shí)機(jī)根據(jù)各自城市樓市情況而定，如果市場(chǎng)暗潮洶涌，樓市 新政其實(shí)已儲(chǔ)備好，隨時(shí)可以出臺(tái)。環(huán)北京等大都市周邊的三四線城市若因核心城市樓市需求外溢再次過(guò)熱，同樣也會(huì)有強(qiáng)化政策出臺(tái)。

在打擊房 企和中介的違規(guī)行為方面，“有形之手”將加大力度。北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人也強(qiáng)調(diào)，下一步，市住建委將會(huì)同發(fā)改、工商、地稅、銀監(jiān)等部門繼續(xù)加大聯(lián)合執(zhí)法 查處力度，重拳打擊捂盤惜售、囤積房源、閑置土地、炒地以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)參與炒房、哄抬房?jī)r(jià)、發(fā)布虛假房源、違規(guī)代理“天價(jià)學(xué)區(qū)房”及價(jià)格信息等違法違 規(guī)行為，并公開(kāi)曝光，對(duì)違規(guī)主體將實(shí)施聯(lián)合懲戒，確保調(diào)控政策措施落到實(shí)處。

但在國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室理事長(zhǎng)李揚(yáng)看來(lái)，市場(chǎng)調(diào)控不該把著 眼點(diǎn)放在價(jià)格上。作為必需品，應(yīng)當(dāng)調(diào)控可能影響價(jià)格的一些制度和規(guī)定。可從多方面入手聯(lián)合施策：一是確立城市化步調(diào)和土地供應(yīng)之間的關(guān)系；二是解決住房問(wèn) 題逐漸轉(zhuǎn)到以“租”為主；三是嚴(yán)格控制土地價(jià)格在房?jī)r(jià)中的占比。