調查動機

3月29日,住房和城鄉建設部舉行整頓規范房地產開發銷售中介行為電視電話會議,要求各地持續整頓房地產市場秩序,重點整治房地產開發企業和中介機構的違法違規行為。住建部在會上通報了近期各地查處的30家違法違規房地產中介機構和開發企業。這是繼去年住建部連續三次通報96家違規房企之后,再次集中公開曝光違規房企名單。

在新一輪限購潮背景下,監管部門的重拳頗有意味。不少分析人士認為,此次嚴厲整治,坐實了房地產中介對房價瘋漲的“貢獻”。基于此,不少人開始扒出房地產中介的種種違規套路,但是,就房地產中介而言,他們最有效的哄抬房價手段是什么?《法制日報》記者進行了深入調查。

1天之內,房價被推高180萬元。

這是一個真實的案例,發生在北京市海淀區,涉事房產為中關村區域的一套學區房。

用“被推高”來描述房價上漲,原因在于,在房主規定看房的日期內,房地產中介共帶幾十撥購房者看房,連番出價,最后的結果就是上面的數字——漲價180萬元。

有人或許會說,這可能是購房者執意加價,關房地產中介什么事情?

但是,越來越嚴的監管從一個側面佐證,在房價上漲這件事上,房地產中介撇不開關系。

囤房關鍵在把控時間差

“最近這么調控,房價有松動嗎?”

對于這個問題,一名房地產中介通過微信如此回復劉芳:

“短時間沒有。”

“還是缺房?”

“能買的人減少了,可買房的人還是遠遠大于再收房源數量。開始博弈了。”

以上對話是房地產中介給劉芳所發信息的部分內容,每一句話都在暗示劉芳,房價還要漲,而且有錢也不一定能買到。

在北京市房地產中介行業協會秘書長趙慶祥看來,一般老百姓買房就是買漲不買跌,預期很重要,所以房地產中介就是希望營造房價繼續上漲的氛圍,以此促進成交。

這樣的評價,在北京市民張啟明的購房過程中得到了些許印證。

“房地產中介完全倒向賣家,以滿足賣家對高房價的要求。”張啟明說,賣家預期高是正常的心理,“但令我憤怒的是,房地產中介傾倒性地幫著賣家,抑制了市場公平公正的交易”。

對于“傾倒性”的形容,張啟明是這樣解釋的:“賣家的定價基礎一般是市場里上一套房屋的成交價格,且價格一般會比上一套同戶型均價要高。我接觸的房地產中介為了促成購房者接受賣家提出的價格,會用自己內部的一些‘僵尸房’去提價,讓購房者認為市場預期又漲了。所謂‘僵尸房’,是指那些掛在網上1年以上,永遠不成交、價格永遠跟著市場漲的房屋,這些房屋多來自房地產中介手里的出租房。”

根據張啟明的說法,房地產中介在利用“僵尸房”抬價的同時,還會囤房,制造供給緊張的氛圍。“房地產中介不會在同一時間將所有要出售的房屋掛到網上,而是賣出一套再掛下一套在網上。所以,在同一時段,購房者無法獲得對稱的市場信息,會誤認為該時段只有一家在賣房,幾名購房者都在爭著買這一套。在這種氣氛下,房屋的價格自然任由賣方定,而且這種人為造成的稀缺加速了房屋成交時間”。

不過,張啟明坦承,關于房地產中介囤房的分析,來自他個人的觀察,不一定具有普遍性。“我作出囤房的分析,原因在于,我與房地產中介接觸了3個多月,其間都是一套房屋剛完成交易手續,幾乎就在完成交易的下一秒,房地產中介會掛出下一套房子,這3個多月時間里一直都是這樣”。

不過,這真的不具有普遍性嗎?北京市民曹高杰的賣房經歷作了否定回答。

2016年年中,曹高杰打算出售位于北京市亦莊地區的一套房屋。然而,在掛出房屋后的一個月時間里,幾乎沒有人來看房。在曹高杰看來,這套房屋地理位置不錯、房屋裝修也還行、售價也不算高,這些因素疊加,應該有不少人來看房,但現實讓曹高杰心里開始打鼓。

為了打探市場虛實,曹高杰以購房者的名義致電房地產中介,詢問他掛出房屋的情況,竟得到了“房主已出售”的答案。

“為何說我的房子賣了,房地產中介難道有錢不賺?”曹高杰有些摸不清“門道”。

在咨詢業內人士后,曹高杰才“茅塞頓開”——原來,房地產中介在營造“奇貨可居”的市場。

“其實,很多房地產中介都會把房屋壓在手里,然后再一套一套地‘消化’這些房屋,以作為抬高房價的一種手段。”北京房產律師王樹德在接受《法制日報》記者采訪時說。

連蒙帶哄只是“小手段”

在張啟明看來,北京市一些地段的房價完全脫離政府的調控,一個勁地往上躥,其原因就是房地產中介的種種行為。“房地產中介憑著自己在市場上強大的影響力,刻意制造出供需失衡的狀態,讓房源在購房者面前表現為極度稀缺,以達到快速成交的目的”。

“房地產中介無法左右大的漲跌周期,但在上漲周期中的催化作用還是有的。”作為從業者,北京市豐臺區馬家堡地區一家房產中介機構的門店店長李慶對《法制日報》記者說,房地產中介主要靠傭金賺錢,現在逐漸開發出來的理財產品也是在有成交的基礎上才能賺錢,“因此,成交是房地產中介最主要的目的”。

“同樣是成交,高價肯定比低價更好。中介費是按比率算的,比如中介費2.7%,盡管手續流程都一樣,但成交價1000萬元房屋的中介費就是27萬元,而成交價100萬元房屋的中介費就只有2.7萬元,你說做哪單劃算。”李慶說,對于賣家,房地產中介比較愛簽“獨家”和“速銷房”,“市價500萬元的房子,約定一個月內以520萬元賣出,不行就賠幾千元,賣家橫豎都是賺,當然愿意。有房源就有底氣,尤其是在上漲周期,購房者幾乎沒有議價能力。所以,對購房者來說,房地產中介就是制造恐慌氛圍,促成交易。對于各種連蒙帶哄的手段,大家估計屢見不鮮。此外,近些年來,房地產中介還開始提供金融方案,甚至有零首付買房的可能,幫助弄一些虛假材料(比如收入證明),這也是幫助了相當一部分沒有購房能力的人購房,但現在被監管部門敲打后,這種行為也就少了一些”。

對于房地產中介哄抬房價的手段,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《法制日報》記者采訪時說,還有一些房地產中介隨意提高房源價格,或者慫恿客戶故意虛報(報高或者報低——記者注)價格,不按照實際的二手房評估價來交易。

“比如這個房子本來是賣200萬元的,房地產中介會對賣家說,現在行情這么好,就賣220萬元吧。其實,賣家也不是很了解行情,在房地產中介的鼓動下,就這么進行交易了。實際上,對于抬高的20萬元,房地產中介很可能會吃一些差價。”嚴躍進向記者介紹說。

北京市民孫穎,就因為房地產中介的上述手段而多付出了20萬元。

孫穎買房時,原本已經通過房地產中介以600萬元的價格定下了一套學區房,且已經簽訂買賣合同。但是,另外一家房地產中介公司的工作人員給賣家打電話,稱這套房可以賣到700多萬元,有客戶愿意付全款購買,問賣家是否考慮換家中介出售。

這樣的電話,直接導致賣家想要違約。最終,孫穎與賣家協商,在原價的基礎上加了一些錢。

此外,嚴躍進向記者介紹說,還有一種情況就是,“比如拿一套二手房去抵押貸款,如果房屋價格是200萬元,貸款給貸四分之三的話,就是150萬元,這時候房地產中介很可能會慫恿賣家把價格虛高,假如做到240萬元,那么同比例四分之三就可以貸款180萬元,就會多貸一些款項,這種情況也是存在的。還有變相提供各類資金來幫助買家回避首付比例,或者在首付貸款等方面提供一些違規的做法,就是購房者買房缺錢,房地產中介幫忙貸款用在首付上,就是為了加快成交,多拿提成,然而只有按揭才可以貸款,這是違規的行為”。