每經編輯 每經記者 周程程    

每經記者 周程程

4月27日，仲量聯行發布《中國房地產金融：傳統與創新共進》研究報告。

報告顯示，中國開發商融資傳統上主要依賴境內外銀行貸款、企業債和優先票據。近年來，政策的轉變和宏觀經濟的發展致使開發商和資產持有人尋求如P2P借貸和眾籌等其他融資方式。

仲量聯行中國區資本市場研究負責人邱義昇表示，隨著美聯儲逐漸淡化“量化寬松”計劃和加息，對于中國的開發商和資產持有人來說，輕松融資或再融資的日子可能一去不復返。“開發商和資產持有人為取得所需資金、降低融資成本，需要將銀行貸款或公司債券等傳統融資方式與其他融資渠道雙管齊下。”

報告指出，積極尋求多元化的融資渠道，是所有房企的必然選擇。永久債券、信托、P2P借貸、眾籌、合作開發等，成為近年來房企較為青睞的其他融資方式。

仲量聯行中國區研究部總監周志鋒表示，雖然資產證券化目前在中國才剛剛起步，但是它具有巨大的發展潛力，有望成為中國開發商和資產持有人的主要融資選擇，更有可能改變中國房地產金融的整體發展格局。

目前，與中國開發商最相關的資產證券化包括：商業抵押擔保證券（CMBS）、住宅抵押擔保證券（RMBS）和資產擔保證券（ABS），其特征是有助于資產持有人在維持部分資產未來增長潛力的同時釋放資產價值。

從發達國家經驗來看，美國等地資產證券化已經發展得相當成熟。根據《Commercial Mortgage Alert》，2016年美國CMBS的發行總額達到760億美元，占全球CMBS發行量的98%。近年來美國CMBS的年發行量穩定在金融危機之后的500億~1000億美元的水平。

報告指出，隨著中國人民銀行放松了對這類結構型產品的銷售管制，2015年起它在中國市場逐漸流行開來，但市場規模依然較小。若是與美國這樣的成熟市場相比，中國房地產抵押貸款證券化市場的規模可謂滄海一粟。

但邱義昇判斷認為，從長遠來看，資產證券化在中國市場的發展潛力巨大。鑒于中國龐大的房地產市場規模以及銀行和開發商對另類融資渠道的需求，CMBS、RMBS和ABS將日益走俏，今后幾年的發行量勢必將逐漸走高。

近期的多起創新案例也印證了這一趨勢。例如2016年8月，光大房地產投資咨詢公司通過與其關聯機構首譽光控資產管理有限公司合作，在中國推出首款ABS產品，交易總額為16億元。

報告指出，另外一個蘊含巨大市場空間的新型融資方式是REITs。與CMBS、RMBS和ABS不同的是，REITs是對基礎物業的股權、而非債務實行證券化。它是一種能幫助資產持有人釋放其資產價值及為個人投資者提供房地產安全投資方式的金融產品，從開發商和資產持有人的角度看，REITs可成為降低債務杠桿率及獲取長期融資的途徑。

報告指出，受制于法律和程序性障礙，中國目前尚未推出一款真正意義上的REITs產品。

周志鋒提醒說，在中短期內，即使政策制定者放松監管，或者向投資者提供稅收優惠，REITs離中國投資者也還是比較遙遠的。“原因有多方面。租金收益率低是最大的障礙，目前很多資產的收益率僅為4%甚至更低。此外，沒有稅收優惠或獎勵、缺乏REITs和資產的專業管理人才等也制約了REITs在中國的發展。”

不過，在周志鋒看來，盡管障礙重重，REITs依然被視為中國房地產融資的新出路。隨著投資者、開發商和資產持有人的觀念轉變，從長期來說，REITs能給投資者帶來穩定回報，將成為機構投資者主要的融資渠道，同時也為個人投資者提供了多一種的投資渠道，使他們能夠投資于房地產的金融產品，相信REITs將在未來的幾年內得到更多的討論。