（本文刊發于《中國經濟周刊》2017年第18期）

近期召開的中共中央政治局會議，預示著“長效機制”或將成為2017年房地產市場發展的重要目標和落腳點。

4月25日，中央政治局會議提出，要加快形成促進房地產市場穩定發展的長效機制。雖然僅有21個字，卻引發輿論強烈關注。

這次提出房地產長效機制，距離2016年中央經濟工作會議提出“加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制”，僅過去4個月。

那么，這次提出的房地產長效機制與上次及之前提出的有沒有不同？長效機制包括哪些內容？

長效機制已進入加速推進階段

此次政治局會議在談到房地產市場時提出，“要加快形成促進房地產市場穩定發展的長效機制”，措辭發生了微妙變化。

這次中央對于長效機制的提法用的是“加快形成”4個字。而在去年12月中央經濟工作會議上的措辭還是“加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制”；2017年的政府工作報告也指出，加快建立和完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制。

從“加快研究建立”到“加快建立和完善”，再到“加快形成”，措辭的變化反映出政府目前對于房地產長效機制的建立已是箭在弦上。

住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌接受《中國經濟周刊》記者采訪時表示，新的措辭反映出國家對于建立長效機制正在加速推進過程中。

事實上，較早前的4月18日，國家發改委副主任寧吉喆接受媒體采訪時就說，目前國家正在抓緊時間，緊鑼密鼓研究制定保證房地產長期持續健康發展的長效機制，成熟的時候可以付諸實施。

至于何時推出，官方還沒有明確時間表，但是在操作層面，還有更現實的問題。顧云昌向《中國經濟周刊》記者表示，房地產長效機制真正建立起來，不是一兩年的事情。完全建立起來，有可能需要5年，甚至10年。“因為‘形成’需要一些政策慢慢落地和完善，還有一些政策需要立法，而立法需要一個過程，比如對持有環節征收房地產稅，雖然呼吁了多年，但到現在還沒推出。再加上土地制度改革也不是容易的事情，所以，長效機制的建立乃至推出來還需要時間。”

顯然，建立房地產市場長效機制，牽一發而動全身，不僅涉及土地財政、體制改革、房產稅等諸多方面，還要突破許多困難，協調各方的利益，并非只是在房地產市場打轉，而是要進行全方位的改革，說長效機制真正建立仍需時間并不為過。

“長效機制”久拖未決

記者注意到，官方最近3次提到長效機制的時間節點分別是2010年、2013年和2016年，都是在樓市大漲的年份。于是，給人的感覺是，在臨時性調控政策無法起效時，自然就會想到長效機制。

事實上，“長效機制”這一概念早已有之，但是真正上升到國家層面是近六七年的事。

2010年，時任國務院總理溫家寶在達沃斯論壇上表示，“加快建立促進房地產市場健康發展的長效機制。”

此后，國務院發展研究中心在2013年召開過一場名為“建立房地產市場健康發展長效機制建議”的課題報告評估會。據知情者透露，由于難度頗大，最終并沒有給出明確的出臺時間。

顧云昌回憶，大約在五六年前，國家有關部門針對長效機制問題聯合研討并初步制定出了一個草案，但是由于種種原因，到現在還沒有形成一個真正的長效機制文件。

“我認為其中一個重要原因就是房地產是有周期表現的。”在顧云昌看來，房地產市場有一個明顯的周期規律，即3年左右一個周期。2016年房價進入一個高漲期，到目前為止，還在不斷出臺有關房地產調控政策。

但是，這些針對房地產市場的調控往往是應急之需。當房地產市場出現滑坡時，比如2011年以后，房地產需要升溫，于是政府出臺相對寬松的貨幣政策，鼓勵老百姓(43.160,-0.79,-1.80%)買房，讓市場回暖。而一旦房地產市場過熱、房價上漲過快，馬上又需要降溫。此時，政府往往采取緊縮性貨幣政策，甚至于不惜采取各種行政手段。

于是，我們看到，近年來我國的房地產調控始終沒有間斷過，已經從原來的兩限——限購限貸，到現在的四限——限購、限貸、限價、限售。這些政策采取的都是行政性調控手段。

但采取行政性調控方式畢竟是一種短期行為，一種臨時性舉措。目前一二線城市房價過高，或許到了2017年下半年，甚至2018年，房地產市場又開始陷入低迷，這都有可能。于是，隨著市場的波動，政府又會不斷出臺新政策，周而復始。

“所以，我總說‘房地產市場調控，總在路上’。因此，為了房地產能夠平穩健康發展，建立房地產市場的長效機制已經刻不容緩。”顧云昌說。

長效機制包括哪些內容

4月25日的政治局會議給了地產業一個新的信號：樓市調控政策還有更狠的大招要出爐。

這個判斷并非空穴來風。4月中旬，國務院批轉國家發改委《關于2017年深化經濟體制改革重點工作意見的通知》強調，要健全購租并舉的住房制度，加快培育和發展住房租賃市場，加快建立和完善促進房地產市場平穩健康發展長效機制。

跟短期調控不同，很明顯，建立長效機制的目的是形成長期效果。但是，房地產長效機制將包含哪些內容？業內人士眾說紛紜。

聯訊證券董事總經理李奇霖、聯訊證券研究院宏觀組張德禮認為，長效機制的內容可能包括人地掛鉤、動態調整土地供應、棚改貨幣化安置。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進、交行金融研究中心高級研究員夏丹則指出，該機制內容或涉及房地產稅、70年產權、限購政策的定位、租賃市場的發展、土地市場的供應規則。

在顧云昌看來，房地產長效機制主要包括稅收體制改革、土地制度改革、金融體系改革，以及房地產市場本身的組織架構改革等幾個方面，土地、稅收、金融和房地產市場這幾個方面綜合發揮作用，才能夠改變房價忽高忽低、過熱過冷的情況。“這才是真正的長效機制。實際上房地產的長效機制就是供給側結構性改革。”

由于“長效機制”的說法由來已久，給人的感覺是一落到實處就一次次“打了水漂”，于是，國家只能圍繞“限貸、限購”等短期調控措施來治理居高不下的房價。

然而，這次國家對“長效機制”的重視程度史無前例，雖然中央政治局會議只用了一句話來闡述，但傳遞出的信息卻足夠強大，預計未來相關配套政策也將推出。這次，“長效機制”或許不再落空。

在顧云昌看來，建立長效機制有兩個既定目標：首先，要促進房地產市場真正平穩健康發展。“要通過長效機制來控制房地產市場過熱或者過冷，特別是過熱。”其次，建立長效機制是真正推進“住有所居”。“從老百姓居住的角度，要推進住有所居。每個人都能享有適當的住房。”

47 2016年6月14日，北京一商住樓盤即將限購的傳聞在網上傳開，不少商住項目連夜加推售房。

2016年6月14日，北京一商住樓盤即將限購的傳聞在網上傳開，不少商住項目連夜加推售房。

2016年6月14日，北京一商住樓盤即將限購的傳聞在網上傳開，不少商住項目連夜加推售房。2016年6月14日，北京一商住樓盤即將限購的傳聞在網上傳開，不少商住項目連夜加推售房。

《住房法》或將解決農民工住房問題

“住有所居”的重要性不可言喻。居民住房水平不僅是反映一個國家或地區經濟社會發展水平和居民生活水平的重要標志，而且對于改善民生，促進社會和諧穩定以及帶動經濟增長都有重要意義。

正因如此，保障公民“住有所居”是許多發達國家和一些發展中國家政府公共政策的重要目標和主要著力點。

但是，實現“住有所居”面臨的困難也不小。1998年我國住房制度全面改革以來，居民居住條件顯著改善，也促進了經濟較快增長。但在住房市場發展過程中也出現了一些諸如房價上漲過快、市場秩序混亂、住房保障不足等新問題，這些問題暴露出我國住房法律體系建設滯后和法律規范的嚴重缺失。

于是，讓住房回歸居住屬性，在加強住房政策頂層設計的背景下，加快我國住房市場的法律體系建設成為關鍵。

顧云昌呼吁盡快修訂《房地產管理法》，出臺《住房法》：“《房地產管理法》是上世紀90年代制定的，有很多不合適的條款需要進一步修改；與此同時，深化住房制度改革，把《住房法》建立起來，保障所有的城市居民都能實現住有所居。”

據顧云昌回憶，制定《住房法》的想法早在20多年前就有人提過，大概在十幾年前，原建設部牽頭起草《住房法》，這在當時也是原建設部的主要任務之一。但是后來這項工作又停止了，“沒有人再弄，顧不上或者還沒有想好，都有可能。”

最新的消息是，《住房法》或將提上日程。記者注意到，去年12月22日，新華社發布的《從中央經濟工作會議看明年房地產市場新動向》的文章中首次提到了《住房法》。

新華社援引中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛的話稱，促進我國房地產穩定健康發展，關鍵是建立一套長效的讓房地產利潤平均化的市場調節機制與政府調控機制。未來要在調整我國住房發展內涵和住房發展定位的基礎上，推動《住房法》的制定和出臺，推進“讓老百姓買得起”的住房政策的法制化。

尤其在去年底的中央經濟工作會議給樓市定下了“平穩健康”發展的主基調，提出要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位下，《住房法》出臺顯得尤為必要。因為從國際經驗看，許多國家在解決住房問題方面都建立了完善的法律，通過法律穩固和規范涉及住房相關制度，調節和處理好住房相關主體的利益關系。

“出臺《住房法》的重點，就是要使每個家庭都有房子住，給老百姓住房提供保障。重點是給農民工等新市民解決住房問題，這個問題在過去是沒有過的。”顧云昌說。

不過，《住房法》因為涉及到法律制定，只有進入了人大立法才有機會推出，因此，對于《住房法》制定以及推出的時間表，從目前來看，或許還遙遙無期。

房地產長效機制的建立過程

2010年

時任國務院總理溫家寶在達沃斯論壇上表示，“加快建立促進房地產市場健康發展的長效機制。”此后，國家發改委受命牽頭研究相關制度，住建部、國土部、財政部等部門隨后也加入。

2013年

“長效機制”被寫入政府工作報告，具體表述為“抓緊完善穩定房價工作責任制和房地產市場調控政策體系，健全房地產市場穩定健康發展長效機制”。

2014年3月

中共中央、國務院出臺的《國家新型城鎮化規劃（2014—2020年）》中提到，“調整完善住房、土地、財稅、金融等方面政策，共同構建房地產市場調控長效機制。”

2016年12月9日

中央政治局會議提出，2017年要加快研究建立符合國情、適應市場規律的房地產平穩健康發展長效機制。

2015年4月30日

中央政治局會議上提出，“要完善市場環境，盤活存量資產，建立房地產健康發展的長效機制”。

2016年12月

中央經濟工作會議上，對于房地產市場做出了明確表態，其中包括“要堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止大起大落”。

2017年4月25日

中央政治局會議提出，要加快形成促進房地產市場穩定發展的長效機制。

（原標題：房地產市場長效機制正在制定 專家認為完全建立還需5到10年）