每經編輯 每經實習記者 董青枝    

每經實習記者 董青枝

繼北上廣三個一線城市相繼出臺商辦項目限購政策后，5月12日深圳規劃國土委員會又發文調控商辦研發用房物業，通知自下發之日起執行，有效期5年。深圳商業辦公、研發用房轉公寓、偷面積、改建將被嚴格限制。

今年1月，深圳市規土委在1月13日出臺的《關于進一步加強商業研發用房建筑設計管理工作的通知（征求意見稿）》中提到，關于建筑平面布局，商業、辦公、研發用房建筑平面不得采用住宅套型式設計，小戶型面積段將受到官方限制等內容。

《每日經濟新聞》記者注意到，12日深圳規土委的正式發文內容與年初發布的征求意見稿內容并無太大差異。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，深圳此次出臺政策的目的和北京等城市是一樣的，即對于商業辦公項目會有更大的規劃，從這個角度看，后續對于深圳商住房或者說酒店式公寓項目是有利空效應的。

禁止采用住宅套型設計

深圳上述政策提出商業、辦公、研發用房的建筑平面布局不得采用住宅套型式設計。嚴躍進稱這是為了防范企業打擦邊球，后續類似管制會增加。

近年來，深圳商務公寓因不限購、不限貸吸引了眾多投資客。深圳中原研究中心統計，2016年深圳公寓成交量較2015年上升6個百分點，達到歷年成交占比的最高水平。截至2016年底，深圳公寓存量達到85.57萬平方米；其中，商務公寓占57.66萬平方米，辦公、商業改公寓占19.98萬平方米，產業用房配套公寓則占9.23萬平方米。

此外，政策對辦公物業等內部的設施需要進行管制，規定衛生間、茶水間、陽臺（含露臺）及各類型管井、煙道、風井等應集中設置。辦公建筑（不包含研發用房）因功能需要，單棟（座）建筑同一樓層內，設有套內專用衛生間和茶水間的辦公用房總建筑面積不得超過該樓層建筑面積的三分之一。

嚴躍進認為，限制類似建筑面積設定了以后，那么后續此類設施更多的是服務于辦公需求，即不太可能服務于居住的需求。

深圳新政嚴格限制外墻凹槽的設置，因建筑造型需設置凹槽的，凹槽面寬與進深之比應≥2；凹槽面寬與進深之比小于2的，按層計算的凹槽部分投影面積全部計入地上核減建筑面積。業內人士認為，這主要是為了防范"偷面積"等現象的出現。

另外，商業用房各層之間原則上應設置扶手電梯或梯段寬度不小于2.4米的開放式樓梯；對于包含有商業功能的綜合樓，商業用房原則上應在裙房內集中布置。

研發用房不得小于180平方米

政策通知，單棟（座）建筑同一樓層內，套內建筑面積≤150平方米的單套辦公用房建筑面積之和，不得超過該層辦公建筑面積的50%。同時，研發用房單套套內建筑面積不得小于180平方米。

嚴躍進認為，對于150平方米及以下的物業，過去有各類分割，這其實就是以住宅名義進行了銷售。目前規定了此類小戶型物業的設定，既是為了保證辦公商業等場地的空間舒適度，也是為了防范違規改建為小戶型的住宅物業。而研發用房180平方米的最低限制也是為了促進研發用房具備合理的空間，住宅等用途功能再次受到限制。

而且規定設計單位、施工圖審查單位、建設單位在設計、審圖和建設時應嚴格遵守相關規定要求，不得弄虛作假，不得在技術上預留違規加建煙道、管井等設施的條件。也提到了生產性倉儲性空間，需要采取大空間設計的方式。

嚴躍進分析，深圳此次對建筑設計和規范有了明確的管制，是供應端的管制措施之一。同時也對房企的拿地等形成了較大的挑戰，后續房企拿地方面會比較謹慎，畢竟類似打擦邊球的做法已經不太容易實現了。