每經(jīng)編輯 盤和林    

盤和林

房東隨意提價、“一言不合”就被趕、退房時押金說扣就扣……針對住房租賃市場的種種亂象，5月19日，住建部公布《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》公開征求意見。

征求意見稿中很多內(nèi)容涉及租房方面，如鼓勵出租人與承租人簽訂3年以上的租賃合同，房租按月支付；提出住房租賃合同中未約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度的，出租人不得單方面提高租金；明確出租人扣留押金的，應當承擔舉證責任等。

“意見稿特別注重對承租人的保護。”住建部政策研究中心副主任周江說。不少人也認為，管理條例帶來“租房的春天。”不過筆者認為，征求意見稿中絕大多數(shù)內(nèi)容確實能夠起到進一步規(guī)范住房租賃市場的作用，尤其是對中介進行約束。不過，管理條例中也涉及不得單方面提高租金、租金支付方式等“租金規(guī)制”的范疇，而從實踐來看，“租金規(guī)制”未必能實現(xiàn)幫助租客的初衷，或有可能導致抑制住房市場的供給，最終未必能帶來“租房的春天”。

與龐大的租房群體相對應的是，我國房屋租賃市場還處于自發(fā)的階段，不少租客都曾遭遇過房東隨意提價、押金說扣就扣等痛苦的記憶。很多購房者之所以即便透支幾代人的積蓄也要買房，很大程度上也與我國住房租賃市場不夠成熟有關，而租房短期化是其中一個重要原因。

征求意見稿明確提出，鼓勵發(fā)展規(guī)模化、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)，支持住房租賃企業(yè)通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，支持個人和單位將住房委托給住房租賃企業(yè)長期經(jīng)營。住房租賃企業(yè)依法享受有關金融、稅收、土地等優(yōu)惠政策，可依法將住房租賃相關收益設立質(zhì)權，這有助于擴大租賃房源。

管理條例還加大了對承租人權益保護，如“出租人不得采取暴力、威脅或者其他強制方式驅(qū)逐承租人，收回住房”；對租賃期限約定不明確，出租人解除住房租賃合同的，應當提前3個月通知承租人；未經(jīng)承租人同意，出租人不得擅自進入租賃住房。同時，對中介行為作出更為嚴格的規(guī)定。這些措施有助于對規(guī)范住房租賃市場產(chǎn)生積極、深遠的影響，對城市租客是一個大好消息。

值得關注的是，管理條例試圖對住房租賃市場進行“租金規(guī)制”，例如住房租賃合同中未約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度的，出租人不得單方面提高租金；住房租賃企業(yè)出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于3年；房租按月支付。這些都屬于“租金規(guī)制”的范疇，直接或接近影響“租金”的高低。

“租金規(guī)制”本質(zhì)上就是價格管制的一種。價格管制的極端就是“限制最高價格”或“限制最低價格”，價格是調(diào)節(jié)市場供給與需求的“信號燈”和“指揮棒”，如果抑制了正常的價格變動，就會導致短缺或過剩。

應該看到，價格管制的成本是昂貴的，貌似公平的公共決策未必能實現(xiàn)最佳經(jīng)濟福利。

以租房市場為例，規(guī)定最高限價，如果低于現(xiàn)實中的市場價格，一方面更多市民涌入租房市場，而“房東”缺乏供給積極性，將會引發(fā)房源短缺。除此之外，還會導致供給產(chǎn)品質(zhì)量的退化，“房東”不愿意在“限價”的情況下，對房屋進行更好的“修繕”。反之，價格下限則會引發(fā)過剩，市民不愿意承租房子。

這幾乎已經(jīng)成為市場供需關系的鐵律。從英國、美國等曾經(jīng)試圖對住房租賃市場進行價格干預的經(jīng)驗來看，“租金規(guī)制”往往以失敗的案例而告終。因此，經(jīng)濟學家常常批評房租控制，認為“價格管制”往往會損害那些政策初衷想要幫助的人。

從這個意義上看，“租金規(guī)制”是一種比較缺乏效率，而且又不完全公平的幫助低收入人群提高生活水平的方法。而供需失衡的住房租賃市場很難帶來“租房的春天”。

（作者系財政部中國財政科學研究院應用經(jīng)濟學博士后）