北京市密云區法院近日審結一起因開發商逾期交房引發的購房糾紛，法院最終判決開發商違約，需向業主支付違約金。逾期近3年交房，前后兩起官司，開發商為此共被判賠約24萬元。

2012年7月19日，郭女士與房地產開發公司簽訂了《北京市商品房預售合同》，約定購買該公司在密云開發建設的一處住宅房屋。按照約定，開發商應于2013年6月30日前將房屋交付給郭女士，但郭女士入住該房屋的實際時間卻是2016年6月1日，開發商逾期交房近3年。

郭女士稱，2015年1月22日，她收到了開發商發出的入住通知單。次日，郭女士前往辦理入住手續時，卻被工作人員告知無法提供《規劃驗收批準文件》《竣工驗收備案表》等材料，郭女士拒絕接收房屋。她認為，按照約定，開發商逾期交房超過90日的，若買受人要求繼續履行合同，則開發商應承擔違約責任，并按照合同要求，按日支付購房款萬分之二的違約金。

隨后，郭女士將開發商訴至法院，要求開發商支付自2013年7月1日至2015年1月23日間的違約金共計約13萬元，密云法院一審支持了這一訴請，開發商不服，提起上訴，被市三中院駁回，維持原判。后開發商支付了這筆違約金。

2016年5月30日，涉訴房屋通過驗收，郭女士再次前往辦理入住手續時，被告知須先交納2015年1月19日至2016年5月31日期間的供暖費和物業費。郭女士無奈，只好交納了上述費用。但郭女士認為，她在2015年時拒絕接收房屋是因為開發商過錯，于是再次向法院提起訴訟，要求開發商支付自2015年1月至2016年5月期間的違約金共計11萬余元，并要求償還其已交納的供暖費、物業費。

對此，開發商辯稱，2012年12月，消防局曾下發升級建筑外墻保溫材料的通知，由于市場上的保溫材料供應不足，影響了工程進度，因此才沒能如期完工交房，屬不可抗力因素，公司不存在過錯。但2015年1月23日，公司已經向郭女士發出了入住通知，是郭女士拒絕接收房屋，因此公司也不應承擔責任。

法院經審理認為，雙方在合同中約定的交付房屋的條件包括開發商應取得相關竣工驗收手續，但開發商直到2016年6月1日才取得相關驗收文件，故郭女士有權不接收房屋，逾期交房的違約責任應由開發商承擔，郭女士要求開發商支付違約金的主張于法有據；因郭女士未能在2016年6月1日前入住該房屋，故其交納的該日期之前的物業費、供暖費，開發商應予賠償。而不可抗力因素是指不能預見、不能避免的客觀情況，因升級保溫材料而影響施工進度的情況不屬于不可抗力因素，故判決開發商支付郭女士逾期交房違約金11萬余元并如數償還供暖費、物業費。

馬上就訪開發商導致的商品房糾紛猛增

據密云法院調研結果顯示，該院今年受理的因開發商延遲交房和逾期辦理房產證引發的商品房預售合同糾紛案件617件，另外訴前化解1300余件，是去年此類案件總數的10倍。

導致此類糾紛增長迅猛的主要原因在于開發商的不規范操作。有的開發商因手續不全導致無法按期辦理房產證，例如沒有取得土地使用證或沒有繳齊土地出讓金，沒有完成竣工備案，沒有按整體規劃小區配套設施無法通過綜合驗收等；有的開發商則受經濟利益驅使，向購房人惡意隱瞞沒有商品房預售許可證的重大事實；還有的開發商認為預售合同中未約定延期履行責任，不同意賠償，或是因延期太久導致違約賠償金額巨大，經濟上無力承擔。

法官提示購房前應查詢開發商預售證

密云法院法官呂書義告訴記者，許多購房人經驗不足，沒有驗證開發商的商品房預售許可證就與其簽訂了預購合同，為糾紛產生埋下隱患。

“舉個例子，如果預售許可證上標明了建筑樓層為17層，但你的合同上是19層，那不用問了，驗收一定通不過，交房肯定要逾期。”因此，消費者在簽訂預售合同前，可向住建部門咨詢房屋開發商是否已取得預售許可證，樓盤現有建設情況是否與規劃一致，避免損失。

同時，呂書義也提示，在合同中應對有關逾期交房的條款盡量細化，逾期多久則如何支付違約金都要明示，“不要只單寫一句：若逾期交房則開發商承擔違約金。這樣對開發商起不到約束作用，購房者還是要吃虧。”

（來源：北京日報，原標題：逾期交房近3年開發商被判賠24萬，記者：王天淇）