備受社會各界關注的《西安市經濟適用住房退出管理實施細則》昨日正式對外發布，該細則自6月15日起施行，有效期5年。細則明確，購買經濟適用住房滿5年，購房人在補交差價款后，可取得完全產權并退出經濟適用住房保障，也可上市交易。

滿五年的日期如何確認？

西安市住房保障和房屋管理局相關負責人介紹，細則中所稱經濟適用住房是指政府提供政策優惠，限定建設標準、套型面積和銷售價格，面向中低收入住房困難家庭銷售，具有保障性質的政策性住房。退出管理，是指經濟適用住房取得完全產權、上市交易和政府回購的管理。

對于退出市場的經適房如何確權的問題，該負責人介紹，經濟適用住房取得完全產權，是指購買經濟適用住房滿5年（從簽訂購房合同之日起計算），購房人按照本細則規定補繳土地收益等差價款（以下簡稱差價款）后取得該套住房占有、使用、收益、處分的全部權利，住房性質變更為普通商品住房的活動。

經濟適用住房上市交易，是指購買經濟適用住房滿5年，購房人按照本細則規定補繳土地收益等差價款取得完全產權，同時將該套住房轉讓給第三人的活動。

五年之前能否上市交易？

該負責人介紹，經濟適用住房在取得完全產權前，經濟適用住房購房人擁有房屋有限產權，只能由購房人及其共同申請的家庭成員自住，不得出租、出借、閑置和擅自改變房屋用途。

他表示，換句話說，在未滿五年期限，經適房是不允許上市交易。除購房按揭外，經濟適用住房不得進行任何抵押。

經適房咋轉化為商品房？

該負責人介紹，購買經濟適用住房滿5年，經西安市住房保障管理部門審核同意，購房人在補交差價款后，可取得完全產權并退出經濟適用住房保障，不動產登記部門在房屋登記簿中取消經濟適用住房的房屋性質記載，重新核發不動產權證書；購房人在補交差價款后，也可上市交易，不動產登記部門按照普通商品住房交易相關程序，辦理房屋產權轉移登記手續，房地產交易環節的相關稅費按規定繳納。

差價款繳納標準為原購買經濟適用住房價格的15%，計算公式為：應繳差價款＝（房屋建筑面積-按商品房價格購買的建筑面積）×原購買經濟適用住房合同單價×15%。

騙購違規出租咋處理？

西安市住房保障和房屋管理局相關負責人介紹，購買經濟適用住房不滿5年，原則上不得上市交易，房屋產權不得變更、轉移。購房人因特殊原因確需轉讓的，可由市住房保障管理部門按照原購買價格回購。回購資金從市保障性住房建設管理專項資金中列支。回購的經濟適用住房，由市住房保障管理部門按規定統籌使用。

該負責人表示，購買經濟適用住房后有騙購經適房、違規出租兩次警告拒不改正等行為，西安市住房保障管理部門有權回購，回購價格按照原購買價格每年扣減2%折舊后的價格計算（折舊年限以交付使用之日起計算，不足整年的，按1年計算）。

同時，取消其住房保障資格，計入個人不良信用檔案，5年內不得再次提出住房保障申請；屬于國家機關公務人員的，提請其所在單位或行政監察機關對其進行行政或紀律處分；對出具虛假證明的單位或個人，提請其上級主管部門或其他監管部門追究相關責任人的責任；構成犯罪的，移交司法機關依法追究刑事責任。

違規銷售經適房會咋處理？

西安市住房保障和房屋管理局相關負責人介紹，經濟適用住房建設單位向未經審查、不符合購房條件的家庭違規出售、出租經濟適用住房的，市住房保障管理部門責成其限期收回；不能收回的，責成其補繳違規時間節點經濟適用住房與同地段類似商品住房的差價，并依法對建設單位進行處罰。

對于已購買經濟適用住房的家庭（申請人及共同申請人）再次購買其他房屋的，應按照本細則規定退出經濟適用住房保障。未退出經濟適用住房保障的，房屋管理部門不予辦理其新購房屋網簽備案手續。

同時，未經市住房保障管理部門批準，任何中介機構不得代理買賣、出租未取得完全產權批復的經濟適用住房，房屋租賃管理機構不予辦理房屋租賃備案，不動產登記部門不予辦理房屋權屬變更和轉移登記，并將有關情況及時通報市住房保障管理部門。

西安對商品房銷售違法違規行為實行記分管理制度

違規超5分暫停網簽銷售

昨日，華商報記者從西安市住房保障和房屋管理局從獲悉，即日起西安市開始對商品房銷售違法違規行為實行記分管理制度，計分超過5分將被暫停房屋網簽銷售。

據介紹，記分管理制度旨在為進一步加強房地產市場管理，引導和規范商品房銷售行為。

西安市住房保障和房屋管理局相關負責人表示，這樣做的目的就是用制度來約束開發商和銷售代理機構。對存在商品房銷售違法違規行為的，全市各房地產管理部門應依法嚴肅查處，并視情節進行評定記分，依據累積分值對房地產開發企業、代理機構做出相應處理。

該負責人表示，開發商、銷售代理機構違法違規行為記分記錄周期為半年。記錄周期屆滿后，記分信息統一清零，違法違規行為列入其信用檔案。但對在記分記錄周期內，拒絕整改或未按期整改的，其違法違規行為記分在下一個記錄周期累計計算。

西安市住房保障和房屋管理局相關負責人介紹，違法違規行為線索經調查核實后，于5個工作日內將房地產開發企業、代理機構的違法違規行為、記分情況等錄入商品房銷售違法違規行為記分管理系統，并向社會公布。

他表示，對存在行政處罰或因違法違規銷售引起重大涉穩事項的房地產開發企業、代理機構，除記分處理外，還將納入“黑名單”，報送市社會信用體系建設領導小組辦公室，由有關部門實施聯合懲戒；情節嚴重構成犯罪的，移送司法機關。

該負責人介紹，對于房地產銷售過程中可能存在的問題，54個記分條款都給予明確說明和細化。扣分最高的是開發商代收大修基金，且為按照要求將大修基金歸集到專戶以及達到立案條件等，一次性最高扣除15分。

（來源：華商報，原標題：西安市經濟適用住房退出 管理實施細則昨對外發布滿5年補15%差價可變商品房，記者：陳思存）