每經(jīng)編輯 葉檀    

葉檀  

最近看到一連串有關(guān)房?jī)r(jià)下跌的文章。但這跟筆者實(shí)地看到的情況有所區(qū)別，有的甚至還截然相反。比如近期在蘇南、蘇北、山東淄博、合肥等地，都出現(xiàn)了搶購(gòu)的態(tài)勢(shì)。

涉及房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)當(dāng)中，如果不闡述清楚樣本篩選方式、樣本數(shù)量、計(jì)算方式，那么這些數(shù)據(jù)都存在可疑的成分，嚴(yán)重的有可能會(huì)錯(cuò)誤地引導(dǎo)預(yù)期。如果有一些數(shù)據(jù)與常識(shí)明顯相反，那么這類房地產(chǎn)數(shù)據(jù)很可能就涉嫌造假。

在現(xiàn)階段，很多地方出現(xiàn)搶地潮，搶房潮也已經(jīng)蔓延到三四線城市。

以鎮(zhèn)江為例，6月1日，經(jīng)過6個(gè)小時(shí)的拉鋸戰(zhàn)，鎮(zhèn)江4宗地塊出讓收入達(dá)到62.35億元。群雄逐鹿最熱的潤(rùn)州區(qū)兩地塊（R1702和R1703），經(jīng)過130余輪的競(jìng)拍，央企中海以25.2億元的成交總價(jià)一舉拿下R1703地塊，樓面價(jià)9450元/㎡，溢價(jià)率110%，刷新鎮(zhèn)江拍地以來(lái)的最高樓面價(jià)紀(jì)錄。

合肥、蘇州、揚(yáng)州、武漢、北京、廣東等地也出現(xiàn)搶地潮。今年前5個(gè)月，全國(guó)土地出讓最多的50大城市合計(jì)土地出讓收入達(dá)到10103億元，同比2016年前5月上漲33%。碧桂園、保利、恒大、中海、首開這些企業(yè)難道明知房?jī)r(jià)將要下跌還要去搶地？這種可能性微乎其微。

2015年和2016年，全國(guó)土地供應(yīng)連續(xù)兩年負(fù)增長(zhǎng)。目前一線城市樓市庫(kù)存平均只有6個(gè)月左右，遠(yuǎn)低于12個(gè)月的安全庫(kù)存標(biāo)準(zhǔn)。

再以此前北京通州、亦莊“房?jī)r(jià)下跌20％”的傳言為例。偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年5月北京二手房成交均價(jià)環(huán)比下滑2.4%，通州區(qū)、亦莊開發(fā)區(qū)跌幅最大。

此言一出，市場(chǎng)嘩然。偉業(yè)我愛我家對(duì)此作了解釋，集團(tuán)副總裁胡景暉接受《證券時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，由于目前市場(chǎng)本身交易量少，而有的業(yè)主急于成交，導(dǎo)致個(gè)別二手房降價(jià)明顯。

假設(shè)本來(lái)大家都在觀望，成交量接近于零，突然某個(gè)小區(qū)有兩個(gè)業(yè)主急于套現(xiàn)，掛牌價(jià)下跌20%也愿意出手，表面上整個(gè)區(qū)域的二手房市場(chǎng)整體下跌了20%，其實(shí)不過是幾套房的事。

北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，5月北京二手住宅環(huán)比下滑近四成，創(chuàng)下2015年2月以來(lái)的最低值。恰好此時(shí)，有個(gè)兩限房樓盤經(jīng)過5年鎖盤期可以上市了，有些房主就像餓虎一樣，急于套現(xiàn)上市。

《證券時(shí)報(bào)》的采訪顯示，通州龍湖大方居近期成交的二手房中，確實(shí)有較最高點(diǎn)下跌20%的戶型。有房產(chǎn)中介人員告訴記者，龍湖大方居屬于兩限房，目前剛滿5年。部分戶主急于出手的原因一般有兩類：一是前期已經(jīng)訂下改善型目標(biāo)房，但沒想到3月份突然出臺(tái)更嚴(yán)的限購(gòu)政策，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌，不過只要降幅不超過改善房的違約金，業(yè)主還是可以接受的；二是位置、戶型不好的業(yè)主急于變現(xiàn)。

要讓房?jī)r(jià)上漲也很容易，通州一家知名房產(chǎn)中介公司的工作人員也告訴記者，近期掛牌價(jià)格大部分會(huì)比3月高點(diǎn)時(shí)調(diào)低約10%，最后的成交價(jià)仍可再商量，不過下跌20%肯定不是普遍現(xiàn)象。

一線城市租金下跌，主要與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整相關(guān)，不同的區(qū)域房租截然不同。

據(jù)蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心監(jiān)測(cè)，今年3月北京、上海、深圳三大一線城市租金回報(bào)率分別為1.56%、1.43%和1.53%，均創(chuàng)下歷史新低。上海房屋租賃指數(shù)辦公室指出，今年一季度上海新增就業(yè)崗位數(shù)量同比減少5%，其中外省市人口初次來(lái)滬就業(yè)者減少，使得新增租賃需求不旺。去年上海常住人口只增加了4萬(wàn)人。

這兩天跟幾個(gè)金融界的朋友在一起，說起某些地方房?jī)r(jià)出現(xiàn)的貓膩，那是層出不窮。比如，控制網(wǎng)簽價(jià)格，再比如統(tǒng)計(jì)普通商品房時(shí)，把精裝房和別墅排除在外，把保障房統(tǒng)計(jì)在內(nèi)，當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)立竿見影掉頭向下。

這樣一來(lái)，真實(shí)的房?jī)r(jià)反而成了個(gè)“大機(jī)密”。我曾經(jīng)想跟個(gè)大房產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)合作，最后沒成功，原因是對(duì)方擔(dān)心“自己未來(lái)做不成生意”。

《大偉看樓市》說，二手房事實(shí)上大多數(shù)都存在陰陽(yáng)合同的問題，新建住宅也存在部分地方政府為了完成調(diào)控目標(biāo)，可能會(huì)通過延緩限制高價(jià)房簽約的情況。網(wǎng)簽數(shù)據(jù)如果都是限簽的，那么就不能代表市場(chǎng)的真實(shí)價(jià)格。

房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)據(jù)質(zhì)量目前存在嚴(yán)重問題。要想得到真實(shí)數(shù)據(jù)也很好辦，把自己的房子掛牌幾個(gè)星期，看有多少人問詢；或者去買套房子，看有多少人在過戶之前漲價(jià)漲個(gè)不停，把你當(dāng)成唐僧。