每經編輯 吳若凡    

每經記者 吳若凡 每經編輯 曾健輝

又一出大手筆收購。

6月14日，陽光城公告稱其全資子公司北京臻德房地產開發有限公司與西藏鼎尊企業管理有限公司達成意向，西藏鼎尊將持有的北京慧誠房地產開發有限公司100%股權及債務轉讓至北京臻德，作價約64.5億元（含定金13億元）。

業內人士表示，這是陽光城并購歷史上規模最大的一宗宅地，同時也算資質條件很好的一宗，陽光城對這宗項目的開發和項目利潤運作值得關注。

大體量加低容積率 陽光城打造產品方向引關注

據了解，陽光城收購項目位于距離北京天安門僅50公里的位于密云區溪翁莊鎮，包含“北京·臥龍國際山莊-君山別墅”項目及“君山高爾夫球場”。君山別墅占地65萬㎡,容積率僅0.45，除已建成的約11.4萬方的別墅之外，項目有規劃建設總量不小于27萬方的純住宅用地。陽光城方面表示，這是公司迄今收購的體量最大的住宅用地，將為公司提供6~8年的持續供貨。

“高爾夫別墅容積率僅0.4，值得關注。”亞豪機構市場總監郭毅向《每日經濟新聞》記者分析，這么低容積率的產品在北京可能以后就沒有了，因為未來北京也不會再批容積率1以下的地，而一般城市別墅項目的容積率在2左右，這是產品的優勢。

“不過一期二期別墅的功能結構、布局已經定型，只能小范圍做產品和園區升級。”郭毅指出，沒有規劃的地塊達到27萬平方米，這部分不僅體量大，產品打造的想象空間也很大，從以往陽光城打造產品的能力看，還是值得關注。

需要考慮的是，在目前限購的大背景下，別墅產品無法作為首套購房使用，購房人群至少是已經有了第二套以上的房產，在北京限購的大背景下這類產品肯定受影響。不過項目地處風景區有稀缺性，養生養老一類的自住需求可能還是存在。

“另外，密云地區的別墅市場差距很大，往往小戶型別墅去化速度快。”郭毅指出，密云的別墅單價基本在1萬~2萬元/平方米，價格相比北京城區房源較低，密云的性價比在不斷提升。或許也是因為這些原因，陽光城才會入手一個目前看來有點滯銷的旅游養老項目。

并購拿地加高周轉 陽光城精打利潤算盤

實際上，此次陽光城的收購引起業內關注的還有項目的溢價空間。

相對節節攀升的招拍掛地價，收購并購往往能讓企業淘到“便宜”的項目。太平洋證券分析師周炯在報告中給出的統計數字顯示，2015年陽光城通過并購獲得的項目，測算平均樓面地價約8105元/平方米，而招拍掛拿地的樓面地價約15177元/平方米，前者成本較后者低47%，至2016年，并購項目樓面價3358元/平方米，招拍掛項目樓面價12201元/平方米。差距擴大至72%。“陽光城以并購方式增加土地儲備，能夠降低成本，加快周轉速度。”周炯表示。

控制土地成本將直接體現在企業利潤的整體平衡上。廣發證券分析師樂家棟在研報中指出，近年招拍掛渠道獲取的項目平均毛利率約16.4%，通過股權收購等方式，陽光城的理論毛利率可以做到56%。

就上述北京項目而言，規劃建筑面積共56萬平方米，按華信薈統計的，北京2017年第一季度平均樓面起始價15350元/平方米粗略計算，拿下該項目也需86億元。今年密云限房價拍賣的兩宗宅地掛牌起始價在1.5萬/平方米左右，起步成本為84億元，相較而言，陽光城65億元收購價已大幅壓縮了成本，而項目僅0.45的容積率也指向產品的高端化、高溢價，溢價程度也部分取決于周轉速度。

就此，陽光城表示，此次收購將采用高周轉、快速回正現金流的運營策略。

資料顯示，陽光城已在多個項目中實施這一策略。陽光城2016年6月份并購的廣州麗景灣項目，當年12月份實現銷售；2016年年底收購的中大資產包中的武漢十里新城項目，于2017年5月份開盤銷售。從并購拿地到開盤銷售一般在6~8個月。不過對于此次項目的具體運營策略、周轉時間等細節，陽光城尚未給出答案。

有業內人士指出，陽光城2017年~2018年的銷售目標是沖擊千億元，因而其2015年開始主要通過并購大規模補貨，后續項目必然采取高周轉且盡量保證高毛利潤的策略。