每經編輯 舒曼曼    

每經實習記者 舒曼曼 每經編輯 曾健輝  

“采菊東籬下，悠然見南山”，這句流傳千年的名言，道出了一種最閑適的生活意境。如今，對身處鋼筋叢林的人們而言，這樣的生活或許將不再遙遠。以3A景區級的環境為起點、產城融合的1000個左右特色小鎮將遍布祖國大江南北，居住其中的人們可以在生活和工作間尋求平衡，體會到陶淵明的閑適。

房企如何幫助人們實現上述夢想？在特色小鎮建設中，房企到底扮演著什么樣的角色？如何在政策紅線下成功打造特色小鎮模式？這都將是房企面臨的挑戰。

“去地產化”并非“去地產”

2016年7月，國家住建部、發改委和財政部曾聯合發布通知，提出在2020年前，培育1000個特色小鎮。隨后，浙江省、河北省等地方政府相繼出臺資金支持政策。

2017年1月的“千企千鎮工程”啟動儀式上，國家發改委副主任胡祖才明確指出“特色小鎮要堅決防止變相搞房地產開發”。

不久后，5月26日，住建部發布關于第二批特色小鎮推薦的通知中，明確規定不得推薦“存在以房地產為單一產業，鎮規劃未達到有關要求、脫離實際，盲目立項、盲目建設，政府大包大攬或過度舉債，打著特色小鎮名義搞圈地開發，項目或設施建設規模過大導致資源浪費等問題的建制鎮”。

同時，各地出臺了特色小鎮的相關政策，以北京為例，發改委聯合多部門于5月4日發布通知，突出強調“嚴禁打著特色小城鎮名義違法違規搞圈地開發，嚴禁搞大規模的商品住宅開發”。

雖然特色小鎮數量不斷增加，但業界對特色小鎮還存在許多理解誤區，特色小鎮并不是簡單的圈地蓋房子，扭轉小鎮建設思路，“去地產化”迫在眉睫。

國家城市和小城鎮改革發展中心理事長、首席經濟學家李鐵曾表示，特色小鎮的發展一旦引入房地產，就會拉高土地成本，特色產業難以發展，最后會演變為房地產獨大，并帶來大量的小鎮庫存。

全國房地產經理人聯合會執行主席楊樂渝也表達了他的擔心：“產業是特色小鎮的魂，小鎮發展的核心不在于開發，而在于產業運營。很多開發商缺乏產業內容與運營能力，如果不轉變制造業的開發模式，只能把小鎮變成新一輪的房地產開發。”

全國工商聯房地產商會副會長鐘彬對此抱有不同看法，他認為，特色小鎮的商業模式一般涉及一級開發、二級開發、項目運營等各個環節，是一套完整的體系，從開發的角度來講，特色小鎮的開發需要房地產企業。

中國發展研究基金會副理事長、國務院發展研究中心原副主任劉世錦在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，特色小鎮不是一個純粹的居住用地，其核心需要有產業支撐，但目前也不排除存在“睡城”，所以，小鎮只有注入產業，才能長期生存下去。

房企難尋突破口

隨著行業利潤普遍下降，房企不斷探索多業態轉型發展的道路，尋找新的增長點，養老地產、長租公寓都曾立于風口之上，而當下特色小鎮正在成為房企布局的一個“興奮點”。

對于房企布局特色小鎮的現象，鐘彬分析指出，房企之所以積極參與，關鍵是因為一二線熱點城市拿地成本高企，特色小鎮模式可以以較為低廉的價格獲取土地。此外，傳統的房產商開發遠郊大盤或產業園區，包裝成小鎮就能受到政府和客戶的追捧。加之貨幣政策趨于收緊，房企融資難度進一步增加，而信貸政策對特色小鎮項目有所傾斜，對于房企來說，政策紅利將是一塊誘人的大蛋糕。

“政策紅線我們不敢碰，也不能去碰，我們現在都處于摸索階段。傳統的房地產開發已經走到了一個轉折點，怎么去轉折，如何轉變都是我們思考的問題。”雅居樂集團北京區域一位高管向《每日經濟新聞》記者表示，目前房地產企業都更多的是注重長遠打算，而未來發展的真正價值在于IP、內容和運營能力的打造。

中梁地產集團助理總裁許煥升表示，目前地產領域主要有三種生意模式，也就是做資金的生意、做土地的生意和做人的生意，在特色小鎮領域，比較好的地方在于中梁地產是做人的生意。他透露，目前中梁已落地一個特色小鎮項目作為試點，整體依然處于觀察階段。

迷茫的地產商們都在尋找一條合適途徑突破特色小鎮建設，“前期，我們還是希望與運營能力比較強的專門公司進行合作的模式推進。”雅居樂前述高管表示。

然而，市場早已出現一批先行者，以綠地為例，充分利用大城市溢出效應，全面實施特色小鎮大盤戰略，并已簽約寧波杭州灣、南昌贛江新區和成都都江堰等9個特色小鎮項目。

華夏幸福去年11月就宣布未來三年在環北京區域、沿長江經濟帶以及珠三角區域等大城市、核心城市的內部以及周邊布局百座特色小鎮。僅2017年1月，公司就與河北昌黎縣政府簽訂4個產業小鎮合作備忘錄，后續足球小鎮、健康小鎮和葡萄小鎮根據公司公告也將陸續推出。

近日，融創中國與河南鞏義市政府簽署合作框架協議，將在青龍山慈云寺景區打造融創慈云小鎮、融創產業新城，總投資達450億元。

同樣，西安旅游與浙江藍城合作共同在西安合作開發集文化、旅游、頤養等于一體的服務產業特色小鎮項目，共同開發戶縣奧萊小鎮項目、渭水園生態頤養小鎮項目。從西安旅游發布的公告可以看出，藍城集團擁有浙江藍城66.5%的股權。

對于已開發多個小鎮項目的藍城集團來說，云棲小鎮、烏鎮雅園均是成功案例，其子公司藍城梧泉建設管理有限公司總裁張克儉表示，目前藍城集團特色小鎮農業小鎮、文旅小鎮和生活小鎮三種模式。特色小鎮強調產城融合，其中房地產商的優勢就在于“城”部分的開發和運營，現在，越來越多的開發商正轉為運營商。

但特色小鎮呈現投入大、周期長、融資難和運營能力難等特點，對于房地產企業來說，特色小鎮之路將是一場持久的攻堅戰。