每經編輯 每經實習記者 舒曼曼 每經編輯 曾健輝    

每經實習記者 舒曼曼 每經編輯 曾健輝

伴隨著北京六年來最大的冷渦暴雨，北京土拍市場火熱開拍，此次拍賣的分別為房山區青龍湖鎮東部局部FS16-0201-0012等地塊、順義區高麗營鎮于莊03-21、03-31地塊R2二類居住用地。

《每日經濟新聞》記者了解到，高麗營鎮于莊地塊則吸引了保利+中海+天恒+中糧、首開+萬科+龍湖+東方華美、碧桂園、九龍倉等10主體共18家企業參與競拍，經過52輪競價競自持面積，最終由首開+萬科+龍湖+東方華美聯合體以70.5億元的價格競得，自持面積比例為36%，最終，溢價率達到50%，樓面價約4.5萬元/平方米，成為北京住宅地塊自2016年以來最高單宗成交額地塊。

該地塊建筑用地面積155132.78平方米，規劃建筑面積不超過156684平方米，其中，商品住房銷售均價不超過60508元/平方米，且最高銷售單價不得超過63533元/平方米。

克而瑞高級分析師王玉勤分析稱，該地塊位于北五環與北六環之間，地理位置較為優越，最后36%的自持面積比例也不算高，地塊依然很有價值，從區域內典型的在售項目觀承別墅來看，其簽約整體均價在5.5萬元左右。

她表示，雖然北京調控政策史上最嚴，房價出現下行跡象，但從目前來看，房企庫存數量明顯減少，特別是此類優質低密度住宅用地，房企依然處于積極補倉階段。

頗為戲劇性的是，在土拍開始之前發生一些意外，據說因東方華美公章被挪用，造成土拍延時近半小時。作為高麗營地塊一級開發商的東方華美聯合首開、萬科、龍湖幾家實力強勁的房企，具有天然的優勢，從競拍的表現來看也可謂志在必得。

另一宗位于房山區的青龍湖鎮東部局部地塊的同樣觸及最高上限，轉競自持面積比例，最終由國開+萬科+首開+龍湖以56.1億元，自持比例12%拿下該地塊，溢價率約52%，樓面價約2.67萬元/平方米。

據了解，該地塊建筑用地面積133032.78平方米，規劃建筑面積不超過210450平方米，共吸引國開+萬科+首開+龍湖、保利＋中海＋中糧＋天恒、碧桂園等7個主體共17家企業報名參與競拍。值得注意的是，該宗地中商品住房銷售均價不超過37245元/平方米，且最高銷售單價不得超過39107元/平方米。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析指出，從房山區青龍湖鎮地塊來看，該地塊距離北京市中心有30公里的距離，所以定位方面總體上面向的是在房山區工作的部分群體，即房山市區受擠壓的剛需購房需求。

他進一步補充道，從已成交的兩宗地塊自持比例來看，均不算太高，所以依然屬于成本可控的范圍，但對于此類自持型項目來說，盈利空間不會太大，所以如何培育好的投資產品很關鍵。

北京市上一次土拍發生在6月14日，當時掛牌出讓的土地為北京市豐臺區盧溝橋鄉城鄉一體化周莊子村舊村改造（一期），拍賣起始價為23億元。最終，金融街經過26輪競拍以28.6億元競得。彼時競拍的熱度并不低，共吸引金融街、旭輝+國瑞、首開+保利+龍湖+勝翔+周莊子+中海+平安、金地和萬科5個競買主體參與地塊報價。有意思的是，有一個競買聯合體的成員數多達7位，堪稱近年來北京土地市場成員數最多的一個聯合體。

對于聯合體拿地的方式，嚴躍進表示，這既是把控市場風險的一種表現，同時也是房企優化分工的一種體現。后續對于此類自持地塊來說，或許會有其中一家房企占主導，或者說自持部分會單獨剝離出去運營，所以聯合開發的做法也體現了類似的投資邏輯。

根據北京市規劃和國土資源管理委員會相關數據，截至6月22日，年內北京市居住用地供應21宗，同比增長425%，土地供應量明顯加大。即便如此，對于房企來說，如何獲得土地儲備將是一場持久的硬仗。